Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по делу n А33-29306/04-С1. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

«Об ипотеке»).

В пункте 1 договора об ипотеке от 19.07.2004 сторонами определен предмет договора с соблюдением требований, предъявляемых ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и перечисленных в статье 9 указанного закона. В пункте 1.5 договора об ипотеке указан срок возврата кредита - 16.09.2004, который является сроком исполнения обеспечиваемого обязательства.

Следовательно, договор об ипотеке от 19.07.2004 является заключенным.

Из норм права, установленных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека права аренды земельного участка может являться как самостоятельным предметом залога, так и может закладываться одновременно с ипотекой здания (соображения) расположенного на этом участке.

Согласно пункту 3 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии со статьей 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт 1). Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 2).

В указанных нормах речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка.

Оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется, в соответствии с пунктом 3 статьи  9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по  соглашению сторон.

В пункте 1.5.9 договора от 19.07.2004 стороны оценили закладываемое имущество в размере 10 500 000 руб. в том числе: стоимость нежилого здания - 10 456 423 руб. 80 коп.; стоимость годового права аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание -  43 576 руб. 20 коп.

Довод истца об определении стоимости права аренды земельного участка  без учета срока действия договора аренды, в результате чего существенно занижена залоговая стоимость, отклоняется.

Заключение ООО «Траст-аудит» от 03.08.2005, представленное истцом, согласно которому величина рыночной стоимости права аренды земельного участка составляет 2 020 055 руб., не может быть принято за основу при определении  договора ипотеки от 19.07.2004 как крупной сделки,  так как указанный документ  не является экспертным заключением, полученным в рамках рассматриваемого дела,  и лицо, проводившее оценку, не предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Из заключения невозможно установить, кто являлся заказчиком, цель проведения оценки, и какие документы были представлены для анализа эксперту, какие документы исследовались, какими методиками пользовался эксперт, определяя рыночную стоимость права аренды земельного участка. Кроме того, в заключении ООО «Траст-аудит» от 03.08.2005  указано, что оно не является отчетом об оценке рыночной стоимости имущества.

Кроме того, как указывалось выше, оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется  по   соглашению залогодателя с залогодержателем.

Арбитражный  суд апелляционной инстанции находит также обоснованным доводы ЗАО «Коммерческий банк «Кедр» и ООО «Сибирская компания Фасада и Кровли» о том, что  проведения обязательной оценки права аренды земельного участка с привлечением специализированной организации в данном случае не требовалось еще и потому, что права аренды на земельный участок  принадлежат не муниципальному образованию, а ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы».

Согласно статье 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (пункт 1).

При этом, для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Согласно  бухгалтерскому балансу ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы» по состоянию на 30.06.2004 балансовая стоимость имущества ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы» составляла 43 563 101 руб., балансовая стоимость заложенного по договору ипотеки от 19.07.2004 здания составляла 743 196 руб. и стоимость годового права аренды земельного участка равна 43 576 руб. 20 коп.

Таким образом, стоимость имущества,  указанного в договоре ипотеки, составляет 1,8 %, т.е. менее двадцати пяти процентов стоимости имущества общества. Следовательно,  решения общего собрания ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы» на заключение директором договора ипотеки от 19.07.2004 не требовалось.

Довод о превышении полномочий директором Придчиным А.А. в связи с подписанием им договора об ипотеке (подписании договора неуполномоченным лицом) является необоснованным.

Согласно пункту  2.9 устава ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы»  исполнительным органом общества является директор, который осуществляет текущее руководство деятельностью общества. В компетенцию директора, в том числе, входят заключение от имени общества договоров, в том, числе трудовых.

Пунктом 2.3  положения о директоре ООО «Научно-технический центр «Сибирские цветные металлы» запрещено директору заключать сделки по приобретению, отчуждению, а также залогу (ипотеке) недвижимого имущества без согласия решения общего собрания участников общества.

Согласно статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Из данной нормы следует вывод о том, что полномочия органа юридического лица могут быть ограничены  учредительными документами юридического лица.

Поскольку положение о директоре учредительным документом не является, а уставом общества директору представлено право заключения договоров от имени общества, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии превышения полномочий директором Придчиным А.А. при заключении договора об ипотеке.

Учитывая, что истец не обосновал, чем при заключении договора об ипотеке нарушены его права,  арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении исковых требований отказано обоснованно, и не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «27» мая  2009  года по делу №    А33-29306/04-с1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Т.С. Гурова

П.В. Шошин