Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Договор аренды № 914 от 01.12.2003  заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения этой сделки не требовалась и, следовательно, договор аренды является действительным, как заключенный надлежащим собственником объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такой подход нашел отражение в судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 12537/09 от 15.12.2009)

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, ссылаясь  на принадлежность спорного помещения  к общей долевой собственности, поскольку оно предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, не представил тому  доказательства. Акт обследования помещения отсутствует. Не представлены и иные доказательства того, что помещение, переданное в аренду, является  техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Истец представил  поэтажный план на встроенное помещение № 81  в строении  литер А  в Микрорайне 1 , дом № 36    изготовленный 21.04.2003 Ачинским городским филиалом ДФГУП «ККГЦТИ» из экспликации  к которому следует, что помещение № 81 общей площадью 113,9  состоит  из помещения подвала,  в состав которого входят: лестница, два коридора и три складских помещения,   и помещения первого этажа площадью 58,7 кв.м соединенного с ним. (л.д. 99). Как следует из пояснений истца  спорный объект (часть подвала) был сформирован как самостоятельное встроенное  помещение и использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома.

Однако суд первой инстанции неосновательно отверг указанные доводы и доказательства как не имеющие правового значения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пунктов 2,3 статьи 453 Кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора,

12.03.2009 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.12.2003 № 914, от арендатора соглашение подписал Бардин Александр Владимирович по доверенности от 15.11.2006 (л.д. 32).

Как следует из акта приема-передачи от 12.03.2009, арендатор сдал арендодателю переданное по договору аренды № 914 от 01.12.2003 помещение (л.д. 33). Помещение принято  арендодателем  в лице главного специалиста КУМИ Шаховой Е.В.

Директором ЗАО «Триумф» Бадриной Л.Е., назначенной приказом от 01.01.2004 выдана  Бадрину А.В. доверенность от 15.11.2006 года  сроком на три года,  которой  представителю предоставлено право, в том числе  заключать все разрешенные законом сделки.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Соглашение  от 12.03.2009 о расторжении договора аренды, подписанное со стороны арендатора Бадриным А.В. на основании доверенности от 15.11.2006 года  является сделкой, направленной на прекращение  правоотношений по указанному договору, заключенной в той же письменной форме, что и сам договор. В этой связи судом не принимается довод истца  о  подписании соглашения о расторжении договора  неуполномоченным лицом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 3.2, 3.3  предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается  и пересматривается  сторонами договора в конце каждого календарного года в соответствии с установленной методикой определения арендной платы. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты введения в действие  соответствующего нормативного акта, вне зависимости от срока поступления письменного извещения от Арендодателя.

Постановлениями Главы города Ачинска № 368-п  от 13.11.2008,  № 431-п от 23.12.2008 утверждена Методика определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности города Ачинска, которая применяется, в том числе при изменении ежегодных размеров арендной платы в соответствии с условиями действующих договоров аренды. Установлен с 01.01.2009 новый размер базовой величины стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади, используемой при расчете арендной платы. На основании указанной методики истцом  рассчитана  арендная плата в месяц в размере 4 511 рублей 35 копеек с 01.01.2009 года.

Доказательства внесения арендной платы в указанном размере за период с 01.01.2009 по 12.03.2009 года до момента возврата помещения собственнику не представлены. Следовательно, требование истца  о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению частично на сумму 10 623 рубля 50 копеек.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, арендатор обязан ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, уплачивать арендную плату.

Перечень платежей ответчика, представленный истцом, свидетельствует о нарушении срока внесения арендной платы, установленного договором.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки арендатору начисляется пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа.

За период с 11.01.2004  по 11.03.2009  неустойка составила 3 172 рубля 39 копеек.  Расчет, представленный истцом, проверен судом  и признан верным. Требование о взыскании пени в размере 7 589 рублей 19 копеек подлежит удовлетворению частично на сумму 3 172 рубля 39 копеек. Возражения ответчика в отношении расчета  сумму иска в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к неверному выводу об отказе в удовлетворении иска в связи с признанием договора  аренды № 194 от 01.12.2003 ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы  арбитражный суд апелляционной инстанции  вправе отменить или изменить  решение суда первой инстанции  полностью  или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда  первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение  или неправильное применение норм материального права  или норм процессуального права.

Таким образом, судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат  имеющимся  в деле доказательствам, в связи с чем решение от 12 января  2010 года Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-17764/2009 на основании пункта 3 части 1 статьи 270, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует  отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими  в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, подлежащая уплате за рассмотрение искового заявления и за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии  с положениями  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской федерации  возлагается на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного  самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым  в арбитражных  судах, в качестве истцов  или ответчиков от уплаты государственной  пошлины освобождаются.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 января  2010 года по делу №А33-17764/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Триумф» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации  г. Ачинска 10 623 рубля 50 копеек долга, 3 172 рубля 39 копеек  пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать  с закрытого  акционерного общества «Триумф» в доход Федерального бюджета 551 рубль 81 копейку  государственной  пошлины по иску и 631 рубль 80 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи:

Н.А. Кириллова

П.В. Шошин