Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу n А74-4212/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 651 Гражданского кодекса  предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленный истцом договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 26.08.2008  предусматривает срок его действия  десять лет, в связи с чем указанный договор может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предмет доказывания по настоящему спору входит  установление наличия обязанности по государственной регистрации исключительно на конкретной стороне договора (арендатора или арендодателя),  факт уклонения от исполнения такой обязанности, соответствие условий договора аренды требованиям  законодательства.

Пунктом 11 договора аренды  от 26.08.2008 обязанность  совершить действия, необходимые для государственной регистрации права аренды возложена на ответчика.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от  09.06.2003) предусмотрено, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Согласно пункту 37 договора аренды от 26.08.2008 договор составлен  в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны, один экземпляр  для государственной регистрации.

Договор подписан от имени  ответчика  И.Г. Христофоровым, действующим на основании доверенности  от 03.09.2007 года. Представленное  в суд апелляционной инстанции требование  от 01.09.2008 адресованное истцу об исключении пункта 24 о выкупе арендованного имущества из договора аренды  также подписано И.Г. Христофоровым.. Срок действия указанной доверенности  в соответствии со статьей 186 Гражданского кодекса закончился  03.09.2008 года.   Ни истцом, ни третьим лицом не представлены доказательства  передачи  ответчику  двух подлинных экземпляров  договоров аренды   от 26.08.2008 с целью его государственной регистрации.

В судебных заседаниях ответчик настаивал, что ему не было известно о заключении долгосрочного договора аренды. Указанный довод истцом не опровергнут. При указанных обстоятельствах,  истцом не доказан  факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды от  26.08.2008 года.

Кроме того, содержание договора аренды  не  соответствует требованиям  главы 34 Гражданского кодекса по следующим основаниям.

Представленные ответчиком доказательства свидетельствуют, что все офисы, перечисленные в договоре аренды от 26.08.2008  до его подписания  переданы собственником другим арендаторам.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В нарушение указанной нормы  пунктом 13 договора предусмотрена обязанность Арендодателя  совершить все необходимые действия по прекращению ранее заключенных договоров аренды указанных офисов по истечении срока их действия. Указанное условие противоречит также статье 621 Гражданского кодекса предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 24 договора  предусмотрено условие о том, что нежилое помещение или его часть (офисы) переходят в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены Стороны определили  выкупную цену нежилого помещения в размере 30 000 рублей за 1 кв.м. Выплаченная арендатором по настоящему договору арендная плата зачитывается в выкупную цену нежилого помещения.

В статье 624 Кодекса определено, что в договоре может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Из буквального содержания доверенности от 03.09.2007 следует, что Христофоров И.Г. наделен полномочиями заключать, расторгать договоры аренды, получать арендную плату, расписываться и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения, то есть представлять интересы индивидуального предпринимателя по вопросам аренды нежилого помещения в процессе текущей предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.

Переход же арендованного помещения в собственность арендатора предполагает отчуждение недвижимого имущества. Специальные полномочия на отчуждение недвижимого имущества, на установление его выкупной цены, на совершение таких действий от имени индивидуального предпринимателя Ташкина А.И. доверенность не предусматривает.

В соответствии  со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Поскольку полномочия Христофорова И.Г. на включение в договор  условия о передаче офисов  в собственность арендатора  отсутствовали, ответчиком не одобрялось, подобное условие  включено в договор неправомерно.

Таким образом, договор  долгосрочной аренды нежилых помещений от 26.08.2008 в представленной суду редакции не подлежал государственной регистрации   в силу не соответствия  перечисленных выше условий требованиям действующего законодательства.

Довод Христофорова И.Г. о том, что   по его требованию  от 01.09.2008  получен акцепт ООО «Инкомлес»  об исключении из договора пункта 24 о выкупе арендованного имущества, учиненный в виде записи на требовании, не принимается судом.

В соответствии  с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение о внесении изменений в договор аренды  отсутствует.

При указанных обстоятельствах требование истца о государственной регистрации договора долгосрочной аренды нежилого помещения  не подлежат удовлетворению судом.

Требования об обязании ответчика передать истцу нежилое помещение, расположенное по адресу г. Абакан, ул. Крылова, 68, основанное на незаключенном договоре аренды, так же не подлежит удовлетворению.

Следовательно, в удовлетворении первоначального иска  следует отказать.

Во встречном иске  Ташкин А.И. просит признать  недействительным договор  долгосрочной аренды нежилого помещения  от 26.08.2008.

Учитывая, что указанный долгосрочный договор  не прошел государственную регистрацию, основания для вынесения решения о его государственной регистрации судом не установлены, договор является незаключенным, не порождающим предусмотренные им права и обязанности. Требование о признании подобного договора недействительным,  не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является:  принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Судом первой инстанции рассмотрены требования истца и ответчика  без привлечения к участию в деле Христофорова И.Г., подписавшего договор аренды от имени ответчика,   при этом суд признал указанное лицо неуполномоченным на подписание сделки. Указанное нарушение норм процессуального права является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче исковых заявлений по результатам рассмотрения спора относятся на истцов.  Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика   - индивидуального предпринимателя Ташкина Александра Ивановича, поскольку   требования апелляционной жалобы об отмене вынесенного судебного акта  фактически удовлетворены.

Апелляционная жалоба направлена истцом 13.01.2010. В соответствии с частью 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) в редакции, действующей да дату направления апелляционной жалобы,  при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда государственная пошлина оплачивается в размере 50% размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. При подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 2000 рублей. Государственная пошлина по данной апелляционной жалобе должна быть уплачена в размере 1 000 рублей.

При подаче апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, ООО «Инкомлес» оплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину  в размере 2 000 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением №2 от 30.12.2009.

Таким образом, излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 рублей 00 копеек подлежит возврату ООО «Инкомлес» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 декабря 2009 года по делу А74-4212/209 отменить.       Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении  основного и встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ташкина Александра Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инкомлес» 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Инкомлес» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № 2 от 30.12.2009 года в размере 1 000 рублей.

Председательствующий                                                                И.А. Хасанова

Судьи                                                                                                Н.А. Кириллова

Л.Е.Споткай