Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

исходя из недостоверных данных, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, просит признать недействительным изменение Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае договора аренды от 9 августа 2001 года № 1375(6014) в одностороннем порядке 23 декабря 2008 года в части установления размера арендной платы в сумме 13 362 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС, согласно письму от 13 января 2009 года № 05-90.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. При этом, как следует из статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваться может как сделка в целом, так и отдельная её часть. 

В настоящем деле истец заявил требование о признании недействительным изменения ответчиком договора аренды от 9 августа 2001 года № 1375 (6014) в одностороннем порядке 23 декабря 2008 года в части установления размера арендной платы в сумме 13 362 рубля за 1 кв.м. в год без учета НДС, согласно письму от 13 января 2009 года № 05-90, то есть истцом, по сути, заявлено требование о признании недействительной сделки. В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о неверном избрании истцом способа защиты. 

В соответствии с разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, обязательной для сторон сделки в силу закона или иного нормативного акта, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, поскольку в силу пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» предусматривает проведение оценки размера арендной платы при заключении договора аренды федерального имущества, договор аренды с истцом заключен до момента передачи арендуемого имущества в федеральную собственность и продолжает действовать, а действия по изменению размера аренды на основании отчета оценщика ответчиком уже совершены, истец вправе обратиться с иском о признании недействительной сделки и в рамках данного дела оспаривать обоснованность заключения независимого оценщика. 

Как следует из представленных в материалы дела договора аренды от 9 августа 2001 года № 1375 и дополнительных соглашений к нему от 29 сентября 2003 года и 6 марта 2007 года, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлении федеральным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Объектом данного договора аренды явилось подвальное помещение № 82 общей площадью 36,2 кв.м (peг. № 0249999904054), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов, 27 (Лит. А).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Их приведенной нормы, а также из положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор по договору аренды обязан уплачивать арендную плату, определенную в соответствии с условиями заключенного договора, произвольное изменение арендодателем размера арендной платы недопустимо. 

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 6 марта 2007 года, подписанного  между  истцом и ответчиком, размер арендной платы установлен в сумме 1 924 рубля 59 копеек за 1 кв.м. в год без учета НДС. Данная ставка установлена до даты рыночной оценки и будет изменена арендодателем в одностороннем порядке с последующим письменным уведомлением арендатора. При этом в пункт 5.3 договора внесены дополнения, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением переходного периода на рыночную оценку размера арендной платы) чаще одного раза в год. 

Таким образом, сторонами в заключенном ими договоре аренды предусмотрены исчерпывающие случаи, когда размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке - изменение базовой стоимости строительства одного квадратного метра и совершение рыночной оценки арендной платы.

В уведомлении об изменении арендной платы от 13 января 2009 года №05-90 ответчик  указал, что основанием пересмотра  арендной платы явился отчет от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы), то есть предусмотренное договором совершение рыночной оценки арендной платы.

В материалы дела представлен отчет федерального государственного унитарного предприятия Федеральный кадастровый центр «Земля» об оценке от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6, согласно  которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - помещения № 82 общей площадью 36,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов, 27 (Лит. А), на 16 декабря 2008 года составляет 13 362 рублей, без учета НДС. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценивается судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценив представленный в дело отчет федерального государственного унитарного предприятия Федеральный кадастровый центр «Земля» об оценке от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в отчёте содержаться неточности и спорные утверждения, что свидетельствует о недостоверности оценки. 

Так в пунктах 6.5.1, 7.1, 7.2.2 заключения оценщик указал, что помещение находится в Центральном районе г. Красноярска и наиболее эффективным использованием этого помещения является его использование как помещения торгового либо офисного назначения, объект относится к офисам класса С. 

Вместе с тем, как следует из заключенного сторонами договора аренды помещение № 82 по ул. Профсоюзов 27 (лит.А) предоставлено истцу для использования как подсобное помещение, но не как офисное. Более того, из материалов дела следует, что предоставленное истцу помещение расположено в подвальном помещении, не имеет самостоятельного выхода наружу (выход осуществляется через проем и лестницы, ведущие в помещение, находящееся в собственности истца), имеет недостаточную инсоляцию.

Кроме того, фактически предоставленное истцу помещение находится не в Центральном районе города Красноярска, а в Железнодорожном районе («Общероссийский классификатор объектов административно-территориального деления» ОК 019-95 утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31 июля 1995 года № 413 в ред. от 25 сентября 2009 года; Устав города Красноярска, принят Решением Красноярского городского Совета от 24 декабря 1997 года № В-62; пункт 3.2.3 Решения Красноярского городского Совета от 8 февраля 2000 года № 22-232, ред. от 19 мая 2009 года; постановление администрации г. Красноярска от 18 ноября 2004 года № 521).

Поскольку, согласно пункту 8.3, 8.5.1 отчета об оценке рыночная стоимость объектов аренды была рассчитана в рамках сравнительного подхода, где в качестве единицы сравнения выбрана величина годовой арендной платы за 1 кв.м. аналогичных объектов аренды, допущенные оценщиком в отчете неточности существенно повлияли на определение стоимости объекта оценки - права аренды. 

Таким образом, определенная в отчете федерального государственного унитарного предприятия Федеральный кадастровый центр «Земля» об оценке от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 итоговая величина стоимости объекта оценки не может быть признана рыночной. Как указал в отчете сам оценщик, при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, во внимание принимаются объекты-аналоги, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

При таких обстоятельствах, поскольку определенная в отчете федерального государственного унитарного предприятия Федеральный кадастровый центр «Земля» об оценке от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 стоимость аренды помещения не является рыночной, ответчик не вправе был в одностороннем прядке изменить размер арендной платы письмом от 13 января 2009 года № 05-90. Как указано выше, основанием для изменения являлось только определение рыночной цены.

Таким образом, недостоверность оценки является основанием недействительности (ничтожности) сделки (одностороннего изменения размера арендной платы) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т». Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «31» марта 2010 года по делу № А33-10350/2009 оставить без  изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи:

О.В. Петровская

Л.Е. Споткай