Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«01» июня 2010 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-17955/2009

Резолютивная часть постановления объявлена «28» мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «01» июня 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей:  Гуровой Т.С., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии: от истца – Комитета имущественных отношений администрации Уярского района: Политковской Е.А. – представителя по доверенности от 21.05.2010,

от ответчика – общества с ограниченной ответственности «Виктория»: Синельникова В.А. – представителем по доверенности от 29.09.2009,

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью»: Козлова А.Г. – представителя по доверенности от 23.05.2010, Цеплюка А.Н. – генерального директора общества на основании протокола № 2 общего собрания учредителей общества от 16.10.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца – Комитета имущественных отношений администрации Уярского района и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «17» марта 2010 года по делу № А33-17955/2009, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Комитет имущественных отношений администрации Уярского района обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее – ответчик, ООО «Виктория») о внесении изменений в расчет арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора от 01.03.2006 № 06 нежилого помещения, здания, строения, утвердив его в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается из расчета 1 992 рубля за 1 кв.м в год без учета НДС

В год         107 369 рублей (без НДС)

за квартал  26 842 рубля (без НДС)

в месяц      8 947 рублей (без НДС)».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет иска привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и третье лицо обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе ООО «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью» просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2010 и принять по делу новый судебный акт. Третье лицо не согласно с решением суда первой инстанции, поскольку считает, что вывод суда о недостоверности отчета о рыночной стоимости арендной платы необоснован в связи с соблюдением при составлении отчета требований законодательных актов, основанием для признания отчета недостоверным может являться только экспертиза, рассмотрение вопроса о заключенности договора не входит в предмет доказывания по настоящему спору.

Истец не согласен с обжалуемым судебным актом и просит его отменить, так как сведения о местонахождении помещений имеются в договоре от 28.05.2008, следовательно, по данному основанию договор не может быть признан незаключенным. Исходя из сути подпункта 3 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена обязательность использования  величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком при управлении и распоряжении муниципальной собственностью представительным органом местного самоуправления. Обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы подтверждается положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчиком представлены отзывы на апелляционные жалобы истца и третьего лица, согласно которым, по мнению ответчика, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным.

Ответчиком указано, что истцом в нарушение части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции представлены дополнительные документы, отчет № ОС 0888.2 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, копия договора № 88 от 28.05.2008 не направлялась ответчику с апелляционной жалобой, кроме того, ответчик не является стороной по указанному договору, обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, при определении размера арендной платы законодательством не предусмотрена.

В отзыве на апелляционную жалобу третьего лица ответчик указал, что в отчете оценщика приведено недостоверное описание оцениваемого имущества, следовательно, фактически оценщиком осматривалось другое помещение. Отчет № ОС 0888.3 не соответствует требованиям законодательства – отказ в применении методов третьего подхода при оценке объекта необоснован, информация по ценообразующим факторам отсутствует, при определении стоимости нежилого помещения использована информация о стоимости нежилых помещений в других населенных пунктах. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность арбитражного суда назначить экспертизу по проверке отчета оценщика. Кроме того, отчет сформирован оценщиком с целью определить рыночную стоимость по объектам оценки, заказанную при составлении договора на оценку объекта. Ответчик отмечает, что оценка проводилась в период с 28.05.2008 по 17.06.2008, однако, согласно подписи на втором листе договора № 88 со стороны заказчика он подписан лишь 24.12.2008.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 и 30.04.2010 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 24.05.2010.

В судебном заседании 24.05.2010 представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзывах по ним.

В судебном заседании апелляционной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв  до 16 час. 00 мин.   28 мая 2010 года, о чем представители лиц, участвующих в деле, извещены под расписку, а также путем размещения публичного объявления на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда.

После перерыва, рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, копий отчета № ОС 0888.2, договора № 88 от 28.05.2008 и приложения к нему, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд апелляционной инстанции выясняет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Судом апелляционной инстанции отказано в приобщении указанных документов, так как копия договора № 88 от 28.05.2008 имеется в материалах дела, а уважительность непредставления в материалы дела приложения № 1 к указанному договору истцом не обоснована. Что касается  отчета № ОС 0888.2, составленного для помещения № 3, то суд апелляционной инстанции полагает, что правового значения для рассмотрения настоящего дела данный документ не имеет, поскольку составлен в отношении помещения, не являющегося предметом исследования.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

20.12.2005 от ООО «Виктория» оформлено на имя главы Уярского района заявление о заключении договора аренды на период с 2006 года по 2016 год на здание, расположенное по адресу: Уяр, ул. Ленина, 91 г.

01.03.2006 между Комитетом по управлению имущественных отношений администрации Уярского района (арендодатель) и ООО «Виктория» (арендатор) подписан договор аренды № 06 нежилого помещения, здания, сооружения. В соответствии с пунктом 1.1 арендодатель предоставляет по приемо-сдаточному акту арендатору во временное пользование помещение, общей площадью 42,9 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, Уярский район, г.Уяр, ул.Ленина, дом 91, первый этаж правая сторона. Помещение предоставляет для розничной торговли. В соответствии с пунктом 2.2 договора срок договора определен с 01.01.2006 по 31.12.2016.

