Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

квартал           26842 рубля (без НДС)

в месяц    8947 рублей (без НДС)».

III. Внести изменение в Приложение № 7 к договору аренды от 01.03.2006 № 06, заменив его текст на текст следующего содержания:

Расчет

арендной платы за аренду части помещения 4, назначение: нежилое, площадью 53,9 кв.м., этаж 1, расположенной по адресу: Красноярский край, Уярский район, г.Уяр,

ул.Ленина, пом. 4

1. Расчетная ставка платы за 1 кв.м. в год (без НДС)                      1992 рубля

2. Годовая арендная плата за арендуемую площадь (без НДС)       107369 рублей

3. Месячная арендная плата за арендуемую площадь (без НДС)     8947 рублей.

IV. Банковские реквизиты для перечисления платежей по арендной плате: УФК по Красноярскому краю (Комитет имущественных отношений администрации Уярского района) ИНН 2440006134 КПП 244001001 р/с 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001 КБК для оплаты аренды 022 111 09045 05 1000 120, КБК для оплат: 09045 05 2000 120 ОКАТО 04257501000

V. Внести изменения в приложения 1,2,3,8 к договору, заменив текст: «…нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Уярский район, ул.Ленина, д. 91 1 этаж правая сторона...» на текст: «...часть помещения 4, назначение: нежилое, площадью 53,9 кв.1 расположенную по адресу: Красноярский край, Уярский район. г.Уяр, ул.Ленина, дом 91, пом.4...».

VI. Дополнительное соглашение вступает в силу с даты подписания и распространяется на правоотношения возникающие с 01.07.2008.

VII. Основание: 1.Свидетельство о государственной регистрации права от 05 серия 24 Е3 № 707337; 2.Решение Уярского районного Совета депутатов от 05.02.2008 № 17-4; 3.Постановление администрации Уярского района от 29.07.2008 № 463-п; 4.Отчет ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью от 17.06.2008  № ОС 0888.3; 5. Пункт 9.4 договора аренды.

VIII. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеет одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны, третий экземпляр - для Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю».

Письмом от 25.08.2008 ответчик высказал частичное несогласие с предложенным истцом вариантом дополнительного соглашения. Ответчиком высказаны возражения против внесения в договор нового размера арендной платы.

Письмом от 29.08.2008 истец повторно предложил ответчику подписать дополнительное соглашение и направить его в адрес истца для государственной регистрации.

Письмом от 11.09.2008 ответчик указал, что изменение условия договора аренды, в силу пункта 3 статьи 614, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть произведено только по соглашению сторон.

Указывая на факт наличия с ответчиком разногласий по вопросу внесения изменений в договор аренды № 06 от 01.03.2006 и на основании пункта 2 статьи 125, пункта 1 статьи 432, статьи 451, пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 7, подпунктом 3 пункта 7 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» истец просит суд внести изменения в расчет арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора от 01.03.2006 № 06 нежилого помещения, здания, строения, утвердив его в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета 1992 рубля за 1 кв.м. в год без учета НДС

В год 107369 рублей (без НДС)

За квартал 26842 рубля (без НДС)

В месяц 8947 рублей (без НДС).»

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Представленный в материалы дела договор № 06 от 01.03.2006 является  договором аренды объектов недвижимого имущества, правоотношения по которому регламентированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом аренды по договору является (с учетом дополнительного соглашения № 30 от 25.04.2006) нежилое помещение общей площадью 53,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, Уярский район, г. Уяр, ул. Ленина, дом 91, помещение № 4, первый этаж правая сторона. Помещение предоставлялось для розничной торговли, срок договора определен с 01.01.2006 по 31.12.2016.

Согласно пункту 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды № 06 от 01.03.2006 прошел государственную регистрацию 17.11.2006, содержит в себе все существенные условия договора аренды объекта недвижимого имущества, следовательно, является заключенным.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Положениями  договора аренды № 06 от 01.03.2006 и приложением № 7 к нему определен размер арендной платы,  а также предусмотрено условие, согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон не более одного раза в год.

Согласно представленным в материалы дела соглашениям № 30 и № 41 размер арендной платы изменен с 01.04.2006 и с 01.01.2007.

Договором аренды № 06 от 01.03.2006 не установлен порядок определения (механизм формирования) размера арендной платы.

В пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Следовательно, поскольку дополнительными соглашениями стороны устанавливали новый размер арендной платы, они подлежит государственной регистрации. Доказательств государственной регистрации соглашения № 41 суду не представлено.

Как следует из договора аренды от 01.03.2006 (пункт 6.1.), сторонами определен досудебный порядок рассмотрения споров, связанных с изменением условий договора аренды. Данное требование сторонами выполнено.

Как следует из материалов дела, 06.08.5008 истец обратился к ответчику с письмом «О направлении дополнительного соглашения» за № 1272, в котором предложил подписать дополнительное соглашение, изменяющие условия договора аренды № 06 от 01.03.2006, в т.ч. размер арендной платы, который истец предлагал согласовать в следующих размерах:

1. Расчетная ставка платы за 1 кв.м. в год без учета НДС 1992 рубля.

2. Годовая арендная плата за арендуемую площадь (без НДС) 107369 рублей.

3. Месячная арендная плата за арендуемую площадь (без НДС) 8947 рублей.

Факт получения указанного письма ответчиком не оспаривается сторонами и подтвержден ответом от 25.08.2008 и последующей перепиской сторон.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Получив от ответчика отказ на внесение изменений в размер арендной платы, истец, обращаясь с иском в арбитражный суд,  указал статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения ранее заключенного сторонами договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование увеличения стоимости арендной платы истцом представлены: решение Уярского районного Совета депутатов Красноярского края от 05.02.2008 № 17-4; постановление администрации Уярского района от 29.07.2008 № 463-П; отчет ООО «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью от 17.06.2008  № ОС 0888.3.

Решением Уярского районного Совета депутатов Красноярского края от 05.02.2008 № 17-4 предписано Комитету имущественных отношений администрации Уярского района при заключении новых договоров аренды нежилых помещений, зданий, сооружений, договоров аренды транспортного средства без экипажа, других договоров аренды и заключении дополнительных соглашений к действующим указанным договорам аренды ставку арендной платы устанавливать в размере рыночной стоимости за один квадратный метр нежилых помещений или за единицу муниципального имущества, являющихся объектами муниципальной собственности муниципального образования Уярский район.

Пунктом 1 постановления администрации Уярского района от 29.07.2008 № 463-П Комитету имущественных отношений администрации Уярского района предписано расчет арендной платы на 2008 год по действующим договорам аренды нежилых помещений произвести с 01.07.2008.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не усматривает, что при исполнении договора существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. Совокупность условий, указанных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возможно изменение судом заключенного договора, отсутствует.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что установление ставок арендной платы в размере рыночной стоимости в соответствии с решением Уярского районного Совета депутатов Красноярского края от 05.02.2008 № 17-4 и постановлением администрации Уярского района от 29.07.2008 № 463-П не является существенным изменением обстоятельств, являющимся условием для изменения договора аренды  № 06 от 01.03.2006 на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Между тем, в момент заключения договора стороны должны были предвидеть, что возможно изменение экономической ситуации по объективным причинам, что повлечет рост ставок арендной платы.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Следовательно, упомянутый договор