Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«05» апреля  2010г.

Дело №

г. Красноярск

А33-17764/2009

Резолютивная часть постановления объявлена «29» марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «05» апреля  2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Кирилловой Н.А., Шошина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от Комитета по управлению  муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска (истца): Черновой И.П. – представителя по доверенности № 38 от11.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «12» января   2010 года по делу № А33-17764/2009, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска (далее – истец, КУМИ администрации г.Ачинска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу «Триумф» (далее – ответчик, ЗАО «Триумф») о взыскании задолженности по договору аренды № 914 от 01.12.2003 в размере 36 090 рублей  80 копеек и пени в размере 7 589 рублей 19 копеек.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 января 2010 года в иске отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 января 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что к общему имуществу собственников квартир  в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные  исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в арендуемом ответчиком  помещении отсутствуют инженерные коммуникации, оно изолировано от других помещений дома и имеет отдельный вход.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на недействительность договора аренды № 914 от 01.12.2003 в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что спорное нежилое помещение не является муниципальной собственностью и истец не вправе сдавать его в аренду. Считает договор расторгнутым с 12 марта 2009 года по соглашению сторон.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы на 23 марта  2010 года.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствии ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 29 марта 2010 года. Объявление о перерыве размещено на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено без лиц, участвующих в деле. От представителя истца поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

01.12.2003 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (арендодателем) и закрытым акционерным обществом «Триумф» (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения № 914 (л.д. 10-13).

Согласно пункту 1.1 договора, арендатору предоставлено нежилое подвальное  помещение обшей площадью 53,7 кв. м. расположенное по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, дом 36 для размещения складских помещений.

Срок действия в договоре установлен сторонами с 01.12.2003 по 01.06.2004.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, арендатор обязан ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, уплачивать арендную плату в сумме 1826 рублей 11 копеек.

Пунктами 3.2, 3.3  предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается  и пересматривается  сторонами договора в конце каждого календарного года в соответствии с установленной методикой определения арендной платы. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты введения в действие  соответствующего нормативного акта, вне зависимости от срока поступления письменного извещения от Арендодателя.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки арендатору начисляется пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа.

Передачу помещения стороны оформили актом приема-передачи от  01.12.2003 (л.д. 14).

Дополнительными соглашениями от 25.01.2005, 23.12.2005, 22.01.2007, 07.02.2008, стороны установили, что арендная плата составляет:

с 01.01.2005 - 2431 рубль 28 копеек.

с 01.01.2006 - 2739 рублей 17 копеек.

с 01.01.2007 – 3013 рублей 09 копеек.

с 01.01.2008 – 3609 рублей 76 копеек (л.д. 17-26)..

В материала дела представлено соглашение  от 31.12.2008 об изменении договора аренды № 914 не подписанное арендатором в котором со ссылкой  на пункт 3.2 договора и постановления Главы города Ачинска от 13.11.2008 № 368-п, от 23.12.2008 № 431-п  размер арендной платы с 01.01.2009  установлен   4511 рублей  35 копеек в месяц (л.д. 27).

Истец направил ответчику уведомление от 14.01.2009 № 73 с предложением расторгнуть договор аренды № 914 от 01.12.2003. В уведомлении истец сообщил ответчику, о том, что в порядке статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограничение на передачу в аренду подвалов распространяется на нежилые помещения в многоквартирном доме. Предложил расторгнуть договор аренды помещения по соглашению сторон (л.д. 28)

Ответчик направил истцу 01.01.2009 заявление с просьбой расторгнуть договор аренды № 914 от 01.12.2003. Заявление получено истцом 12.03.2009, о чем свидетельствует   отметка администрации города Ачинска о регистрации данного заявления за № 1517 (л.д. 31)

12.03.2009 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.12.2003 № 914, от арендатора соглашение подписал Бардин Александр Владимирович по доверенности от 15.11.2006 (л.д. 32).

Как следует из акта приема-передачи от 12.03.2009, арендатор сдал арендодателю переданное по договору аренды № 914 от 01.12.2003 помещение (л.д. 33). Помещение принято  арендодателем  в лице главного специалиста КУМИ Шаховой Е.В.

Истец направил ответчику требование  от 28.08.2009 № 6701 о погашении задолженности по договору аренды № 914 от 01.12.2003 за  период с 01.12.2003 по 12.03.2009, в том числе  основного долга – 10623 рубля 50 копеек, пени - 1646 рублей 52 копейки (л.д. 38).  Требование получено ответчиком  11.09.2009, о чем свидетельствует почтовое уведомление   (л.д. 39)

В ответе на указанное требование  ответчик ссылаясь  на статьи 608, пункт 1 статьи 290, пункт 1 статьи 246, 168  Гражданского кодекса,  статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указал на ничтожность договора аренды  № 914 от 01.12.2003,  в связи с чем неисполнение обязательств по нему не влечет никаких последствий (л.д. 40).

Ссылаясь на неисполнение обязательств по договору аренды нежилого помещения № 914 от 01.12.2003 истец обратился в суд первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 36 090 рублей 80 копеек и пени 7589 рубля 19 копеек за период с 10.01.2004 по 10.09.2009 года.  При этом, по мнению истца  в соответствии с доверенностью от 15.11.2006  у представителя арендатора отсутствуют полномочия на расторжение договоров, в связи, с чем данное соглашение является недействительным, а договор аренды от 01.12.2003 № 914 действующим.

  Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что отношения  сторон по  настоящему делу возникли из  договора аренды нежилого помещения от 01.12.2003 №914 и регламентированы  главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом аренды в договоре указано нежилое подвальное помещение общей площадью 53,7 кв.м.,  расположенное по адресу:  г. Ачинск, микрорайон 1, дом 36. К договору приложена план-схема подсобного помещения  (подвал),  общей площадью 53,7 кв.м., которая согласована с  ответчиком, о чем свидетельствует его подпись и оттиск печати ООО «Триумф».

Статьей 608 Гражданского кодекса установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   в постановлении  № 8 от 25.02.1998г.  «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности  и других вещных прав» в пункте 3 разъяснил: «Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1».

Пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 предусмотрено, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В Приложении № 3 к Постановлению ВС РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 к объектам, относящимся к муниципальной собственности, отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации); жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении.

Решением исполнительного комитета Ачинского городского Совета народных депутатов № 513 от 18.12.91г.  жилищный фонд  и сети треста «Ачинскалюминстрой» передан в муниципальную собственность. По акту  от 02.03.1992 года  жилой дом № 36  в 1-м микрорайоне г. Ачинска  передан на баланс  Ачинского городского многоотраслевого производственного объединения (л.д. 100-102).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности нежилое помещение  общей площадью 53,7 кв.м. по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, дом 36   внесено в реестр муниципальной собственности города Ачинска  под № 1.5.2.1.0083 по записи от 18.12.91 года.  (л.д. 98).

Указанные документы свидетельствуют о наличии права муниципальной собственности на  нежилое подвальное помещение, переданное ответчику по договору аренды № 914 от 01.12.2003 года.

Суд первой инстанции  в обоснование отсутствия у истца права собственности  на помещение ссылается на сообщение об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2009, которым в выдаче информации о правах на объект недвижимого имущества: нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Ачинск, микрорайон1, дом 36, помещение площадью 53,7 кв.м. отказано, по причине отсутствия записи о правах (л.д. 93).

Вместе с тем, в соответствии со статьей 6 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального