Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу n А74-3188/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А74-3188/2009

«16» декабря 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена «10» декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «16» декабря 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Кирилловой Н.А., Шошина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от открытого акционерного общества «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» (истца) – Смородникова С.В., представителя по доверенности от 10 декабря 2009 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» (г. Абакан Республики Хакасия)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «10» сентября 2009 года по делу № А74-3188/2009, принятое судьей Федулкиной А.А.,

установил:

открытое акционерное общество «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» (далее также ответчик) о взыскании 936 009 рублей 66 копеек, в том числе 915 040 рублей долга по договору участия в долевом строительстве от 25 марта 2008 года, 20 969 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 сентября 2009 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» взыскано в пользу открытого акционерного общества «Ипотечное агентство жилищного строительства» 936 009 рублей 66 копеек, в том числе 915 040 рублей основного долга, 20 969 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 15 860 рублей 10 копеек расходов по государственной пошлине.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что обязанность ответчика возвратить излишне уплаченные денежные средства после определения фактической площади построенных квартир предусмотрена заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве жилого дома.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 сентября 209 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика обжалуемое им решение незаконно и необоснованно.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение должно оплачиваться по цене, установленной соглашением сторон. Требование о возврате части договорной цены без внесения соответствующих изменений в цену договора необосновано. В рамках дела № А74-627/2009 открытому акционерному обществу «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» было отказано в изменении цены договора от 25 марта 2008 года.

Как следует из статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» только акт, которым установлено несоответствие передаваемого объекта долевого строительства условиям договора, проекту строительства, иным требованиям, является основанием для изменения договорной цены и служит доказательством нарушения застройщиком условий договора. Истцу достоверно была известна площадь объектов долевого строительства до подписания акта передачи объекта, однако он принял их, не потребовал составления акта. При таких обстоятельствах объект считается переданным истцу без недостатков.

Пункт 2.5 договора является основанием только для изменения договора участия в долевом строительстве.

В настоящее время обязательства сторон прекратились в виду исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2009 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 10 декабря 2009 года.

В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления № 66013602569918), не прибыл. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном в суд отзыве.

По мнению истца, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, кадастровые паспорта квартир № 16, 27 и 32 свидетельствуют о том, что передаваемые ответчиком квартиры имели меньшую площадь, чем согласовано договором от 25 марта 2008 года.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

25 марта 2008 года открытым акционерным обществом «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» (дольщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» (застройщиком) подписан договор участия в строительстве жилого дома.

Согласно пункту 2.1 договора предметом договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома в объёме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определённой в договоре доли (части) построенного дома – квартир и общего имущества, а другая сторона – застройщик – обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующие объекты долевого строительства – квартиры и общее имущество – дольщику.

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора многоквартирный жилой дом, в котором расположены объекты долевого строительства – 32-квартирный пятиэтажный жилой дом (5-ти этажное жилое здание в кирпичном исполнении из двух блок-секций), расположен по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, в районе жилого дома № 86.

Пунктом 1.1.2 договора определены следующие характеристики квартир, подлежащих строительству в указанном доме:

- квартира № 11, количество жилых комнат 3, общая проектная площадь 104,75 кв.м., площадь лоджий 6,07 кв.м. и 2,88 кв.м.;

- квартира № 14, количество жилых комнат 3, общая проектная площадь 104,75 кв.м., площадь лоджий 6,07 кв.м. и 2,88 кв.м.;

- квартира № 16, количество жилых комнат 3, общая проектная площадь 111,72 кв.м., площадь лоджий 6,07 кв. м. и 2,88 кв.м.;

- квартира № 27, количество жилых комнат 3, общая проектная площадь 104,75 кв.м., площадь лоджий 6,07 кв.м. и 2,88 кв.м.;

- квартира № 32, количество жилых комнат 3, общая проектная площадь 111,71 кв.м., площадь лоджий 6,07 кв.м. и 2,88 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3 договора цена договора – общая стоимость объектов долевого строительства составляет 14 427 840 рублей, из них:

- стоимость квартиры № 11 составляет 2 807 560 рублей;

- стоимость квартиры № 14 составляет 2 807 560 рублей;

- стоимость квартиры № 16 составляет 3 002 720 рублей;

- стоимость квартиры № 27 составляет 2 807 560 рублей;

- стоимость квартиры № 32 составляет 3 002 440 рублей.

