Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.09.2009 по делу n А33-16722/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из содержания приведенного выше пункта 1.1 договора аренды от 07.12.2007 № 2830 земельный участок по адресу: г.Красноярск,  Ленинский район, ул.Борисевича, площадью 3569 кв.м., предоставлялся для строительства арендатором многоквартирного жилого дома.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации вместе с заявлением о выдаче разрешения заявителем должно быть представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Предметом государственной экспертизы, согласно части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является, в том числе, оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Согласно представленному суду апелляционной инстанции санитарно-эпидемиологическому заключению от 10.06.2009 № 24.49.31.000.М.002148.06.09 земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома, расположенный по ул. Борисевича, во 2-ом микрорайоне Ленинского района г.Красноярска, не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на несоответствие данного экологического заключения объективно имеющейся ситуации.

Следовательно, у ответчика (ООО ФСК «Готика») отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом, в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

В силу части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

В виду указанной нормы истец обязан был получить санитарно-эпидемиологическое заключение до проведения торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Таким образом, материалами дела подтверждается тот факт, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (арендодатель) не исполнил возложенную на него законом и договором обязанность предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» земельный участок, соответствующий условиям  договора аренды и пригодный для его использования по назначению.

При таких обстоятельствах ответчик (арендатор) вправе был отказаться от внесения арендной платы, в связи с чем, требования истца являются необоснованными. В удовлетворении иска  департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано судом первой инстанции правомерно.

На основании изложенного, доводы истца об обязанности ответчика вносить арендную плату до момента расторжения договора являются ошибочными.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы (истца) на недоказанность наличия недостатков у земельного участка, переданного по договору аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не нашедшие своего подтверждения материалами дела.

Доводы истца о том, что не воспользовавшись правом обжаловать порядок проведения торгов, ответчик признал результат торгов правомерным, подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии  со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены статьей 620 Кодекса. В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Реализовав право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, ответчик направил контрагенту (истцу) предложение о расторжении  договора аренды земельного  участка № 2830 от 07.12.2007. Основанием обращения ответчика с требованием о расторжении  договора аренды земельного участка послужил  факт получения отрицательного заключения федерального государственного  учреждения здравоохранения  «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» № 7657 от 20.08.2008,  согласно которому земельный участок по ул.Борисевича в Ленинском районе г.Красноярска по санитарно-гигиеническим условиям не пригоден для строительства многоэтажного  жилого  дома.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что  ООО ФСК «Готика» доказало наличие оснований для расторжения договора аренды № 2830 по причине невозможности использования земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора.

Исходя из этого, суд первой инстанции обоснованно применил нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил встречное требование ответчика о расторжении договора аренды.

В силу пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления данного вида деликтной ответственности необходимо наличие в совокупности следующих условий: причинение убытков, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между этими двумя элементами.

Пунктами 3.1 и 3.3 договора аренды земельного участка определен размер арендной платы за предоставленный в целях ведения строительства жилого дома земельный участок в сумме               9 972 000 рублей в год (2 493 000 рублей) в квартал, с внесением первого платежа в размере          777 387 рублей 10 копеек.

По платежным поручениям № 000592 от 07.12.2007, № 000176 от 09.04.2008, № 000011 от 09.01.2008 ООО ФСК «Готика» в счет внесения арендной платы перечислило 5 786 000 рублей, по платежному поручению № 000593 от 10.12.2007 - 7500 рублей  за государственную регистрацию указанного договора аренды.

В связи с тем, что истец (арендодатель) предоставил в аренду ответчику (арендатору) земельный участок не пригодный для цели его использования, чем существенно нарушил условия договора аренды и возложенные на истца обязательства, следовательно, у ответчика возникло право требовать возмещения убытков в размере уплаченных им арендных платежей (5 786 000 рублей) и расходов по государственной регистрации договора аренды (7500 рублей).

Поскольку материалами дела установлен факт причинения убытков ответчику, суд апелляционной инстанции считает правомерными требования ответчика о взыскании с истца, как арендодателя  и стороны договора аренды, убытков в размере  5 793 500 рублей.

С учетом изложенного, встречные исковые требования о взыскании 5 793500 рублей подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отмене обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков и принятии в указанной части нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционных жалоб относятся на истца, который от ее уплаты освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2009 года по делу  № А33-16722/2008 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков в сумме 5 793 500 рублей и в части взыскания государственной пошлины в сумме 2000 рублей и в сумме 40 467 рублей 50 копеек.

В указанной части принять по делу новый судебный акт.

Встречный иск о взыскании убытков удовлетворить.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, г.Красноярск, в пользу общества с ограниченной ответственностью ФСК «Готика», г. Красноярск, сумму убытков 5 793 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью ФСК «Готика», г.Красноярск,  из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей, уплаченную по платежному поручению № 000079 от 02.03.2009 и в сумме 1000 рублей, уплаченную по платежному поручению № 000274 от 07.07.2009.

В остальной части решение оставить без изменения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи:

А.Н. Бабенко

Н.А. Кириллова