Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«12» июля 2010 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-3089/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «06» июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «12» июля 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Ахметшиной Г.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца- Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от «06» мая 2010 года по делу № А33-3089/2010,  принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Система-Сервис» о взыскании 60 697 руб. 03 коп., их них: 58 909 руб. 66 коп. задолженность по арендной плате и 1 787 руб. 37 коп. пени по договору аренды от 29.05.2000 № 533.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 мая 2010 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указал, что  договор аренды от 29.05.200 № 533 не был расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда; пунктом 7.2. договора предусмотрено, что арендные отношения, прекращаются только с момента государственной регистрации договора купли – продажи, доказательств  оплаты арендных платежей с 01.07.2009 до 18.09.2009 ответчиком не представлено.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска направил ходатайство о рассмотрении  жалобы в его отсутствие.

ООО «Система-Сервис» отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Дело рассматривается в отсутствие сторон на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2001 муниципальное образование город Ачинск являлось собственником нежилого помещения общей площадью 136,6 кв.м. по адресу г. Ачинск, микрорайон 9, дом 21.

17.05.2000 ответчик обратился к председателю КУМИ с просьбой о передаче ему в аренду помещения по адресу: микрорайон 9-21, площадью 100 кв.м., для офиса и торгового зала, для торговли техникой, сроком на 5 лет.

29.05.2000 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды № 533 (далее – договор), согласно пункту 1.1. которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: г. Ачинск, м-н 9, дом 21.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата на день подписания договора определена сторонами в размере 1 941 руб. 33 коп. в месяц.

Пунктом 4.1. договора предусмотрена ответственность: при неуплате арендатором арендных платежей  в установленные договором сроки начисляется пеня 0,1 %  с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

Пунктом 8.2. договора срок аренды определен сторонами с 29.05.2000 по 27.05.2005.

29.05.2000 актом приема-передачи арендуемых помещений объект аренды передан арендатору арендодателем.

Соглашением от 21.02.2001 об изменении договора сторонами уточнен объект аренды, площадь которого увеличилась на 36 кв.м. согласно фактическим замерам, а размер арендной платы с 01.01.2001 определен в 6 115 руб. 86 коп. в месяц.

01.02.2001 актом приема передачи принято в аренду нежилое помещение общей площадью 136,6 кв.м. по адресу: г. Ачинск, 9 микрорайон, дом 21.

Договор зарегистрирован 05.06.2001, согласно штампу Регистрационной палаты  по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории по Красноярскому краю о государственной регистрации указанного договора за номером регистрации 24:01.43.3.2001:443.

Соглашением от 28.01.2002 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2002 в сумме 6 651 руб. 71 коп. в месяц.

Соглашением от 20.01.2004 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2004. в сумме 9 282 руб. 58 коп. в месяц.

Соглашением от 20.01.2005 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2005 в сумме 10 666 руб. 96 коп.

Соглашением от 19.05.2005 об изменении договора сторонами по договору продлен срок аренды с 28.05.2005 по 27.05.2006.

Соглашением от 12.01.2006 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2006 в сумме 12 017 руб. 79 коп. в месяц.

Соглашением от 18.12.2006 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2007 в сумме 13 219 руб. 57 коп. в месяц.

Соглашением от 14.07.2006 об изменении договора сторонами по договору срок арены определен с 27.05.2006 по 20.05.2007.

Соглашением от 25.05.2007 об изменении договора срок аренды по договору продлен с 20.05.2007 по 01.05.2008.

16.10.2007 за муниципальным образованием город Ачинск произведена государственная регистрация права собственности на нежилое помещение, общей площадью 138,6 кв.м., номер на поэтажном плане 88, находящееся по адресу: Красноярский край, город Ачинск, микрорайон 9 дом 21, кадастровый номер 24:43:0112002:0079:04:403:001:006820350:0001:20088.

Соглашением от 16.10.2007 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.10.2007 в сумме 13 413 руб. 13 коп. в месяц.

Соглашением от 05.02.2008 об изменении договора размер арендной платы определен сторонами с 01.01.2008 в сумме 16 069 руб. 28 коп. в месяц.

Соглашением от 12.05.2008 об изменении договора срок аренды продлен сторонами с 01.05.2008 по 20.04.2009.

Дополнительным соглашением от 30.12.2008 к договору сторонами по договору согласован с 01.01.2009 новый размер арендной платы в сумме 20 082 руб. 84 коп. в месяц.

