Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.09.2009 по делу n А33-8775/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

собственности на встроенно-пристроенное помещение площадью 95 кв.м.

Ссылаясь на то, что предварительный договор аренды от 25.09.2007 вследствие одностороннего отказа от него арендатора прекращен, денежные средства в сумме 815 411.61 руб. истцу не возвращены в сроки, указанные в пункте 5.3 предварительного договора, истец просит взыскать с ответчика 815 411,61 руб. неосновательного обогащения, 44 304,03 руб. процентов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2009 по день фактической уплаты истцу суммы долга 815 411,61 коп. по ставке 12 % годовых.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Представленный в материалы договор от 25.09.2007 является предварительным договором аренды недвижимого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенным условием договора аренды недвижимого имущества является условие о его предмете - объекте аренды.

К договору сторонами согласованы схемы помещений, которые представляют собой схему из технического паспорта и архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данных чертежах отмечен объект аренды. Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. Законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, согласованных в основном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора; обязательства, предусмотренные предварительным договоров, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.

Из условий предварительного договора следует, что арендатор уплачивает арендодателю платеж в размере 815 411 руб. 61 коп., который в последующем засчитывается ответчиком в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы по основному договору аренды.

Данный платеж перечислен истцом в полном объеме согласно условиям дополнительного соглашения к предварительному договору аренды и письма арендодателя, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку арендодатель не завершил в срок до 01.05.2008 строительство (реконструкцию) помещения, не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не оформил право собственности на реконструированный объект, истец на основании пункта 6.2 в одностороннем порядке отказался от предварительного договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По условиям пункта 5.3 договора в случае прекращения договора на основании пункта 6.2 предварительного договора у ответчика возникла обязанность по истечении 90 дней с момента получения отказа от договора возвратить истцу сумму, предусмотренную пунктом 4.1 предварительного договора в размере 815 411,61 руб.

Поскольку данный срок истек,  какое-либо встречное предоставление на данную сумму ответчиком не произведено, ответчик удерживает сумму в размере 815 411,61 руб. неосновательно. Данная сумма исходя из условий пункта 4.4 не может быть платой за пользование помещением в том период, когда оно передается истцу для осуществления отделочных и монтажных работ.

Сторонами в пункте 4.2 предварительного договора согласовано, что спорная сумма засчитывается истцу в счет исполнения его обязанности по уплате постоянной составляющей арендной платы за пользование помещением после заключения сторонами основного договора.

Поскольку предметом предварительного договора является заключение договора в будущем (ст. 429 ГКРФ), после оформления собственности ответчика на объект, то согласование текста основного договора как приложения к предварительному договору аренды не является фактом заключения договора аренды на указанный в нем срок. Поэтому уплаченная истцом сумма не может рассматриваться и как арендная плата по незаключенному договору аренды.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Ответчик,  уклоняясь от возврата истцу 815 411 руб. 61 коп.  несмотря на прекращение основания для удержания данной суммы, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования о взыскании 815 411 руб. 61 коп.  неосновательного обогащения удовлетворены обоснованно.

Довод ответчика о том, что увеличение электрической мощности в помещении необходимых именно для деятельности истца, не могут служить основанием для отказа во взыскании данной суммы, поскольку исходя из условий пункта 3.5 предварительного договора наличие определенной электрической мощности стороны признавали существенным для заключения будущего договора аренды, а арендодатель обязан был предоставить по основному договору арендатору помещение соответствующей мощности. Соответственно, арендатор имел право отказаться от помещения несоответствующего требованиям договора по электрической мощности. Из договора не следует, что истец заказывал и обязался оплатить ответчику расходы по увеличению электрической мощности помещения.

Тот факт, что денежные средства в размере 815 411 руб. 61 коп. перечислены истцом  на счет организаций, оказывающих услуги по техническому оснащению, не имеет правового значения, так как суммы перечислялись по указанию ответчика.

Ссылка ответчика на то, что ответчиком неоднократно предлагалось  истцу  заключить договор аренды на помещение площадью 162,1 кв.м., в связи с тем, что сроки реконструкции помещения площадью 95 кв.м. сдвинуты по независящим причинам, в том числе, в связи с изменением законодательства по архитектуре и градостроительству, что является форс-мажорным обстоятельством, отклоняется, так как в установленном порядке стороны не изменили содержание предварительного договора.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку письмо истца с отказом от договора получено ответчиком 22.10.2008, установленный пунктом 5.3 предварительного договора 90-дневный срок истек 20.01.2009.

За период с 21.01.2009 по 02.07.2009 за 163 дня истец начислил проценты в сумме 44 304.03 руб. согласно следующему расчета по ставке 12 % годовых:      815 411,61 руб. х 12 % / 360 дней х 163 дня = 44 304,03 руб.

Указанная  сумма процентов также обоснованно взыскана с ответчика. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «03»  июля 2009  года по делу №  А33-8775/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Т.С. Гурова

И.А. Хасанова