Согласно пункту 2.5 договора общая площадь квартир может быть уточнена по результатам расчётов органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости.

Если общая площадь квартир по результатам расчётов органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости, окажется менее той, что указана в пункте 1.1.2 договора, застройщик обязуется осуществить возврат дольщику излишне уплаченных средств, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартир - 28 000 рублей, в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления дольщика.

Настоящий пункт договора является условием, определяющим возможность изменения цены договора, случаи и условия её изменения в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 4.4.5 договора в случае, если при приёмке объектов долевого строительства выясниться, что имеют место существенные недостатки объектов долевого строительства, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от приемки объектов долевого строительства и от исполнения настоящего договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, указанных в пункте 2.3 договора и переданных застройщику, и уплаты процентов за пользование чужими денежным средствами в соответствии с действующим законодательством.

Существенными недостатками признаются: изменение общей площади объектов долевого строительства - в сторону уменьшении более чем на 5 квадратных метров; существенные нарушения требований к качеству объектов долевого строительства.

В случае, если при приёмке объектов долевого строительства выясниться, что имеют место существенные недостатки объектов долевого строительства, дольщик имеет право в одностороннем порядке требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшении цены настоящего договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно регистрационной надписи договор участия в строительстве жилого дома от 25 марта 2008 года зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия 8 мая 2008 года (л.д. 16).

Платежным поручением от 27 марта 2008 года № 141 (л.д. 17) открытое акционерное общество «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» перечислило обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» 14 427 840 рублей в счет исполнения обязательств по договору от 25 марта 2008 года.

По окончании строительства 32-квартирному жилому дому по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, в районе жилого дома № 86, присвоен адрес: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 70А.

По актам приёма-передачи от 5 ноября 2008 года (18-20) ответчик передал истцу квартиры № 16, № 27 и № 32 в жилом доме по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, д. 70А.

Согласно кадастровым паспортам помещений, составленным государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление Технической инвентаризации» 7 и 10 ноября 2008 года (л.д. 21-26), общая площадь квартиры № 16 составляет 100,7 кв.м., общая площадь квартиры № 27 составляет 94,2 кв.м., общая площадь квартиры № 32 составляет 100,6 кв.м.

16 апреля 2009 года истец направил в адрес ответчика уведомление о возврате денежных средств (исх. № 33), в котором предложил обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» возвратить 915 040 рублей в течение 10 рабочих дней с момента получения настоящего уведомления (л.д. 27). Согласно уведомлению о вручении почтового отправления № 65501413946519 (л.д. 28) уведомление получено секретарем общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» Барховской 21 апреля 2009 года.

В ответе на уведомление (исх. № 245 от 23 апреля 2009 года, л.д. 29) общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» отказалось возвратить 915 040 рублей, указав, что данное требование не основано на договоре.

Указывая на изложенные выше обстоятельства истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Истец также предъявил ко взысканию 20 969 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за 75 дней за период с 7 мая по 22 июля 2009 года, исходя из ставки  рефинансирования 11 %.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 25 марта 2008 года открытым акционерным обществом «Ипотечное агентство жилищного строительства Республики Хакасия» (дольщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест и К» (застройщиком) подписан договор участия в строительстве жилого дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, предметом договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома в объёме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определённой в договоре доли (части) построенного дома – квартир и общего имущества, а другая сторона – застройщик – обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующие объекты долевого строительства – квартиры и общее имущество – дольщику.

Согласно пунктам 1.1.1 и 1.1.2  договора объектами долевого строительства являются квартиры № 11, № 14, № 16, № 27 и № 32 в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маршала Жукова, в районе жилого дома № 86.

Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание факт его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве и к отношениям сторон применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что по договору