Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

дела следует, что отношения сторон основаны на договоре субаренды № 2 от 30.09.2008 и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Исходя из указанных норм права, существенными условиями договора аренды (субаренды) объекта недвижимого имущества является предмет аренды и арендная плата.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено в статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из условий договора субаренды № 2 от 30.09.2008 истец предоставляет за плату во временное владение и пользование, а субарендатор принимает нежилое помещение, для использования в целях: магазин постельных принадлежностей, расположенное по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, дом 11, общей площадью 25,2 кв.м.

К договору субаренды, приложена схема расположения помещения переданного в субаренду, которую суд соотнес со схемой и экспликацией, содержащихся в представленном Деле по техническому учету домовладения Бюро технической инвентаризации, составленной на 2002,  согласно которой в состав передаваемого помещения переданы: часть помещения на первом этаже здания по Ленинскому проспекту, 11 под номером 5 «Торговый зал» общей площадью 23,8 кв.м.;  часть помещения на первом этаже здания по Ленинскому проспекту, 11 под номером 6, общей площадью 1,4. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 25,2 кв.м., что соответствует договору субаренды № 2 от 30.09.2008.

По договору аренды от 06.11.2007, заключенного между истцом и третьим лицом, истцу как арендатору был предоставлен объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: город Норильск, район Центральный пр. Ленинский, дом.11, общей площадью 120,0 кв.м. для размещения магазина промышленных товаров.

Согласно пункта 1.2 договора, срок действия договора определен с 03.10.2007 до 01.10.2008. В соответствии с экспликацией строения под литерой А, в г. Норильске по Ленинскому проспекту, 11 общая площадь магазина, с учетом площадей первого и второго этажа составляет 120 кв.м.

Поскольку по акту приема-передачи помещения объект аренды передан в пользование ответчику, ответчик не оспаривает факт пользования им спорным помещением, оплата арендных платежей по договору субаренды подтверждает факт того, что у ответчика не было сомнений по вопросу местонахождения объекта субаренды, за пользование, которым он осуществлял платежи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылка в акте приема передачи на то, что переданное в субаренду помещение находится на 2-м этаже, является технической опечаткой, так как расположение помещений, находящихся на 2 этаже здания (как следует из экспликации) не позволяет определить помещение площадью в 25,2 кв.м., указанных в договоре субаренды. Кроме того, приложенная к договору схема, подписана сторонами, имеет четкое определение помещений, передаваемых в субаренду, и отметку, что данные помещения находятся на 1 этаже здания.

Такой же ошибкой, является заштрихованная площадь помещений, представленная к соглашению от 14.12.2009, представленного третьим лицом. Данная заштрихованная площадь не заверена сторонами по договору субаренды и, следовательно, не может быть принята судом в качестве составной части договора субаренды.

С учетом изложенных норм права и представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что включенные в спорный договор характеристики и описания нежилого помещения позволяют установить объект договора субаренды, следовательно, учитывая установление арендной платы, сторонами согласованы все существенные условия договора субаренды.

В связи с указанным выводом, доводы встречного иска о незаключенности договора субаренды, в связи с несогласованием существенного условия необоснованны.

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 разъяснено: «принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.».

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из договора аренды от 06.11.2007, его срок его действия определен с 03.10.2007 до 01.10.2008, соглашением от 25.08.2008 пролонгирован до 25.09.2009.

Договор субаренды № 2 от 30.09.2008 подписан истцом и ответчиком на срок с 01.10.2008 по 30.09.2009, что составляет один год. 

Вместе с тем, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 610, абзаца 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, считается подписанным на срок договора аренды, следовательно, договор субаренды № 2 от 30.09.2009 не требует государственной регистрации и является заключенным, поскольку срок его действия менее года – до 25.09.2009.

При установленных обстоятельствах в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на ответчике лежит законная обязанность по оплате арендных платежей за пользование предметом аренды.

Положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении не подлежат применению при данных обстоятельствах, поскольку на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возврату потерпевшему подлежит  неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, однако при рассмотрении данного дела судом установлен факт законного (на основании договора) пользования помещением.

Истец считает ответчика не исполнившим свои обязательства по оплате арендной плате за период ноябрь, декабрь 2008 года.

Как следует из пункта 3.1.1 договора субаренды № 2 от 30.09.2008 размер арендной платы определен в сумме 42 840 рублей с НДС в месяц. В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендная плата вносится не позднее последнего числа месяца, предшествующего отчетному, по приходному ордеру.

В материалы дела представлен приходный кассовый ордер от 31.12.2008 № 13 об оплате ответчиком суммы арендной платы за ноябрь 2008 года  в сумме 15 160 рублей с НДС. Иных доказательств осуществления арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно условиям договора сроки внесения арендных платежей истекли, следовательно, учитывая доказанность факта пользования ответчиком спорным помещением, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 70 520 рублей (27 680 рублей долга за ноябрь 2008 года, 42 840 рублей арендной платы за декабрь 2008 года) являются обоснованными, подтвержденными доказательствами и подлежат удовлетворению.

С учетом указанных норм права, представленных доказательств и установленных обстоятельств, в удовлетворении встречных исковых требований ответчика о взыскании с истца суммы неосновательного обогащения следует отказать.

С данными вывода суда первой инстанции апелляционный суд соглашается.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Срок внесения арендных платежей за ноябрь и декабрь 2008 года истек соответственно 01.11.2008 (сумма долга 27 680 рублей) и 01.12.2008 (сумма долга 42 840 рублей).

Исходя из установления факта просрочки оплаты арендных платежей и отсутствия доказательств полной оплаты указанных сумм, апелляционный суд считает, истец обоснованно требует взыскания неустойки.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом допущены ошибки при подсчете количества дней просрочки, размер ставки рефинансирования, установленный Центральным Банком Российской Федерации в 11,5 % годовых на дату обращения с иском (27.07.2009 - дата отправки иска указанная в почтовом штемпеле) уже не действовал, применению подлежит ставка рефинансирования Банка России в размере 11 %, согласно Указанию Центрального Банка Российской Федерации от 10.07.2009 № 2259-У.

Правильный расчет периода просрочки составит:

- за период с 01.11.2008 по 20.07.2009 – 260 дней;

- за период с 01.12.2008 по 20.07.2009 – 230 дней.

Следовательно, с 01.11.2008 по 20.07.2009 сумма неустойки составляет 1863 рубля 57 копеек, с 01.12.2008 по 20.07.2009 сумма неустойки 2551 рубль 43 копейки, итого: 4415 рублей.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании с ответчика процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованны, однако подлежат частичному удовлетворению в сумме  4415 рублей.

В связи с указанным, апелляционным судом отклоняется довод ответчика о незаключенности договора субаренды.

Апелляционный суд признает доводы ответчика о том, что акт приема передачи от 30.09.2008 не содержит ссылку на договор субаренды, следовательно, установить его предназначение невозможно, акт приема передачи недвижимого имущества в субаренду от 01.01.2009, составленный в связи с расторжением договора субаренды от 01.02.2009 не содержит печати Отенко Д.А., подпись выполнена не Вальгер Л.Я., признаются необоснованными, поскольку судом на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, в том числе и указанные акты, исследованы всесторонне, отдельно и во взаимной связи, подпись Вальгер Л.Я. суд считает идентичной во всех представленных в материалы дела документах, ответчиком в целях установления подлинности подписи Вальгер Л.Я. не заявлялось ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы, возможность проведения которой по ходатайству лиц, участвующих в деле предусматривается положениями статей 9, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Красноярского края от  «31» декабря 2009  года по делу № А33-13610/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу