Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А58-1917/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

дополнительного соглашения от 20.02.2009 к договору содержит описание комплекса хлебопекарни, расположенного по адресу: 678350, PC (Я), Усть-Алданский улус, село Борогонцы, ул. Колхозная, 12. Кадастровый номер: 14:29:100004:009, инвентарный номер 2714, лит. Г, Г-1, Г-2, Г-3.

Характеристика здания указана и в кадастровом паспорте здания от 10.03.2010 за инвентарным номером 98 252 845/УА 2/000567/Б, кадастровом паспорте от 29.08.2013 № 14/13-137772, техническом паспорте БТИ от 09.03.2010.

При этом, как указано в кадастровом паспорте от 29.08.2013, год ввода в эксплуатацию здания - 1973.

Таким образом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, сторонами договора согласовано, основания считать договор купли-продажи незаключенным отсутствуют.

28.08.2008 по акту приема-передачи ООО «Уйгу» передало УПО «Усть-Алданское» простой вексель № 1869704 на сумму 4 000 000 руб. согласно договору купли-продажи помещения от 28.08.2008.

Право собственности продавца на переданный объект недвижимости никем не оспорено, договор купли-продажи с дополнительным соглашением к договору недействительным в установленном законом порядке не признан.

Имеющиеся в материалах дела акт приема-передачи нежилого помещения 20.09.2009 и акт приема-передачи простого векселя от 28.08.2008 свидетельствуют об отсутствии у сторон претензий друг к другу по поводу исполнения договора купли-продажи.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Федерального закона, является юридически действительной.

Как установлено судом и следует их материалов дела, на основании постановления Администрации Усть-Алданского района РС(Я) от 14.12.1993 № 297 произведена перерегистрация землепользователей в черте населенного пункта с. Борогонцы с указанием общих земельных площадей в гектарах, в том числе в отношении РайПО – 10, 0 гектаров. Тем же постановлением предусмотрена обязанность указанных в постановлении предприятий, организаций, учреждений и других пользователей получить свидетельства на право владения и пользования землей в Райкомземе.

Как следует из свидетельства на право собственности, владения и постоянного пользования землей № 364 от 17.03.1994 на основании указанного постановления предоставлен Усть-Алданского улусному потребительскому обществу в постоянное пользование земельный участок площадью 10, 0 гектаров.

В дальнейшем, Усть-Алданского улусному потребительскому обществу выдано свидетельство на право собственности, владения и постоянного пользования землей № 684 от 21.07.1999 из которого следует о предоставлении в постоянное пользование земельного участка площадью 22, 41 на основании постановления от 21.07.1999 № 283.

В соответствии с указанным постановлением от 21.07.1999 № 283 постановление главы администрации улуса от 15.12.1993 об отводе земель Усть-Алданскому РайПО признано утратившим силу, постановлено перерегистрировать земельный участок Усть-Алданского УПО на постоянное пользование с общей площадью 22, 41 га земель согласно приложению. Так, в приложении № 3 в отношении Усть–Алданское УПО указана и хлебопекарня «Мюрю» на территории 0, 57 га.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что передаваемый объект недвижимого имущества находился у продавца (УПО «Усть-Алданское») не позднее 1994 года.

При таких установленных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что право собственности на недвижимое имущество у УПО «Усть-Алданское» возникло до вступления в силу Закона о регистрации, в связи с чем признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации и государственная регистрация права собственности прежнего владельца на недвижимое имущество, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации, не требовалось.

Следовательно, при непредставлении заявителем жалобы достаточных и достоверных доказательств обратного доводы апелляционной жалобы нельзя признать обоснованными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости, что следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) от 25.08.2014 № 08/021/2014-744.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им.

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, по данному делу участником материальных правоотношений является сторона по сделке, к которой невозможно предъявить требование о понуждении к государственной регистрации ввиду ликвидации юридического лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В указанной ситуации судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ликвидация организации продавца на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимого имущества сама по себе не является основанием для отказа в регистрации, поскольку от УПО «Усть-Алданское», как правообладателя проданного им по договору купли-продажи имущества в редакции дополнительного соглашения, не могло поступить заявление о регистрации перехода прав на указанный объект недвижимости, также как и иные документы, обязанность представления которых на него возложена.

Заключив договор купли-продажи недвижимости, и исполнив его условия, ООО «Уйгу» приобрело недвижимое имущество, а в связи с ликвидацией продавца является единственным лицом, имеющим возможность обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для осуществления регистрации перехода права.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В таком случае положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по правилу об аналогии закона.

При этом применение статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит существу возникших спорных правоотношений.

Поскольку Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии.

Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 № 1395/09.

Пункт 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет право покупателя на обращение с иском о государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца - юридического лица. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, при наличии исполненного со стороны истца договора купли-продажи и последующей ликвидации продавца, вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности, - иное бы свидетельствовало о нарушении прав истца и препятствовало регистрации перехода права собственности, что противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2011 № 9032/11.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке.

При этом, ответчиком по таким спорам в случае ликвидации продавца недвижимости может быть привлечена регистрационная служба, так как исполнение решения о регистрации перехода права собственности возложено именно на нее.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.12.2011 № А19-4774/2011, постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.11.2012 № А19-2990/2012.

Поскольку в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 03.04.2012 № 14397/11, отказ в удовлетворении заявленного требования по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты участника гражданского оборота, с учетом установленных по делу обстоятельств того, что право собственности на недвижимое имущество возникло на законных основаниях, спор о праве на имущество отсутствует, истец в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенный объект недвижимости, постольку суд первой инстанции на законных и обоснованных основаниях удовлетворил заявленные исковые требования.

Ссылка апеллянта на постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.08.2012г. по делу №А58-6854/2011 апелляционным судом не принимается, поскольку указанное дело рассмотрено при иных фактических обстоятельствах.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают, поскольку основаны на неверном толковании норм права, в силу чего не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 1 сентября 2014 года по делу №А58-1917/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий                                                                            Д.В. Басаев

Судьи                                                                                                           Э.В. Ткаченко

Д.Н. Рылов