Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.08.2007 по делу n А33-5101/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

нежилого помещения, стороны обратились с настоящими исками в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 5 раздела 1 Положения  о коммерциализации  государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992г. № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений, государственных предприятий в акционерные общества» акционерному обществу передаются объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иные объекты, для которых действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации. Стоимость указанных объектов не включается в уставный капитал акционерного общества.

В соответствии с разделом 2 «Классификация объектов и предприятий по возможности  их приватизации»  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации № 2284 от 24.12.1993 года  защитные сооружения гражданской обороны отнесены к объектам, не подлежащим приватизации.

Из материалов дела видно, что  убежище, общей площадью 1056 кв.м. встроенное в трехэтажное здание, расположенное в г. Красноярске по ул. Красной Армии,10  и принадлежащее  до приватизации Красноярскому заводу светочувствительных материалов «Квант» являлось объектом гражданской обороны – защитным сооружением гражданской обороны второго класса А-П, вместимостью 780 человек.  Указанное помещение  не включено в план приватизации  завода «Квант»

Таким образом, указанное помещение являлось объектом государственной собственности  Красноярского края. Управлением по делам ГО и ЧС Центрального района г. Красноярска регулярно проводились проверки  указанного защитного сооружения, по результатам которых ОАО «Квант» принимало необходимые меры по устранению недостатков (л.д. 43-46, том № 1).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.  Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В нарушение указанной нормы права  ОАО «Квант» неправомерно распорядилось  объектом гражданской обороны, заключив договор купли-продажи  от 11.10.2000г.   нежилого  здания вцелом  (лит. Б, Б1, Б2)  площадью 7 226,3 кв.м., включая объект гражданской обороны.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьёй 167 Кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, все сделки, связанные с отчуждением государственного имущества  в виде нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии 10, являвшегося до февраля 2002 года объектом гражданской обороны являются ничтожными.

ООО «Красноярский центр антикризисного управления» полагает себя собственником  нежилого помещения № 2 в здании по адресу г. Красноярск, ул.  Красной Армии, д. 10 общей площадью 913,2 кв.м. на основании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 указанной нормы права в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 217-ФЗ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно статье  302 Гражданского кодекса,  если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, общие условия добросовестного приобретения  недвижимого имущества следующие:

- имущество должно быть приобретено по сделке  не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать;

- приобретательная сделка должна иметь возмездный характер;

- приобретатель должен быть добросовестным

- имущество выбыло из владения  собственника по его воле;

- наличие записи в реестре о праве собственности добросовестного приобретателя.

Решением арбитражного суда Красноярского края от 05.10.2006г.  по делу А33-9663/2006 признано право  собственности Красноярского края  на нежилое подвальное помещение № 2 в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, дом 10, строение 5, литер Б, Б1, Б2 общей площадью 904,8 кв.м. При этом Трофин В.А.  не признан добросовестным приобретателем. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа  от 07.03.2007г. по делу А№3-9663/2006  указанное решение оставлено в силе. Следовательно, ООО «Красноярский центр антикризисного управления» по договору от 22.12.2006г.  приобрел  спорное помещение  у лица, которое не имело права его отчуждать.  Указанный договор имеет возмездный характер, поскольку пунктом 2.1 установлена  цена продаваемого объекта и порядок осуществления оплаты по договору.  Свидетельство  от 22.01.2007г.  подтверждает государственную регистрацию права собственности  общества  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем,  условия о выбытии имущества  из владения собственника по его воле и о добросовестности приобретателя отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   № 8 от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Приказом Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом от 29.12.2003г. № 11-1275п с изменениями по площади  приказом от 29.04.2005г. № 06-368п  нежилое встроенное помещение  № 2 (лит.Б), общей площадью  904,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, центральный район, ул. Красной Армии, 10, строение 5 внесено в реестр государственного имущества Красноярского края.  Из указанного реестра имущество не исключено.

Отсутствие до указанного момента  государственной регистрации права собственности Красноярского края  на помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не свидетельствует об отсутствии указанного права, поскольку  в силу статьи 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Представленная ООО «Красноярский центр антикризисного управления» справка-расшифровка № 2  от 08.08.2000г. недвижимого имущества ОАО «Квант», находящегося по адресу  г. Красноярск, ул. Красной Армии,10, согласно плана приватизации от 25.04.94г.  и согласно технического паспорта  не свидетельствует о включении спорного помещения  в уставный капитал общества. Указанная справка, представленная в апелляционный суд, подписана исполняющим обязанности генерального директора  и главным бухгалтером ОАО «Квант». С собственником  государственного имущества  документ не согласован.  Следовательно, воля собственника на отчуждение  спорного  помещения ОАО «Квант» отсутствовала.

