Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«08» июля 2010 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-10350/2009

Резолютивная часть постановления объявлена «01» июля 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «08» июля 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С., 

судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии: 

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (ответчика) - Павловича В.Н., представителя по доверенности от 13 ноября 2009 года;

от общества с ограниченной ответственностью «Компания «Вланта-Т» (истца) - Шпагина А.Е., представителя по доверенности от 20 июня 2010 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от «31» марта 2010 года по делу № А33-10350/2009, принятое судьей Курбатовой Е.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю (далее также ответчик) о признании ничтожной сделки недействительной.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября 2009 года  произведена замена ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю правопреемником - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее также ответчик).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15 октября 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля» в лице Омского филиала.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмет иска, сформулировав его следующим образом: признать недействительным изменение ответчиком договора аренды от 9 августа 2001 года № 1375 (6014) в одностороннем порядке 23 декабря 2008 года в части установления размера арендной платы в сумме 13 362 рубля за 1 кв.м. в год без учета  НДС, согласно письму от 13 января 2009 года № 05-90.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2010 года исковые требования удовлетворены. Судом признано недействительным изменение Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае в одностороннем порядке 23 декабря 2008 года договора аренды от 9 августа 2001 года № 1375(6014) в части установления размера арендной платы в сумме 13 362 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС, согласно письму от 13 января 2009 года № 05-90.

С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» 2 000 рублей судебных расходов.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из недостоверности заключения оценщика, положенного в основу определения размера арендной платы. 

Не согласившись с данным судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2010 года по делу № А33-10350/2009 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

По мнению ответчика, истцом выбран неверный способ защиты права, что следует из Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». 

Отчет от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 выполнен в соответствии со стандартами и  правилами оценочной деятельности, экспертиза проведена квалифицированным специалистом. В силу пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», действовавшего на момент направления уведомления истцу и проведения рыночной оценки, заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценке деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Пунктом 6 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды стороны внесли в пункт 5.3 договора изменения о возможности изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с проведенной рыночной оценкой размера арендной платы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2010 года апелляционная жалоба Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 1 июля 2010 года.

В судебное заседание представитель федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления № 66013602841724), не прибыл, отзыв на апелляционную жалобу не представил. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие названного лица. 

Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, полагает, что первоначально истцом должен был быть оспорен отчет эксперта об установлении цены.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве. 

По мнению истца, избранный им способ защиты согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в соответствии с которой вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. 

В пункте 8.3.3 отчета от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля» указало в числе ценообразующих факторов месторасположение и качественные характеристики объекта оценки, при этом оценщик ошибочно указал расположение помещения и его класс. Определенный в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью АНО «Экосервис» размер арендной платы меньше установленного федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» в 6 раз. 

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

9 августа 2001 года между обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» (арендатор) и федеральным государственным унитарным предприятием «Красноярская железная дорога» МПС РФ (арендодатель) подписан договор аренды № 1375 (т.1, л.д. 11), в соответствие с которым арендатор принял в аренду объект недвижимости (подвальное помещение в жилом доме) площадью 40 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов 27, для использования под подсобное помещение (пункт 1.1). Срок аренды был установлен до 25 июля 2002 года (пункт 1.3). 

Как следует из пунктов 3.1, 3.5 договора размер арендной платы на дату подписания договора установлен в твердой сумме 3 000 рублей в месяц, размер арендной платы может пересматриваться в связи с изменением расчетных коэффициентов и уровнем инфляции, но не чаще, чем один раз в год.

По акту сдачи имущества арендатору к договору аренды от 9 августа 2001 года № 1375 помещение передано обществу с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т», в акте указано, что помещение пригодно для целей, указанных в договоре аренды.

29 октября 2001 года между обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» (арендатор) и федеральным государственным унитарным предприятием «Красноярская железная дорога» подписано соглашение № 01 к договору аренды от 9 августа 2001 года № 1375 (т.1, л.д. 16), уточнены характеристики объекта аренды: нежилое помещение № 82 общей площадью 36,2 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов 27, цель использования –как подсобное помещение. Размер арендной платы уменьшен до 2 456 рублей 17 копеек в месяц.

