Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу n А33-9397/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А33-9397/2007

«29» января 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена «25» января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «29» января 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Петровской О.В.,

судей:   Гуровой Т.С., Кирилловой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от ответчика: Попова В.В. – представителя по доверенности от 08.03.2008;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью  «Багира»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «10» ноября 2009  года по делу № А33-9397/2007, принятое судьей Егоровым А.Л.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НПО  «Багира» (далее - ООО «НПО «Багира») о расторжении договора аренды от 06.02.2001 № 3900, обязании ответчика возвратить здание площадью 713,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" и взыскании 1 647 261 рубля задолженности по арендной плате и 152 920 рублей 73 копейки пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» (далее - ООО «Траст-Аудит»).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Истцом заявлен отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить спорное здание. Определением от 12 ноября 2007 года отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением от 29 января 2008 года иск удовлетворен частично. С ООО «НПО «Багира» в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 162 535 рублей 60 копеек.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года отменено. Иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью  «НПО «Багира» в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 1 604 655 руб. 20 коп. долга и 169 865 руб. 84 коп. пени.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 августа 2008 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции от истца принято изменение размера исковых требований в связи с увеличением периода просрочки исполнения обязательства по договору аренды, истец просит взыскать с ответчика 1 610 655 руб. 20 коп. задолженности за  период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и пени в размере 1 421 496 руб. 90 коп. за период с 11.01.2007 по 29.10.2009, всего просит взыскать с ответчика 3 026 152 руб. 10 коп.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 ноября 2009 года иск удовлетворен частично, с общества с ограниченной ответственностью  «НПО «Багира» в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края взыскано 932 237 рублей задолженности по арендной плате, 220 000 рублей неустойки.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

- уведомление № 05-1475 от 15.02.2007 об установлении нового размера арендной платы было направлено и получено ответчиком только в мае  2007 года, что подтверждается штемпелем на конверте, в связи с чем начисление суммы долга  и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.01.2007 является неправомерным;

- за основу расчета должен быть взят период с 24 мая 2007 года по 26 июня 2007 года. При этом должно быть учтено, что экспертиза по определению рыночной стоимости аренды проводилась около года не по вине ответчика, в связи с чем возложение штрафных санкций за этот год является незаконным;

- применение судом первой инстанции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не в полной мере отразило баланс интересов сторон по сделке, поскольку не были учтены все обстоятельства по делу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит»  в судебное заседание представителей не направили, отзывы не представили. От Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие .

Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

06.02.2001 между арендодателем - Красноярским краевым комитетом но управлению государственным имуществом (правопредшественником истца в части управления краевым имуществом) и арендатором - ООО «НПО «Багира» подписан доктор аренды № 3900, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в арендное пользование здание краевой собственности обшей площадью 685,90 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17б, для размещения ветеринарного пункта.

Срок  действия договора  стороны определили  с  01.02.2001   по 15.01.2002 (пункт 1.2.).

На момент подписания договора размер арендной платы был определен в 433 руб. 17 коп. за 1 кв.м. в год или 24 759 руб. 27 коп. в месяц (приложение №1 к договору). Срок внесения арендной платы определен - ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 2.2. договора).

По акту приема-передачи от 01.02.2001 (приложение № 2 к договору) объект аренды передан арендатору

15.04.2002 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору  № 3900, согласно которому арендатор принимал на себя обязанность по производству капитального ремонта, арендуемого здания.

15.05.2002 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору № 3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.01.2003 (пункт 1), на арендатора возлагалась ответственность в виде договорной пени за просрочку оплаты арендной платы (пункт 2), а также изменена редакция пункта 5.2. договора, согласно которому условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по  заявлению арендатора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

10.02.2003 сторонами подписано дополнительное соглашение № 3 к договору № 3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.12.2003 (пункт 1), изменена редакция пункта 5.3. договора, а также договор дополнен  пунктом 6.5., изменена редакция пункта 7.1. договора.

Уведомлением «Об изменении ставки арендной платы» за № 05-12337 истец уведомил ответчика о том, что на основании пункта 5.2. договора с 01.02.2002 изменен размер арендной платы 756, 6 руб. за кв.м. а год (43246 руб. в месяц), и с 01.02.2003 ставка арендной платы будет составлять 100,59 руб. за 1 кв.м. в год (57 192,06 руб. в месяц).

09.06.2004 истец известил арендатора о том, что 01.02.2004 устанавливается новая арендная ставка в размере 1188.34 руб. за 1 кв.м. в год.

01.07.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 4 к договору № 3900, согласно которому в договор на правах арендодателя вместо КУГИ вступило Управление имущественных отношений администрации Красноярского края; срок действий договора увеличен до 15.11.2004 (пункт 2): уточнен предмет аренды - двухэтажное здание краевой собственности общей площадью 685,9 кв.м. расположенное по адресу: г. Красноярск ул.Коломенская, 17 б. Арендуемые площади используются: 451,70 кв.м. для размещения ветеринарной клиники,  234,20 кв.м. для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Вид деятельности арендатора - ветеринарное обслуживание.

Дополнительным соглашением № 4 изменен пункт 4 соглашения с 01.05.2004 и размер арендной платы, который определен в размерах: 150 руб. за 1 кв.м. в год помещения используемых иол ветеринарную клинику, и 594,17 руб. в год используемых под медицинский центр. Месячный размер арендной платы определен в приложении № 1 к соглашению в размере 17242 руб.47 коп, Как указано в соглашении, данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005 в одностороннем порядке, с последующим уведомлением арендатора.

Дополнительным соглашением № 5 от 01.12.2004 изменен  пункт 4 соглашения, срок действия договора установлен до 15.11.2019. Уточнен предмет аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду двухэтажное здание краевой собственности обшей площадью 713,10 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская, 17 б.

Арендуемые площади используются следующим образом: 482,7 кв.м. - для размещения ветеринарной клиники,  230,4 кв.м. - для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Размер арендной платы е 01.12.2004 (пункт З соглашения) определен в размере 17441,81 руб. в месяц.

20.01.2005 уведомлением № 05-8472 истец уведомил арендатора о том, в что в соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения № 5 к договору устанавливается новая ставка арендной платы в размере 150 руб. за 1 кв.м. помещений ветеринарной клиники и 782,10 руб. за 1 кв.м. помещений медицинского центра или 21050 руб. 07 кол. в месяц (согласно приложению № 1 к извещению).

25.01.2006 договор аренды зарегистрирован Федеральной регистрационной службой, номер регистрации 24-24-01/157/2005-536.

27.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом известило ООО «НПО "Багира» уведомлением № 05-622 на основании пункта 5.2 договора об установлении с 01.01.2006 новой ставки арендной платы в размере 200 рублей за 1 кв.м в год помещений ветеринарной клиники и 873 рублей 57 копеек помещений медицинского центра или 24.817 рублей 54 копейки в месяц.

По итогам проведенного в декабре 2006 года открытого конкурса на право заключения государственного контракта на выполнение работ «Оценка рыночной стоимости нрава владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющимися собственностью Красноярского края в 2007 году» и «Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества являющихся собственностью Красноярскою края», победителем по опенке рыночной стоимости права владения и пользования объектом по адресу: г. Красноярск ул.Коломенская, 17б, признано ООО «Траст-Аудит».

ООО «Траст-Аудит» по  заказу истца составлен отчет № 539-2006 «Об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, дом. 17б», согласно которому рыночная стоимость права пользования на всю площадь в месяц составила  274 544 руб. в месяц без НДС.

15.02.2007 истцом оформлено уведомление за № 05-1475, согласно которому истец уведомлял ответчика о том, что в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды от 06.02.2001 с 01.01.2007  на основании Указа  Губернатора Красноярскою края № 128-уг от 21.11.2006    и отчета ООО «Траст-Аудит» об определении рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями № 534-2006 - устанавливается новый размер арендной платы в размере 4620 руб. за 1 кв.м. помещений или 274 543 руб.50 коп. в месяц.

В мае 2007 года (предарбитражным предупреждением № 05-4637 от 07.05.2007) истец указал на факт неисполнения арендатором обязанности но внесению арендной платы и предложил ответчику погасить образовавшуюся у него задолженность за период с 01.01.2007 по 31.05.2007 в сумме 1 372 717 руб. 50 коп. и пени в сумме 91 972 руб. 09 коп. в течение 5 дней с момента получения уведомления. В случае невыполнения требования истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды по истечении 10 дней с момента получения предупреждения и возвратить арендованные помещения. Указанное предупреждение получено оплетчиком 28.05.2007.

20.06.2007 Советом Администрации Красноярского края принято Распоряжение № 641-р, согласно которому нежилое здание обшей площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: Красноярск ул. Коломенская, 17б передается в муниципальную собственность г. Красноярска на основании статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи  154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ.

26.06.2007 между Красноярским краем в лице агентства  по управлению краевым имуществом и  муниципальным образованием город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписан акт приема-передачи указанного имущества.

24.07.2007 Администрацией г. Красноярска принято распоряжение № 1949-недв о принятии безвозмездно из государственной собственности Красноярского края в муниципальную собственность г. Красноярска в городскую казну с целью размещения дошкольного образовательного учреждения нежилого  здания обшей площадью 713, 10 кв.м., расположенного  в г. Красноярске по ул.Коломенская, 17 б.

13.11.2007 управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество  (включая его обременение в виде аренды)   за муниципальным образованием г. Красноярска, что подтверждается свидетельством