Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

здания  по адресу: г. Красноярске, пер. Кривоколенный, 19.

Письмом от 04.04.2007 исх. № 6 ООО «Сатурн» обратилось к Департаменту  с заявлением об освобождении арендатора от платежей по арендной плате, предусмотренных договором от 14.12.2006 № 10197, о рассмотрении вопроса об устранении недостатков по зданию и  проведения капитального ремонта здания за счет арендодателя. В обоснование указанного  заявления ООО «Сатурн» сослалось на невозможность использовать здание по назначению и угрозу разрушения плит перекрытия первого этажа здания.

Согласно заключению  ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект» 2007 года (шифр 9963-06, 2007) строительные конструкции здания по адресу пер. Кривоколенный, 19, находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо провести ремонтно-восстановительные работы, в том числе очистить подвал, помещения, лестничных маршей, крыши от посторонних предметов, выполнить усиление стены в месте ослабленной кирпичной кладки по всей высоте наружной стены по оси «Е» в осях 13, выполнить очистку металлических конструкций, косоуров лестничных маршей, выполнить покрытие деревянных конструкций крыши защитным составом, выполнить замену кровли в участках с механическими повреждениями выполнить замену оконных, дверных блоков, провести ремонтно -восстановительные работы инженерной системы водоснабжения и отопления.

В письме от 20.01.2010 № 10-139/15 ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект» указало, что эксплуатировать обследуемое здание по его назначению без риска обрушения плит перекрытия первого этаже без их замены или ремонтно-восстановительных работ было невозможно. В ходе обследования здания были установлены технические недостатки, исключающие возможность эксплуатации здания по его назначению без проведения капитального ремонта.

На запрос ООО «Сатурн» (от 09.11.2009 № вх. 7402) о предоставлении информации относительно водоснабжения в 3-х этажном доме ООО «Краском» пояснило заявителю, что в связи с отсутствием договорных отношений между ООО «Сатурн» и ООО «Краском»  общество не уполномочено предоставлять  информацию о водопотреблении объекта (письмо от 12.11.2009 № 7076).

В техническом заключении  ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект» от 15.04.2010 по результатам визуального обследования здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Кривоколенный, 19, с целью определения соответствия строительным нормам и правилам и возможности эксплуатации здания, указано: строительные конструкции здания в целом находятся в недопустимом состоянии. Существует опасность пребывания людей в здании. Эксплуатация здания на момент обследования невозможна. В отношении перекрытий и покрытия указано на существование опасности внезапного обрушения. Инженерные сети водоснабжения находятся в аварийном состоянии. Электроснабжение, отопление, канализация отсутствуют в здании.

В данном заключении указано также, что состояние здания с момента проведения предыдущего обследования (шифр 9963-06, 2007) не улучшилось, каких-либо работ не проводилось, признаков эксплуатации здания в период с момента предыдущего обследования до настоящего времени не выявлено.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края о взыскании с ответчика                         399 434 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с января  2009 года по июнь 2009 года и 15 798 руб.94  коп. пени за период с 23.12.2008 по 30.06.2009.

16.11.2009 ООО «Сатурн» обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании договора аренды здания № 10197 от 14.12.2006 незаключенным. В обоснование заявленных требований  ООО «Сатурн» ссылается на пункт 3 статьи 607, пункт 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что предмет договора аренды не согласован: в договоре, приложениях, дополнениях к нему отсутствуют указания на состав, технические характеристики. Расположение помещений в здании, месторасположение здания на земельном участке, характеристики земельного участка, кадастровые номера здания и земельного участка.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Подписанный сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследуя вопрос о заключенности подписанного сторонами договора аренды, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в иске общества с ограниченной ответственностью  «Сатурн» к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании незаключенным договора аренды здания № 10197 от 14.12.2006 в силу следующего.

В обоснование заявленных требований  ООО «Сатурн» сослалось на часть  3 статьи 607, часть 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что предмет договора аренды не согласован: в договоре, приложениях, дополнениях к нему отсутствуют указания на состав, технические характеристики имущества, расположение помещений в здании, месторасположение здания на земельном участке, характеристики земельного участка, кадастровые номера здания и земельного участка.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности арендодателя на переданное в аренду имущество подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 01.10.2009, свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2005 серия 24 ДР № 009251.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи спорного помещения истцом ответчику подтвержден актом, подписанным сторонами 09.10.2006.

Исходя из положений статей 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, к заключению договора аренды недвижимого имущества закон предъявляет повышенные требования - обязательно должны быть зафиксированы индивидуально-определенные признаки объекта, как предмета сделки, в том числе данные, позволяющие определить его расположение на земельном участке.

При этом буквальное толкование условий договора № 10197 от 14.12.2006 позволяет идентифицировать переданное арендатору недвижимое имущество, а требования законодательства, на которые ссылался ООО «Сатурн» - технические характеристики имущества,   характеристики земельного участка, кадастровые номера здания и земельного участка, в большей степени касаются государственной регистрации права. Спорный договор аренды регистрации не подлежал.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Сатурн»  в течение длительного периода  владел  спорным имуществом в качестве объекта аренды, не заблуждаясь при этом относительно его места нахождения и идентификационных признаков.