Разделом 3 договора определен размер арендной платы - арендная плата устанавливается из расчета 300 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС, в год 12 870 рублей (без НДС), в квартал 3218 рублей (без НДС), в месяц 1073 рубля (без НДС), размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон не более одного раза в год.

Разделом 6 договора предусмотрен порядок изменения условий договора, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 30-дневный срок.

В качестве приложения № 1 к договору аренды оформлено заявление арендатора на предоставление аренды, помещения определенного в качестве предмета аренды.

В качестве приложения № 2 сторонами по договору оформлен приемо-сдаточный акт, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 42,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Уяр, ул. Ленина, 91, 1-й этаж, правая сторонам для осуществления розничной торговли, на срок с 01.01.2006 по 31.12.2016.

Приложение № 3 к договору оформлено в виде справки с описанием объекта переданного в аренду.

Приложением № 7 к договору сторонами согласован размер арендной платы за объект аренды.

Приложением № 8 сторона согласована схема расположения арендуемого помещения.

Дополнительным соглашением № 30 от 25.04.2006 сторонами по договору аренды внесено изменение в пункт 1.1 договора - площадь помещения передаваемого в аренду определена 53,9 кв.м., изменен размер арендной платы - расчетная ставка за 1 кв.м. в год составила 300 рублей, годовая арендная плата за арендуемую площадь – 16170 рублей, месячная арендная плата – 1347 рублей. Сторонами, действие дополнительного соглашения от 25.04.2006 распространено на отношения сторон с 01.04.2006.

07.11.2006 сторонами по договору от 01.03.2006 № 06 подписано дополнительное соглашение № 76, согласно которому определены реквизиты внесения арендатором арендной платы, а также срок ее оплаты не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Как следует из штампа Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю на договоре аренды и дополнительному соглашению № 30, договор с учетом дополнительного соглашения от 25.04.2006 № 30 прошел государственную регистрацию 17.11.2006г.

15.03.2007 сторонами по договору аренды подписано дополнительное соглашение № 41 о внесении изменений в договор аренды № 06 от 01.03.2006 и приложение № 7 к договору, согласно которого изменена расчетная ставка арендной платы за 1 кв.м. в год без учета НДС – 1300 рублей, годовая арендная плата определена в 70 070 рублей (без НДС), месячный размер арендной платы установлен в сумме 5839 рублей (без НДС). Доказательств государственной регистрации соглашения от 15.03.2007 суду не представлено.

28.05.2008 истцом и третьим лицом подписан договор № 88 на осуществление оценки рыночной стоимости арендной платы в год нежилых помещений (9 единиц) и автомашины «КАМАЗ» (1 единица), согласно пункту 1.1 которого цель оценки: купля-продажа, залог и т.п.

Во исполнение договора № 88 от 17.06.2008 третьим лицом по делу составлен отчет               № ОС 0888.3 «Об определении рыночной арендой платы за 1 кв.м. общей площади нежилого помещения № 4, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Уярский район, ул. Ленина, 91», согласно которому рыночный размер арендной платы за 1 кв.м. общей площади указанного помещения по состоянию на 28.05.2008 составляет (без учета НДС и коммунальных платежей) – 166 рублей за 1 кв.м. в месяц или 1992 рубля за 1 кв.м. в год.

06.08.2008 ответчиком получено сопроводительное письмо истца «О направлении дополнительного соглашения» за № 1272, согласно которому ответчику предложено подписать проект дополнительного соглашения приложенного к письму, заверить его печатью, возвратить истцу, и произвести его государственную регистрацию.

Как следует из проекта, приложенного к письму № 1272 проекта дополнительного соглашения без номера (не подписанного в т.ч. истцом по делу) о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2006г. № 06, истцом предлагалось внести ответчику в договор аренды следующие изменения:

«I.I. Внести изменение в пункт 1.1 раздела I договора, заменив текст «Арендатор» предоставляет по приемо-сдаточному акту (приложение № 2) во временное пользование помещение, здание, сооружение (нужное подчеркнуть), именуемое в дальнейшем помещение площадью 53,9 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г.Уяр, ул.Ленина, д.91 первый этаж правая сторона»

на текст: « Арендатор» предоставляет по приемо-сдаточному акту (Приложение № 2) во временное пользование часть помещения 4, назначение: нежилое, площадью 53,9 кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: Красноярский край, Уярский район. г.Уяр, ул.Ленина, д.91, пом.4, именуемую в дальнейшем часть помещения».

II. Внести изменение в пункт 3.1 раздела III договора, заменив текст: Арендная плата устанавливается из расчета 1300 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС

В год        70070 рублей (без НДС)

за квартал           17517 рублей (без НДС)

в месяц     5839 рублей (без НДС)

на текст: «Арендная плата устанавливается из расчета 1992 рубля за 1 кв.м. в год без учета НДС

В год       107369 рублей (без НДС)

за