Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

суда первой инстанции о том, что договор аренды № 533 от 29.05.2000 является заключенным.

Впоследствии стороны неоднократно продляли срок действия договора аренды, определяя срок аренды не свыше одного года, что подтверждено материалами дела.

04.02.2009 ответчик обратился к истцу с заявлением о приобретении, на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», арендуемого им с 29.05.2000 по договору помещения.

23.03.2009 ответчик обратился к истцу с предложением продлить договор.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Как следует из переписки сторон (письмо истца 10.04.2009 за № 2484 ; письмо ответчика от 14.04.2009) на предложение истца о заключении нового договора аренды ответчик отказался и предложил вариант продления срока действия договора.

В материалы дела истцом представлен расчет задолженности за июль, август и 28 дней сентября 2009 в общей сумме 58 909 руб.66 коп., с учетом произведенных ответчиком платежей по оплате арендной платы платежными поручениями № 49 от 26.05.2009, № 56 от 11.06.2009, 70 от 10.07.2009.

расчет задолженности по арендной плате и пени ООО «Система-Сервис»

дата

начисление

поступление

переплата недоимка (основной долг)

период просрочки

кол-во просрочен- ных дней

сумма пени (сумма

долга/

100*0,1*кол-во дней)

10.05.09

20 082 ,84

0,00

20 082,84

11.05.09-26.05.09

16

321,33

26.05.09

20 082,84

0,00

10.06.09

20 082,84

0,00

20 082,84

11.06.09-16.06.09

6

120,50

16.06.09

20 082,84

0,00

10.07.09

20 082,84

20 082,84

0,00

0,00

10.08.09

20 082,84

0,00

20 082,84

11.08.09-10.09.09

31

622,57

10.09.09

20 082,84

0,00

40165,68

11.09.09-28.09.09

18

722,98

28.09.09

18 743,98

0,00

58909,66

0,00

итого:

119 158,18

60 248,52

58 909,66

1787,37

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени, суд первой инстанции указал,  что с 22.06.2009 заключен договор купли продажи спорного помещения между истцом и ответчиком, что повлекло прекращение арендных отношений между сторонами. После передачи данного имущества во исполнение договора купли-продажи истцом по делу утрачено право на получение от ответчика арендных платежей, т.к. последний стал являться законным владельцем данного имущества. Обязанность по внесению арендных платежей за период до заключения договора купли-продажи ответчиком исполнена, что не оспаривал истец в представленном расчете иска.

Вместе с тем, вывод арбитражного суда первой инстанции о прекращении арендных отношений с момента заключения договора купли-продажи помещения не соответствует материалам дела.

В соответствии со статей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли – продажи недвижимости № 02/09-паи, заключен 22.06.2009, государственная регистрация произведена 28.09.2009.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Система-Сервис» собственником нежилого помещения оставался Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска.

Как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, арендные отношения могли бы быть прекращены в связи с фактическим исполнением договора купли- продажи недвижимости  №02/09-паи от 22.06.2009.

В соответствии с пунктом 2.2. данного договора оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем  в рассрочку сроком на 5 лет, согласно графику платежей, подписанному сторонами.

В материалы дела представлен график платежей, в соответствии с которым выкупная стоимость уплачивается ответчиком равными платежами с 10.07.2009 до 09.07.2013. Доказательств внесения выкупной цены  в полном объеме ответчиком не представлено. Таким образом, обязательства по договору купли-продажи недвижимости №02/09-паи от 22.06.2009 не были полностью исполнены сторонами, что не свидетельствует о прекращении прежних правоотношений.

Кроме того, стороны  согласовали в договоре купли-продажи продажи недвижимости от 22.06.2009 № 02/09-паи пункт 7.2., согласно которому арендные отношения по договору аренды № 533 от 29.05.2000 прекращаются с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Вывод суда первой инстанции о том, что данное условие не имеет правового значения, так как договор купли-продажи недвижимости № 02/09–паи от 22.06.2009 государственной регистрации не подлежит, является необоснованным. Стороны в данном случае очевидно имели в виду  регистрацию перехода права собственности, а не самой сделки. Кроме того, обязательность государственной регистрации перехода  права, а не сделки, в данном случае  не зависит от воли и усмотрения сторон.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться собственником и фактическим владельцем  нежилого помещения, а поскольку в данный период ответчик продолжал пользоваться имуществом, то он обязан был уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, включая период с 01.07.2009 по 28.09.2009 (дата регистрации права собственности).

Арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие доказательств уклонения истца от государственной регистрации права собственности  на переданное  по договору купли-продажи помещение.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что факт пользования имуществом, наличия задолженности и ее размер ответчик документально не опроверг, контррасчет размера арендной платы не представил.

В соответствии со статьями 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель пользовался недвижимым имуществом, общая сумма арендной платы по договорам составила за период пользования с 01.07.2009 по 28.09.2009 - 58 909 руб. 66 коп.

Доказательств оплаты арендных платежей в спорный период ответчиком не представлено.

На основании изложенного исковые требования о взыскании задолженности  по договору аренды в размере 58 909 руб. 66 коп.  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом  также заявлено требование о взыскании пени в сумме 1 787 руб. 37 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней)  признается определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.1.  договора  при неуплате  арендатором арендных платежей  в установленные  договором сроки начисляется пеня 0,1 %  с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

Судом апелляционной инстанции проверен расчет пени, представленный истцом. Расчет произведен верно.

Принимая во внимание то, что ответчик не исполнил обязательство по оплате задолженности по договору в размере 58 909 руб. 66 коп., неустойка за период с 10.05.2009 по 28.09.2009 начислена истцом правомерно, подлежит взысканию с ответчика в сумме 1 787 руб.  37 коп.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Так как выводы обжалуемого по настоящему делу судебного акта не соответствуют обстоятельствам дела, то решение  от 06 мая 2010 года по настоящему делу подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и искового заявления  относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Красноярского края от «06» мая 2010 года по делу № А33-3089/2010 отменить.

Принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Система-Сервис» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска 60 697 рублей 03 копейки, в том числе 58 909 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате и 1 787 рублей 37 копеек пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Система-Сервис» в доход федерального бюджета 4 427 рублей 88 копеек государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

О.В. Магда

Н.Н. Белан