Приобретатель  является добросовестным, если он не знал  или не должен был знать о том, что он совершает сделку с лицом, которое не вправе отчуждать имущество. Выражение «не должен был знать» означает, что приобретатель допустил грубую неосторожность при приобретении имущества, не проявив минимальной осмотрительности   в вопросе проверки права собственности отчуждателя.  Минимальная осмотрительность заключается  в том, что приобретатель  должен потребовать  от отчуждателя обычные доказательства  права собственности.

Доказательством права собственности  на недвижимое имущество является запись в ЕГРП  о праве собственности   отчуждателя, наличие которой подтверждается  выпиской из реестра.

В судебном заседании  представитель ООО «Красноярский центр антикризисного управления» пояснила, что  на момент заключения договора купли-продажи от 22.12.2006г.  покупатель не обращался за выпиской из ЕГРП  в отношении помещения № 2 общей площадью 913, 20 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии 10, строение № 5.

          Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   в пункте 24 постановления № 8 «О некоторых вопросах практики  разрешения споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав»   разъяснил, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

На момент заключения договора купли-продажи от 22.12.2006г. Арбитражным судом Красноярского края рассматривался иск Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края , заявленный к предпринимателю Трофину Виктору Александровичу о признании права собственности на нежилое подвальное помещение № 2  в здании по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, дом 10, строение 5 литер Б, Б1,Б2, общей площадью 904 кв.м. Определением от 10.05.2006г. по делу А33-9663/2006  приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам  производить государственную регистрацию прав, перехода прав и сделок в отношении указанного объекта недвижимости.  Во исполнение указанного определения  в межрайонный отдел Федеральной службы судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств 11.05.2006г.  направлен исполнительный лист. Меры по обеспечению иска отменены  определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.12.2006  Следовательно, проявив минимальную осмотрительность и обратившись за получением выписки из ЕГРП в отношении  покупаемого помещения,  ООО «Красноярский центр антикризисного управления» мог располагать сведениями о наличии  спора в отношении  предмета покупки, рассматриваемого судом.

Кроме того, как следует из дополнительного соглашения   от 01.02.2007г.   об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2006г. (л.д. 132, том № 1) цена продаваемого  объекта   составила 2 739 600 рублей. Вместе с тем, согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация»  от 24.04. 2006г. № 2400/535-11 инвентаризационная стоимость  нежилого подвального помещения № 2 (лит. Б), расположенного по адресу: ул. Красной Армии, д. 10, строение 5 по состоянию на 1 квартал 2006г. составляет 9 985 101 рубль. Следовательно, покупателем приобретено указанное помещение по заниженной цене.  Недобросовестность покупателя в этом случае предполагается, потому что собственник  не будет продавать свое имущество за бесценок. Имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной как правило, не является собственностью отчуждателя.

Таким образом, ООО «Красноярский центр антикризисного управления» не доказало, что  проявило при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, т.е не доказало, что  не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Довод о несоответствии помещения, с иском о признании права собственности на которое обратился Красноярский край помещению, принадлежащему ООО «Красноярский центр антикризисного управления» рассмотрен судом.  Согласно экспликации  помещения № 2  к плану строения лит. Б, Б1,Б2 домовладения № 10 по ул. Красной Армии строение 5  общая площадь указанного помещения подвала  составляет 913,2 кв.м., включая помещения № 43 (тамбур) площадью 5,4 кв.м. и № 44 (тамбур) площадью 3,0 кв.м.  ФГУП «Ростехинвентаризация»  филиал по Красноярскому краю в письме от 05.12.2006г. № 2488/5642/1-11  сообщило, что общая площадь помещения № 2 составляет 904,8 кв.м. Изменения по состоянию на 11.02.2005г. были внесены в технический паспорт здания согласно заявке на инвентаризацию нежилого помещения № 2.  При этом комнаты №№ 43,44 (тамбуры) были исключены из помещения № 2, так как заложен проем между комнатой № 42 (помещение № 2) и комнатой № 43 (бывшая часть пом. 2). Следовательно, истцом и ответчиком оспариваются права на одно и то же помещение, площадь которого в результате изменений в технический паспорт  была изменена с 913,2 кв.м. на  904,8 кв.м. При этом объемно-планировочное решение помещения его площадь не меняет.

Довод заявителя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности является неправомерным. Исходя из положений статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда  истец