Дополнением от 24 июля 2002 года № 01 между обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» (арендатор) и федеральным государственным унитарным предприятием «Красноярская железная дорога» срок действия договора продлен до 30 июня 2003 года.

сентября 2003 года между федеральным государственным унитарным предприятием «Красноярская железная дорога», Красноярским комитетом по управлению государственным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 9 августа 2001 года № 1375 (т.1, л.д. 19), согласно которому арендодателем стал Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом, уточнен предмет договора, цель использования указана –подсобное помещение. Размер арендной платы увеличен до 3 062 рублей 73 копеек в месяц, установлено, что размер арендной платы может быть изменен комитетом в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора путем направления нового расчета арендной платы.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю от 14 февраля 2007 года № 07-176р (т.2, л.д. 1) предписано считать объектом государственной собственности Российской Федерации нежилое помещение № 82 общей площадью 36,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов 27, лит. А. 

6 марта 2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлении федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания «Вланта-Т» подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 9 августа 2001 года № 6014 (1375) в связи с включением арендуемого помещения  в реестр федеральной собственности, а также со сменой арендодателя, изменен номер договора на № 6014. Арендодателем по договору указано Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю. Уточнены характеристики объекта аренды - подвальное помещение № 82 общей площадью 36,2 кв.м (peг. № 0249999904054), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов, 27 (Лит. А), для использования в качестве подсобного помещения. Срок действия договора продлен до 25 февраля 2008 года.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 6 марта 2007 года размер арендной платы установлен в сумме 1 924 рубля 59 копеек за 1 кв.м. в год без учета НДС. Данная ставка установлена до даты рыночной оценки и будет изменена арендодателем в одностороннем порядке с последующим письменным уведомлением арендатора. При этом в пункт 5.3 договора внесены дополнения, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением переходного периода на рыночную оценку размера арендной платы) чаще одного раза в год. 

января 2009 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление №05-90 об изменении с 23 декабря 2008 года размера ставки арендной платы, с указанной даты размер ставки - 13 362 рубля за 1 кв.м в год без учета НДС. В качестве основания для пересмотра размера арендной платы указан отчет от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования (размера годовой арендной платы) помещением, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов, 27-г, выполненный федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» и экспертное заключение территориального управления от 23 декабря 2008 года № 09-567/в (т.1, л.д. 25).

В соответствии с представленным в дело отчетом федерального государственного унитарного предприятия Федеральный кадастровый центр «Земля» об оценке от 16 декабря 2008 года № 05/09-КК-ГАП-6 (т.1, л.д. 107) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на 16 декабря 2008 года составляет 13 362 рублей, без учета НДС. В пунктах 6.5.1, 7.1, 7.2.2 заключения оценщик указал, что помещение находится в Центральном районе г. Красноярска и наиболее эффективным использованием этого помещения является его использование как помещения торгового либо офисного назначения, объект относится к офису класса С. Согласно пункту 8.3, 8.5.1 заключения рыночная стоимость объектов аренды была рассчитана в рамках сравнительного подхода, в качестве единицы сравнения выбрана величина годовой арендной платы за 1 кв.м. аналогичных объектов аренды. 

По договору от 19 мая 2009 года № 023-09 обществом с ограниченной ответственностью Агентство Независимой Оценки «ЭКОсервис» произведена независимая оценка рыночной арендной платы за нежилое помещение № 82, общей площадью 36,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Профсоюзов, 27. В соответствии с заключением общества величина рыночной арендной платы 1 кв.м оцениваемого объекта в год, включая НДС, по состоянию на 16 декабря 2008 года определена на уровне 1 950 рублей (т.1, л.д. 28, 31).

Полагая, что отчет об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования  помещением является недостоверным, ставка арендной платы рассчитана в отчете