Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2007 по делу n А19-16699/06-14-19. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

года, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Спорный земельный участок расположен по адресу: Иркутская область, п. Усть-Ордынский, ул. Каландаришвили 6. Таким образом, распоряжение спорным земельным участком осуществляет администрация муниципального образования «Усть-Ордынское», так как он находится на территории, в пределах которой действует администрация муниципального образования «Усть-Ордынское» как орган местного самоуправления.

Согласно п. 6 ст. 30 Земельного кодекса РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с пп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса РФ (т.е. путем проведения торгов). В настоящее время спорный земельный участок официального ни за кем не закреплен, поэтому его предоставление возможно путем проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лип на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, на спорный земельный участок в настоящее время претендуют: ИП Зенин Ю.И., ИП Карнаухов СВ.. кроме того, в администрацию подали заявления на участие в торгах гр. Баранхеев В.Б, Ханхатов О.А. Все эти лица имеют право на предоставление им спорного земельного участка, а также право обжалования незаконных действий администрации муниципального образования «Усть-Ордынское» в случае предоставления спорного земельного участка кому-либо без учета законных интересов других заинтересованных лиц.

В судебное заседание представитель индивидуального предпринимателя Зенина Юрия Ивановича не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №91003644.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, изучив представленные материалы и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Постановлением главы Администрации муниципального образования «Усть-Ордынское» №113 от 14.06.2006г., постановлено провести торги в форме открытого аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка из земель поселения с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347 находящегося по адресу Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Эхирит-Булагатский район, п. Усть-Ордынский, ул. Каландаришвили, д. 6, для использования в целях строительства автозаправочной станции в границах участка общей площадь. 3168,95 кв. м.

Вместе с тем, в материалах дела имеется договор аренды земельного участка № 10 от 19 мая 2006 согласно которого, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Эхирит-Булагатский район» Усть-Ордынского Бурятского автономного округа передало ООО «Орда-Сервис» земельный участок с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347, находящийся по адресу Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Эхирит-Булагатский район, п. Усть-Ордынский, ул. Каландаришвили, д. 6, для использования в целях строительства автозаправочной станции в границах участка общей площадью 3168,95 кв. м.

Из указанного следует, что на момент издания оспариваемого ненормативного акта земельный участок с 19.05.2006г. обременен правом аренды, принадлежащим ООО «Орда-Сервис».

Согласно       свидетельству (т.3, л/д. 28) о государственной регистрации права от 25 октября 2006г. за ООО «Орда-Сервис» зарегистрировано право собственности на Автозаправочную станцию по адресу Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Эхирит-Булагатский район, п. Усть-Ордынский, ул. Каландаришвили, д. 6 с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347:25:100:001:00284002354, выданному на основании разрешения ьна ввод объекта в эксплуатацию от 26 апреля 2006г. № 26 (т.2, л/д.131 (в свидетельстве допущена опечатка)).

Из указанного следует, что на момент издания оспариваемого ненормативного акта земельный участок был обременен объектом недвижимости, принадлежащей ООО «Орда-Сервис».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2006г, индивидуальный предприниматель Карнаухов Сергей Владимирович на основании договора купли-продажи от 30.10.2006г., как указано в свидетельстве является собственником Автозаправочной станции по адресу Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Эхирит-Булагатский район, п. Усть-Ордынский, ул. Каландаришвили, д. 6 с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347:25:100:001:00284002354.

Из указанного следует, что с 30.10.2006г. земельный участок был обременен, нахождением на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю апелляционной жалобы.

Таким образом, на момент издания Постановления главой Администрации муниципального образования «Усть-Ордынское» №113 от 14.06.2006г., земельный участок с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347 был на законных основаниях обременен правом аренды ООО «Орда – Серсвис», а также  принадлежащим обществу объектом недвижимости на данном земельном участке.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что Постановление Администрации муниципального образования «Эхирит-Булагатский район» №364 от 14.07.2007г. о выделении земельного участка ООО «Орда-Сервис» признано актами судов, вступившими в законную силу, незаконным, как несоответствующее ст. 30, 31, 38 Земельного Кодекса РФ, не имеет правого значения, поскольку указанное не влечет автоматического признания ничтожной данной сделки, договора аренды земельного участка от 19.05.2006г.

Доказательств, что указанный договор признан, в установленном порядке незаконным, заинтересованными лицами не представлено.

Кроме того, как следует из свидетельства о государственной регистрации (т.3, л/д.28), архитектурно-планировочного задания (т.2, л/д. 122), технического паспорта Автозаправочной станции (т.2, л/д. 130) ООО «Орда-Сервис» на момент издания оспариваемого акта осуществляло законное строительство на спорном земельном участке объекта недвижимости, право собственности, на который было зарегистрировано в установленном порядке 25 октября 2006г. за данным обществом.

Доказательств обратного ответчиком суду апелляционной инстанции не представлено.

Из указанного следует, что оспариваемое Постановление нарушает права и интересы ООО «Орда-сервис», как законного арендатора земельного участка и обладателя объекта недвижимости на спорном участке земли.

Между тем, Постановление главы Администрации муниципального образования «Усть-Ордынское» №113 от 14.06.2006г., и оспариваемое решение суда первой инстанции фактически нарушают права и законные интересы приобретателя (покупателя) объекта недвижимости на спорном земельном участке земли индивидуального предпринимателя Карнаухова С.В., как нового собственника указанного объекта недвижимости, поскольку принадлежащий заявителю апелляционной жалобы объект недвижимости находится в границах земельного участка, с кадастровым номером №85:06:1301 10:0347, и в отношении которого объявлено о проведении торгов в форме открытого аукциона.

Согласно ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

С учетом, что право аренды подлежит на равных с иными видами права, то при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее арендатору земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят право аренды на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право аренды на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного Кодекса РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Таким образом, гражданское и земельное законодательство не предусматривает, публичную реализацию права аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, на котором законно находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, в связи с чем оспариваемое постановление принято с нарушением ст.273, ГК РФ, ст.35, 36 Земельного Кодекса РФ.

Согласно ст. 270 АПК РФ, основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права, выраженное в неприменение закона, подлежащего применению.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя удовлетворению, Постановление Усть-Ордынского Бурятского автономного округа «Муниципальное образование «Усть-Ордынское» от 14 июля 2006 года № 113 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» признанию незаконным.

Взыскать с Муниципального образования «Усть-Ордынское» в пользу индивидуального предпринимателя Карнаухова Сергея Владимировича государственную пошлину в размере 100 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченную платежным поручением №10 от 22.05.2007г.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Карнаухову Сергею Владимировичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 900 руб., уплаченную платежным поручением №10 от 22.05.2007г.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-16699/06-14-19 от «28» апреля 2007 года отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карнаухова Сергея Владимировича – удовлетворить.

Признать незаконным Постановление Усть-Ордынского Бурятского автономного округа «Муниципальное образование «Усть-Ордынское» от 14 июля 2006 года № 113 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» как несоответствующее Гражданскому Кодексу РФ, Земельному Кодексу РФ.

Взыскать с Муниципального образования «Усть-Ордынское» в пользу индивидуального предпринимателя Карнаухова Сергея Владимировича государственную пошлину в размере 100 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Карнаухову Сергею Владимировичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 900 руб., выдав справку.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья