Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2007 по делу n А19-9564/06-46. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Четвертый Арбитражный Апелляционной Суд

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100-б

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного апелляционного суда

г. Чита                                                                                                   Дело № А19-9564/06-46

4АП-145/2006

“_28_”_апреля  2007   г.

Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2007 года.

Четвертый Арбитражный Апелляционный суд в составе:

председательствующего Бурковой О.Н. судей  Шарковой К.Ж., Куклина О.А

при ведении протокола судебного заседания судьей Бурковой О.Н.

при участии

представитель Администрации г.Иркутска Котин Е.И., доверенность от 12.03.2007

представитель ответчика Бабин Р.Е., доверенность от 05.03.2007

представитель ООО «Элитситиком» отсутствует, уведомлен

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации г.Иркутска

на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2006 года  по делу №А19-9564/06-46

принятого судьей Кириченко С.И.

по иску   Администрации г.Иркутска

к ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг»

о взыскании 2 143 615, 63 руб. и о расторжении договора аренды и изъятии помещения,

а также требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ООО «Элитситиком» о расторжении договора аренды и выселении ответчика

и установил:     КУМИ г. Иркутска заявлен иск к ООО «КПЦ «Ширак» о взыскании 2 143 615 руб. 63 коп., в том числе основной долг - 2 079 933 руб. 15 коп., 63 682 руб. 48 коп. - пени, о расторжении договора аренды  и  изъятии помещения.

Определением от 17.04.2006 г. ненадлежащий ответчик - ООО «КПЦ «Ширак» заменен    на надлежащего    -    ООО «ИркутскРемДорСтрой-холдинг» (далее ООО «ИРДСХ»).

Определением  от  15.08.2006  г.,  в  порядке  ст.  48  АПК РФ,  была произведена замена истца КУМИ г. Иркутска на Администрацию г. Иркутска.

Определением от 27.04.2006 г. по ходатайству истца к участию в деле привлечено ООО «Элитситиком» в качестве третьего лица, заявляющее самостоятельные требования о расторжении договора аренды №12/97 от 11.02.1997 г. и о выселении ответчика из помещения по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, 8 «а».

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2006 года в удовлетворении исковых требований Администрации г.Иркутска и в удовлетворении требований третьего лица отказано.

Администрация г.Иркутска не согласилась с решением суда, просит отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации г.Иркутска.

По мнению заявителя, основаниями к отмене решения суда являются неполное выяснение судом обстоятельств дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, не применение закона подлежащего применению, а именно ст. 619 ГК РФ.

В обоснование доводов по апелляционной жалобе указано, что увеличение размера арендной платы было произведено на основании расчетов, которые были направлены арендатору в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.  За период с 01.04.2004 по 01.03.2006 у ответчика имеется задолженность по арендным платежам, что является основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель Администрации г.Иркутска поддержал доводы по апелляционной жалобе так как они изложены, просит отменить решение суда и взыскать задолженность по арендным платежам в сумме 2 079 933, 15 руб., пеню – 63 682, 48 руб., расторгнуть договор аренды.

ООО «ИРДСХ» (ответчиком) представлен отзыв на жалобу, в котором указано на несостоятельность доводов заявителя жалобы. Ответчик указывает, что арендная плата была оплачена истцу предварительно, задолженность по арендной плате отсутствует. Истец по делу на данный момент не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем, утратил право требовать расторжения договора.  Ответчик просит оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы по апелляционной жалобе.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Элитситиком» уведомлено о рассмотрении жалобы, явку представителя не обеспечило, отзыва не представило.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, исходя из следующего.

Как установлено судом, 11.02.1997 г. между Комитетом по управлению госимуществом и развитию рыночных структур Иркутской области и ООО КПЦ «Ширак» заключен договор аренды №12/97.

           В соответствии с договором Комитет по управлению госимуществом и развитию рыночных структур Иркутской области передало ООО КПЦ «Ширак» в аренду на срок с 01.02.1997 г. по 01.01.2020 г. нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, 8 «а», торговая площадь 97,9 кв.м., подвальное помещение 283 кв.м.

           На момент заключения договора аренды №  12/97 от 11.02.1997 г. спорное нежилое помещение находилось в федеральной собственности.

           Во   исполнение   Постановления   Правительства   Российской   Федерации   от 07.03.1995   г.   №   235   «О   порядке   передачи   объектов   социально-культурного   и      коммунально-бытового  назначения  федеральной  собственности  в  государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» и Постановления мэра г. Иркутска от 22.04.1999 г. № 031-06-587/9 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, 8 «а» передано в муниципальную собственность города Иркутска.

           В связи с этим права и обязанности арендодателя по договору аренды № 12/97 от 11.02.1997 г. перешли к КУМИ г. Иркутска.

           Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2003 г. по делу № А19-6660/02-14, в связи с чем, не подлежат доказыванию вновь на основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Право муниципальной собственности зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права (38-01/06-38/2000-281).

           27.02.2006 г. между КУМИ г. Иркутска и ООО «Элитситиком» заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, 8 «а», в соответствии с которым КУМИ г. Иркутска передало в собственность ООО «Элитситиком» спорное нежилое помещение.

            Право собственности ООО «Элитситиком» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 23.03.2006 г. выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 38-АГ № 285921.

           Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           Исходя из положений ст. 617 ГК РФ является обоснованным вывод суда о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды №12/97 от истца перешли к ООО «Элитситиком».

           Истец ссылается на наличие задолженности по арендной плате, которая образовалась за период с 01.04.1999 г. по 01.03.2006 г. В связи с наличием задолженности по арендной плате истец просит расторгнуть договор аренды на основании статей 450 и 619 ГК РФ.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом исходя из увеличенной суммы арендных платежей: с 01.01.04 до 31.12.2004  - 917 796, 40 руб. в год; с 01.01.2005 до 31.12.2005 -  1 165 044 руб. в год; с 01.01.2006 до 31.12.2006 – 1 509 688 руб. в год.

Также истец оспаривает получение платежа по платежному поручению №934 от 30.12.2005 года в сумме 110 000 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам и, как следствие, пени за просрочку платежа, исходил из того, что ответчиком арендная плата была предварительно уплачена в сумме, согласованной сторонами в договоре аренды, за период, заявленный истцом ко взысканию.

Апелляционная инстанция соглашается с данным выводом суда и находит его обоснованным.

Размер арендной платы установлен в Приложении № 1 к договору аренды № 12/97 от 11.02.1997 г., в соответствии с которым ООО «ИРДСХ» обязалось перечислять,   арендную плату в размере 110 012, 49 руб. в год.

           По состоянию на 01.04.1999 г. между арендодателем (Комитетом по управлению госимуществом и развитию рыночных структур Иркутской области) и арендатором (ООО «ИРДСХ») составлен акт сверки взаиморасчетов. Из данного акта сверки следует, что на момент его подписания у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате. Кроме того, в счет арендной платы будущих периодов была зачтена стоимость произведенного арендатором ремонта в сумме 558 888 руб.

Ответчик платежным поручением № 135 от 15.02.2001 г. оплатил 120 000 руб.               

           Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2003 г. по делу № А19-6660/02-14, и не подлежат доказыванию вновь на основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в деле участвуют те же лица.

           Довод истца о том, что решение от 29.12.2003 по делу №А19-6660/02-14 не носит преюдициального характера для данного дела, апелляционный суд находит несостоятельным. Истец и ответчик по делам совпадают, предметом дел является взыскание задолженности по одному и тому же договору аренды.

           Пунктом 6.2 договора аренды прямо предусмотрено снижение арендной платы за арендуемый объект в результате проведения ремонта объекта арендатором.

           Платежным поручением № 934 от 30.12.2005 г. ООО «ИРДСХ» оплатило 110 000 рублей. Довод представителя Администрации г.Иркутска о том, что данная сумма не поступала истцу в связи с указанием неверных реквизитов в платежном поручении, не принимается судом. Платежные реквизиты совпадают с реквизитами, указанными в платежном поручении №135 от 15.02.2001 г., оплату по которому не оспаривает истец. Кроме того, в материалах дела нет доказательств возврата денежной суммы ответчику.

          Следовательно, общая сумма арендной платы, оплаченной арендатором, ответчиком по настоящему договору, за период с 01.04.1999 года по настоящее время, составляет 788 888 руб. (558 888+120 000+110 000).

          На момент внесения арендных платежей и зачета в счет арендных платежей стоимости ремонтных работ, проведенных арендатором по объекту аренды, размер арендной платы согласован был сторонами в сумме 110 012, 49 руб. в год.

          Таким образом, арендатором была предварительно уплачена арендная плата за период с 01.04.1999 по  01.03.2006 г., то есть за период, заявленный истцом ко взысканию. За данный период арендная плата была оплачена в сумме 760 919 руб. 73 коп. (из расчета  110012, 49 х 6 лет (период с 01.04.1999 г. по 01.04.2005 г.) + 100 844, 79 (сумма арендной платы за период с 01.04.2005 г. по 01.03.2006 г. из расчета 9 167, 7 руб. арендной платы в месяц (110012, 49 :12 месяцев)).

Довод Администрации г.Иркутска об изменении арендной платы, в связи с чем, арендатор обязан оплачивать арендную плату в иных размерах, судом апелляционной инстанции видится необоснованным.

Арендодателем в счет арендной платы будущих периодов была засчитана стоимость выполненного арендатором ремонта в сумме  558 888 руб. и приняты арендные платежи в сумме 230 000 руб.

Зачет стоимости ремонта в счет арендной платы соответствует п.6.2 договора, поскольку подлежащая за период с 01.04.1999 по 01.04.2005 сумма арендной платы по договору арендатором была предварительно оплачена, то обязательства по её уплате в указанный период следует считать прекращенными.

Пункт 3.3 договора, предусматривающий порядок изменения размера арендных платежей, не подлежит распространению на период уже оплаченный арендатором.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований Администрации г. Иркутска о взыскании задолженности по арендной плате у суда не имелось.

           Поскольку судом установлено, что ответчиком не допущено неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 12/97 от 11.02.1997 г. требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки удовлетворению не подлежит.

           Требования Администрации г.Иркутска о расторжении договора не подлежат удовлетворению, помимо отсутствия нарушения со стороны ответчика условий договора по своевременному внесению арендных платежей, также на том основании, что истец не являлся стороной по договору аренды к моменту подачи иска, так как КУМИ г. Иркутска на основании договора от 27.02.2006 г. купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, 8 «а», передало в собственность ООО «Элитситиком» спорное нежилое помещение. Право собственности ООО «Элитситиком» зарегистрировано в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права серии 38-АГ № 285921).

          Суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на ч.1 ст. 4 АПК РФ отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора, стороной по которому истец не является.

          Третье лицо ООО «Элитситиком», заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора о расторжении договора аренды №12/97 от 11.02.1997, не обжаловало судебный акт об отказе в удовлетворении требований, из чего следует, что ООО «Элитситиком» согласно с решением.

           ООО «Элитситиком» требовало расторгнуть договор в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды о страховании нежилого помещения, проведением несогласованной перепланировки помещения.

          Судом первой инстанции установлено, что согласие арендодателя на перепланировку было получено, что подтверждено письмом от 30.03.1999 за №56 завизированным Комитетом по управлению госимуществом и развитию рыночных структур Иркутской области, выступающим на тот момент арендодателем.

          Письмом № 54 от 29.03.1999 г. арендатор обратился в