Оценив условия договора аренды, арбитражный суд первой инстанции  обоснованно пришел  к выводу о том,  что он является заключенным, поскольку между сторонами урегулированы все существенные условия договора, в том числе об объекте договора аренды, об арендной плате, размере и порядке ее внесения, и правомерно отказал в иске ООО «Сатурн».

При этом признание договора заключенным не означает безусловную обязанность арендатора вносить арендную плату при отсутствии на то правовых оснований.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.1. договора аренды определен предмет - отдельно стоящее 3-х этажное здание общей площадью 990,9 кв.м. в том числе подвальное помещение площадью 148,5 кв.м. для использования под банно-прачечный комбинат.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 09.10.2006 следует, что помещение передано ответчику в следующем техническом состоянии: в помещении отсутствует водоснабжение, отопление, энергоснабжение, на 2-ом этаже частично разбиты окна, протекает кровля. На 1-ом этаже отсутствует половое покрытие.

Согласно имеющимся в материалах дела заключениям ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект» строительные конструкции здания в целом находятся в недопустимом состоянии. Так, согласно заключению шифр: 9963-06 (л.д. 85-94) строительные конструкции здания находились в ограниченно работоспособном состоянии, имели повреждения, приведшие к снижению несущей способности, для дальнейшей нормальной эксплуатации здания требовалось, в том числе, выполнить усиление стены в местах ослабленной кирпичной кладки по всей высоте наружной стены, выполнить замену перекрытия 1-го этажа, выполнить замену кровли на поврежденных участках, провести ремонтно-восстановительные работы инженерной системы водоснабжения и отопления.

Согласно заключению той же организации от 15.04.2010 года существует опасность пребывания людей в здании, эксплуатация здания на момент обследования невозможна. В отношении перекрытий и покрытия указано на существование опасности внезапного обрушения. Инженерные сети водоснабжения находятся в аварийном состоянии. Электроснабжение, отопление, канализация отсутствуют в здании.

Из указанных документов следует, что использование здания, в том числе в целях, указанных в договоре аренды здания № 10197 от 14.12.2006, с момента передачи здания по акту ответчику, а, следовательно, и в спорный период, за который истец просит взыскать арендную плату,  не представлялось  возможным.

Довод департамента о том, что недостатки передаваемого помещения были сторонами оговорены  в акте приема-передачи здания, является необоснованной.

Согласно части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Действительно, часть недостатков переданного здания была оговорена сторонами в акте приема-передачи.

Однако, пунктом 4.2.4 договора аренды № 10197 от 14.12.2006 установлено, что арендатор не вправе осуществлять, в том числе, капитальный ремонт без письменного согласия арендодателя.

Письмом от 04.04.2007 исх. № 6 ООО «Сатурн» обратилось к департаменту  с заявлением об освобождении арендатора от платежей по арендной плате, предусмотренных договором от 14.12.2006 № 10197, о рассмотрении вопроса об устранении недостатков по зданию и  проведения капитального ремонта здания за счет арендодателя. В обоснование указанного  заявления ООО «Сатурн» сослалось на невозможность использовать здание по назначению и угрозу разрушения плит перекрытия первого этажа здания.

В материалах дела отсутствуют доказательства принятия департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска мер по устранению недостатков переданного имущества, проведению капитального ремонта. Отсутствуют и доказательства дачи согласия арендатору на проведение капитального ремонта с последующим зачетом расходов в счет арендных платежей.

Поскольку, арендатор фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, указанному в договоре, в связи с непригодностью имущества к использованию, а договором арендатору не предоставлено право самостоятельного проведения капитального ремонта, следует признать наличие неустранимых препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Таким образом, невозможность пользования зданием вызвана не виной арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя произвести за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В указанном письме арендатор – ООО «Сатурн» просило рассмотреть вопрос об освобождении его от арендных платежей по договору аренды № 101978 от 14.12.2006. Поскольку у арендатора существовали препятствия пользования зданием полностью, то, по мнению суда апелляционной инстанции, требование о полном освобождении от внесения арендных платежей является правомерным.

Ссылка департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска на то, что он не получал указанный документ, несостоятельна. Согласно входящему штампу № 2437 данное письмо получено департаментом 05.04.2007. Кроме того, о состоянии переданного в аренду имущества истец знал еще из акта приема-передачи помещения здания от 09.10.2006.

Довод истца о том, что обращения ответчика о продлении договора аренды, несмотря на недостатки здания свидетельствуют о том, что ответчик не имел претензий относительно передаваемого имущества, отклоняется. Ответчик не отрицал свою заинтересованность в здании, расположенном в г. Красноярске по адресу: пер. Кривоколенный, 19. Вместе с тем, данное обстоятельство не лишает его права ожидания от истца исполнения его обязанности по проведению капитального ремонта здания, учитывая, что такая возможность ответчику, как арендатору, ни законом, ни договором не была предоставлена.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств такого устранения арендодателем недостатков, когда использование переданного в аренду имущества по его назначению