Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А58-2697/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

городского округа "Город Якутск" земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В рассматриваемом случае, установлено, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Оспариваемый отказ в предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителя принят Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, в рамках предоставленных полномочий.

Таким образом, оспариваемый отказ принят органом, имеющим соответствующие полномочия, требование заявлено к надлежащему заинтересованному лицу.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

По общему правилу не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 28 ЗК РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

В силу части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости , сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (абзац 2 пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ).

На настоящий момент такой перечень не утвержден.

Как правильно указывает суд первой инстанции и следует из материалов дела, Кооператив более трех лет (с 2007 года по настоящее время) является арендатором земель сельскохозяйственного назначения, а именно земельного участка с кадастровым номером 14:35:109001:351, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, Тулагино-Кильдямский наслег, ур. «Кислицино», площадью 239 019кв.м.

В основу оспариваемого отказа в выкупе испрашиваемого заявителем земельного участка положен вывод об отсутствии доказательств надлежащего использования земельного участка на основании писем Управления сельского хозяйства ОА г. Якутска от 24.02.2014 №сз 7347, Администрации Тулагино-Кильдямского наслега от 19.02.2014 № оз 7231. (т.1 л.д.33, 34), из которых следует, что указанные органы не дают согласование, поскольку земельный участок сдается в субаренду крестьянским хозяйствам.

По смыслу положений части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ до настоящего времени не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной выше обязанности.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Апелляционный суд, кроме того, учитывает следующее. Как уже указано, согласно ч.4 ст.10 закона №101-ФЗ обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению возлагается на арендатора, вместе с тем, перечень представляемых с заявлением документов не утвержден. В ситуации, когда государством обязанность по утверждению перечня документов не выполнена, по мнению апелляционного суда, спор подлежит рассмотрению, исходя из баланса частных и публичных интересов, в том числе, подлежит учету, имеются  ли у органа власти обоснованные сомнения, предпринимались ли им меры по проверке заявления, предлагалось ли представить конкретные документы и т.п. Иной подход создает угрозу того, что орган власти будет неоднократно отказывать заявителям, требуя от них разного рода документы, ссылаясь на то, что представленные документы не подтверждают надлежащего использования земельных участков.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из распоряжения Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) от 17.08.2007 №Р-1292, договора аренды земельного участка от 16.09.2008 № 12, кадастрового паспорта земельного участка следует, что разрешенный вид использования – ведение сельскохозяйственного производства.

Представленным актом проверки Министерства сельского хозяйства и продовольственной политики Республики Саха (Якутия) от 02.07.2013 № 342 (т.1 л.д.92-93), составленным по результатам проведенной проверки в отношении Кооператива на предмет использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с разрешенным видом использования, установлено надлежащее использование спорного земельного участка, нарушений земельного законодательства не выявлено.

Согласно договору от 25.03.2013 (т.1 л.д.95-99), заключенному между Кооперативом (заказчик) и КФХ «Хвищевская» (исполнитель), исполнитель производит работы по ограждению с/х угодий (пашен), приобретает материалы для ограждения, ГСМ для вспашки и сенокосных угодий (для сенокоса), производит вспашку и сенокос на земельных участках, согласно приложению.

Из приложения № 1 к договору от 25.03.2013, справки Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хвищевской С.Л. от 23.07.2014, списка пайщиков, сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур следует, что КФХ «Хвищевская» является членом ОСПК «Фермер», земельный участок использовался по назначению, совместно реализована сельхозпродукция (картофель, капуста), статистический отчет сдан в Управление сельского хозяйства ОА г. Якутска (т.1 л.д.94-97, 107-112).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что факт не использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением Департаментом в соответствии со статьей 65 АПК РФ не доказан и не следует из материалов дела, не опровергнут допустимыми и относимыми доказательствами. Поскольку ненадлежащее использование арендуемого земельного участка не подтверждено, отказ в выкупе земельного участка не может быть признано правомерным. Доказательств изъятия испрашиваемого земельного участка из оборота, установления запрета на приватизацию, а также доказательств их резервирования для государственных, муниципальных нужд, заинтересованным лицом представлено не было (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В части доводов Департамента об использовании спорного земельного участка не самим Кооперативом на основании писем Управления сельского хозяйства ОА г. Якутска от 24.02.2014 №сз 7347, Администрации Тулагино-Кильдямского наслега от 19.02.2014 № оз 7231 суд первой инстанции правильно указал следующее.

Как следует из письма Администрации Тулагино-Кильдямского наслега от 19.02.2014 № оз 7231, заявитель не использует земельные участки по назначению, а сдает в субаренду крестьянским хозяйствам. Как следует из письма Управления сельского хозяйства ОА г. Якутска от 24.02.2014 №сз 7347, Управление не согласовывает обращение заявителя на основании письма Администрации Тулагино-Кильдямского наслега от 19.02.2014 № оз 7231.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.

Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.

Данная норма предусматривает обязательность наличия у арендатора действующего договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет.

По настоящему делу установлено, что условиями договора аренды не установлено требование об использовании земельного участка исключительно самим арендатором.

По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

Более того, из дословного толкования положений пункта 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ не следует, что законом установлены ограничения, касающиеся только личного использования испрашиваемых к выкупу арендатором земельных участков.

В силу пп. 1, 3 ст. 6 Федерального закона № 101-ФЗ собственники землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), установлено, что в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника, землепользователя, арендатора в судебном порядке. Кроме того, за нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка установлена и возможность применения административно-правовых санкций.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в рассматриваемом случае, материалы дела не свидетельствуют, что Кооператив допускал факты ненадлежащего использования или неиспользования земельного участка, оспоренный заявителем отказ Департамента не был мотивирован иными основаниями, кроме как не использование земельного участка самим кооперативом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что кооперативом представлены доказательства использования земельного участка по назначению только за 2013г., отклоняются, поскольку оснований для сомнений в использовании земельных участков в более ранних периодах не по назначению, не усматривается. Кроме того, из указанных актов не усматривается, чтобы про проверке были обнаружены признаки использования земельных участков не по назначению в более ранние периоды (не обнаружено следов строительства, например), а также из протокола общего собрания (т.1 л.д.27-30) кооператива, списка пайщиков усматривается, что количество членов кооператива и пайщиков значительное, то есть имеется возможность реального сельскохозяйственного производства.

В связи с изложенным отклоняются и доводы апелляционной жалобы о том, что департамент не располагал актами проверки, которые представлены кооперативом в материалы дела. Кроме того, из материалов