04.02.2009 ответчик обратился к истцу с заявлением о приобретении, на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», арендуемого им, с 29.05.2000 по договору аренды № 533, помещения.

23.03.2009 ответчик обратился к истцу с предложением продлить договор.

Истцом письмом от 10.04.2009 за № 2484 был представлен ответчику проект соглашения о расторжении договора аренды № 533 от 29.05.2000, от 30.03.2009 проект акта возврата помещения, а также подписанный истцом проект договора аренды № 5333/09 от 30.03.2009 на передачу аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ачинск, 9 микрорайон, дом 21, помещение 88, общей площадью 136,8 кв.м., на срок с 30.03.2009 по 28.02.2010, и проект акта приема-передачи помещения от 30.03.2009.

Письмом от 14.04.2009 ответчик отказался от расторжения договора и заключения нового, так как заключение нового договора повлечет необходимость перезаключать смежные договоры и может повлиять на установление у ответчика преимущественного права приобретения данного помещения.

14.04.2009 ответчик в адрес истца направил письмо с предложением о продлении срока действия договора.

Письмом от 17.04.2009 за № 2637 истец известил ответчика о том, что договор от 30.03.2009 считается незаключенным, и направил с данным письмом уведомление о расторжении договора.

Согласно платежным поручениям № 49 от 26.05.2009, № 56 от 11.06.2009, № 70 от 10.07.2009. ответчик произвел оплату арендной платы в 2009 году на общую сумму 60 248 руб. 52 коп. Указанные платежи, как пояснил ответчик, являются арендной платой за апрель, май и июнь 2009 года.

22.06.2009 между муниципальным образование город Ачинск в лице истца (продавец) и ответчиком (покупатель) подписан договор купли-продажи муниципального имущества                   № 02/09-паи, согласно пункту 1.1. которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 138,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, город Ачинск, микрорайон 9, дом 21, пом. 88, находящееся на момент заключения договора на правах аренды, с 29.05.2000.

Пунктом 2.1. договора купли-продажи определена стоимость имущества в размере 4 033 000 руб. с НДС.

Согласно пункту 2.2. договора купли-продажи оплата приобретаемого объекта недвижимого имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 лет, согласно графику, подписанному сторонами.

Сторонами по договору купли-продажи в пункте 7.2. договора включено условие о том, что арендные отношения по договору аренды № 533 от 29.05.2000 прекращаются с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

По акту приема-передачи от 22.06.2009 объект купли-продажи передан продавцом покупателю.

22.06.2009 между ответчиком (залогодатель) и истцом (залогодержатель) подписан договор об ипотеке № 002/09-паи, с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи в рассрочку.

28.09.2009 на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 22.06.2009 № 02/09-паи, за ответчиком по делу, управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права на нежилое помещение, общей площадью 138,6 кв.м. в г. Ачинске, микрорайон 9, дом 21, помещение 88, кадастровый номер 24:43:0112002:0079:04:403:001:006820350:0001:20088, с обременением в виде ипотеки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 24 ЕИ 323912.

Истец, считая, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы до государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды, просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме (согласно прилагаемого расчета) 58 909 руб. 66 коп., а также договорную пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, согласно пункту 4.1 договора аренды в сумме 1 787 руб.37 коп. за период с 10.05.2009 по 28.09.2009.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Договор от 29.05.2000 № 533 является договором аренды объектов недвижимого имущества, правоотношения по которым регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По акту приема передачи от 29.05.2000 арендатором принято в аренду нежилое помещение общей площадью 100,0 кв.м. по адресу: г. Ачинск, 9 микрорайон, дом 21.

01.02.2001 актом приема передачи принято в аренду нежилое помещение общей площадью 136,6 кв.м. по адресу: г. Ачинск, 9 микрорайон, дом 21.

Как установлено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

По указанному договору сторонами по делу (с учетом соглашения об изменении договора от 01.02.2001) определен объект аренды - нежилое помещение площадью 136,6 кв.м. по адресу: г. Ачинск, м-н 9, дом 21, определен размер арендной платы дополнительными соглашениями  к договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды определен сторонами (пункт 8.2. договора) свыше одного года.

Договор аренды № 533 от 29.05.2000 зарегистрирован 05.06.2001, согласно штампу Регистрационной палаты по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории по Красноярскому краю о государственной регистрации указанного договора за номером регистрации 24:01.43.3.2001:443.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом