Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 по делу n А74-2294/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«27» января 2010 года

Дело №

А74-2294/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «20» января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен  «27» января 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Колесниковой Г.А.,

судей: Борисова Г.Н., Бычковой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Станько О.П.

при участии:

от ООО «СибТрейд-НК»: Спириной Е.С., представителя по доверенности от 13.05.2009, Циряпкина В.А., представителя по доверенности от 15.06.2009,

от ООО «ТД-Трейд-КНК»: Свиленок Е.М., представителя по доверенности от 08.04.2009, Кириченко А.П., представителя по доверенности от 15.12.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК»

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «19» октября 2009 года по делу № А74-2294/2009, принятое судьей Лиходиенко А.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» ( далее истец, ООО «СибТрейд-НК) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК»  (далее ответчик, ООО «ТД-Трейд-КНК») о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - магазин, площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008.

Определением от 20.07.2009 принято встречное исковое заявление ООО «ТД-Трейд-КНК» к ООО «СибТрейд-НК» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.10.2009 иск удовлетворен. Арбитражным судом Республики Хакасия  принято решение на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 между ООО«СибТрейд-НК» и ООО «ТД-Трейд-КНК» зарегистрировать право собственности ООО «СибТрейд-НК» на объект недвижимого имущества: магазин, площадью 234,3 кв.м., нежилое здание, инв. № 601/1, литера А2, этажность: 1, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21. С ООО«ТД-Трейд-КНК» в пользу ООО«СибТрейд-НК» взыскано 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины, а также 20 577 (двадцать тысяч пятьсот семьдесят семь) рублей 20 копеек судебных издержек. В удовлетворении встречного иска ООО «ТД-Трейд-КНК» к ООО «СибТрейд-НК» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008 отказано.

В удовлетворении заявления ООО «ТД-Трейд-КНК» о взыскании с ООО «СибТрейд-НК» 38 000 рублей судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, отказано.

ООО «ТД-Трейд-КНК» обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением от 19.10.2009 не согласно по следующим основаниям:

- в решении суда указано «зарегистрировать право собственности общества…», что не соответствует заявленным требованиям;

- факт уклонения ответчика от государственной регистрации истцом не доказан;

- обязанность по обращению в регистрирующий орган не наступила, поскольку не подписан акт приема-передачи спорного объекта;

- истец обратился в арбитражный суд преждевременно, то есть до того, как сам обратился в регистрирующий орган;

- договор купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008 является ничтожным, поскольку у сторон данного договора отсутствовала воля на отчуждение спорного земельного участка; на спорном земельном участке находится еще один объект недвижимости; ООО «ТД-Трейд-КНК» не признавало факт существования указанного договора и считало его ничтожным; денежные средства по оплате объекта недвижимости возвращены; договор подписан с пустыми строками, которые заполнены позже.

ООО «СибТрейд-НК» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором с решением от 19.10.2009 согласно по следующим основаниям:

- истцом доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности;

- закон не содержит требования об обязательном досудебном обращении покупателя недвижимости в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации;

- основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008 недействительным отсутствуют, поскольку истцом доказано, что воля сторон направлена на отчуждение здания магазина вместе с земельным участком;

- фактическая передача имущества не имеет значения при рассмотрении настоящего спора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» 22.09.2008 принято решение о продаже обществу с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» здания магазина площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» на спорное здание магазина подтверждается выпиской Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.04.2009 №01/009/2009-992.

По условиям договора купли-продажи № СГ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 общество с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» приняло на себя обязательства передать в собственность общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» нежилое здание - магазин, площадью 234,3 кв.м, инвентарный номер 601/1, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, литер А2, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2, а общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» приняло на себя обязательства принять и оплатить данный объект недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость  магазина составила 1 500 000 рублей.

Переход права собственности на здание магазина не зарегистрирован в установленном порядке.

Обществом с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» 22.04.2009 в адрес общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» направлено письмо с просьбой обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия для регистрации перехода права собственности на магазин, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2 (письмо исх. №182 от 22.04.2009).

Впоследствии истцом в адрес ответчика направлены письма:

- с просьбой прибыть 14.05.2009 в 14 час. 00 мин. в Управление Федеральной регистрационной службы России по Республике Хакасия для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 (письмо исх. № 195 от 07.05.2009),

-  с просьбой прибыть 20.05.2009 в 13 час. 00 мин. в Управление Федеральной регистрационной службы России по Республике Хакасия для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.09.2008 № СГ-НК/46п-2008 (письмо исх. № 240 от 18.05.2009).

Как пояснили представители общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК»,  представители общества с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» в назначенное время не явились для регистрации перехода права собственности.

Обращаясь с иском в Арбитражный суд Республики Хакасия, общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» ссылается на то, что общество с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК» необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на здание магазина.

Общество с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК считает договор купли-продажи магазина недействительным, что  послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Хакасия  к обществу с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера­ции каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - магазин, площадью 234,3 кв.м, кадастровый номер 19:01:160103:0000:0601А21, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 23, литер А2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания изложенных норм права следует, что по договору продажи недвижимости у продавца возникает обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю. При этом, обязанность продавца по передаче недвижимости в рамках гражданско-правового обязательства по продаже недвижимости считается исполненной с момента вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (акта приема-передачи недвижимости).

Вместе с тем, с учетом особого правового режима недвижимого имущества, предусмотренного Гражданским кодексом Российской Федерации, а также ч. 1 ст. 551, ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель становится собственником переданного по акту приема-передачи недвижимого имущества, а право собственности продавца на недвижимое имущество соответственно прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В силу части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из содержания изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество подлежит удовлетворению при условии, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества (абзац 7 статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации