Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 по делу n А33-16188/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«08» июня 2009 г.

Дело №

А33-16188/2008-03АП-1603/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «05» июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «08» июня 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Споткай Л.Е., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от администрации Большеулуйского района Красноярского края (ответчика) - Вышар Т.В., представителя по доверенности от 25 февраля 2009 года № 02-07/347,

индивидуального  предпринимателя Горячей Т.Н.,

от индивидуального предпринимателя Горячей Т.Н. (истца) - Матвеева Ю.Н., представителя по доверенности от 1 сентября 2008 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – индивидуального предпринимателя Горячей Татьяны Николаевны

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «12» марта  2009 года по делу № А33-16188/2008, принятое судьей Михайловой Т.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Горячая Татьяна Николаевна (далее по тексту также истец, Горячая Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к администрации Большеулуйского района Красноярского края о признании недействительным договора купли - продажи муниципального имущества; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 3 003 825 рублей.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2009 года произведена замена ненадлежащего ответчика на муниципальное образование Большеулуйский район в лице  администрации Большеулуйского района.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 марта 2009 года по делу № А33-16188/2008 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в гражданском законодательстве требований об обязательном указании в договоре купли-продажи объекта недвижимости земельного участка, на котором расположено отчуждаемое имущество. Суд первой инстанции также принял во внимание тот факт, что истец является арендатором земельного участка, а ответчик против оформления истцом прав на земельный участок не возражает.

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель Горячая Т.Н. обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 марта 2009 года по делу № А33-16188/2008 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права, основанием для такого отказа послужило несоответствие договора купли-продажи по своему содержанию требованиям действующего законодательства, в частности, положениям пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пункта 7 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащих запрет на приватизацию зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. Кроме того, требования об обязательном одновременном отчуждении здания, строения, сооружения и земельного участка содержатся также в пункте 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 3.1 Федерального закона № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на ней объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

На момент заключения договора купли-продажи нежилого здания (20 марта 2008 года) отсутствовал земельный участок, отвечающий требованиям части 2 статьи 6, пункта 7 статьи 36, части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствует такого рода участок и на настоящий момент. Кроме того, сведения о земельном участке, подлежащем приватизации одновременно с нежилым зданием, в соответствующем информационном сообщении в необходимом объеме опубликованы не были. Одновременное отчуждение здания и занимаемого им земельного участка в настоящее время не возможно, поскольку земельный участок после его формирования подлежит приватизации таким же способом, что и нежилое здание, то есть путем продажи на аукционе.

Отчуждение земельного участка по самостоятельному договору купли-продажи в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, также не возможно, поскольку право на приватизацию земельных участков принадлежит собственнику расположенных на нем зданий и сооружений, тогда как  истец до момента государственной регистрации перехода права не является собственником приобретенного им здания.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2009 года апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Горячей Т.Н. принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 5 июня 2009 года.

В судебном заседании истец и её представитель поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве.

Ответчик не согласен с доводами, изложенными в апелляционной жалобе по следующим основаниям.

Неприменение судом статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации основано на объективном критерии – отсутствие противоречий сделки купли-продажи недвижимости требованиям законодательства, а именно статьям 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случай, когда собственник земельного участка и собственник продаваемой недвижимости совпадают в одном лице. В таких случаях покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды.

Воля сторон была направлена на отчуждение недвижимого имущества вместе с земельным участком, что нашло отражение в письмах администрации района к покупателю Горячей Т.Н. с требованием о приведении в соответствие площади земельного участка по договору аренды, фактической площади, которая значительно больше арендуемой. Предприниматель Горячая Т.Н. не предприняла никаких действенных мер для урегулирования вопроса по приведению участка земли в соответствие с требованием регистрационной службы.

На момент продажи недвижимости спорный участок земли (выписка из кадастра № 31.001.2009-100) находился в длительной аренде (договор от 12 января 2004 года № 2217) у покупателя – Горячей Т.Н., для регистрации права собственности на недвижимость требовалось снятие обременения на участок, т.е. расторжение договора аренды, а также приведение в соответствие площади спорного земельного участка. Отказываясь от снятия обременения (расторжение договора аренды или уступки права), Горячая Т.Н. тем самым затрудняет решение вопроса по постановке на кадастровый учет спорного участка. Договор аренды продолжает действовать до настоящего времени. С января 2009 года Горячая Т.Н. не производит оплату арендной платы, что позволяет администрации сельсовета расторгнуть в одностороннем порядке договор (пункт 6.2 договора аренды) с дальнейшей постановкой его на кадастровый учет и передаче в собственность предпринимателю Горячей Т.Н.

Довод истца о невозможности приватизации земельного участка не имеет правового основания, так как отказ в регистрации не лишает заявителя права обратиться за регистрацией вновь, если существует возможность устранить обстоятельства, послужившие основанием для отказа.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

12 января 2004 года на основании Постановления от 12 января 2004 года № 3 между Большеулуйской сельской администрацией и Горячей Т.Н. подписан договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 2217(л.д. 39), по условиям которого  последней  предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:09:3101031:0002, находящийся по адресу: с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2, для использования в целях ведения торговой деятельности площадью 289 кв.м.

Согласно пункту 1.2. договора на участке имеется нежилое здание.

Срок аренды участка установлен сторонами в пункте 2.1 договора с 12 января 2004 года по 11 января 2014 года.

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка от 12 января 2004 года № 09/04-04 (л.д. 42), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 24:09:31 01 031: 0002 имеет площадь 289 кв.м.

В газете «Вести» от 16 февраля 2008 года (л.д. 18-19) опубликовано информационное сообщение о проведении 20 марта 2008 года аукциона по продаже муниципального имущества: нежилого здания торгового назначения (магазин) общей площадью  370,2 кв.м., расположенного по адресу:  Красноярский край, Большеулуйский район, с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2.

Платежным поручением от 17 марта 2008 года № 35 индивидуальный предприниматель Горячая Т.Н. перечислила администрации Большеулуйского района 244 710 рублей 80 копеек задатка для участия в аукционе (л.д. 17).

20 марта 2008 года между муниципальным образованием Большеулуйский район Красноярского края (продавец) и Горячей Т.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи муниципального имущества с победителем аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Большеулуйский район Красноярского края» (л.д. 16, 21).

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателю нежилое здание торгового назначения (магазин) (литер В,В1) инвентарный номер 04:211:002:000678080, кадастровый номер 24:09:31 01 031:0002:04:211:002:000678080, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Большеулуйский район, с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2, представляющее собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью 370,2 кв.м., а покупатель принимает указанное здание и  обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену.

Согласно пункту 1.4. договора вышеуказанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 24:09:3101031:0002, государственной собственности, использование которого осуществляется арендатором Горячей Т.Н. на основании договора аренды земельного участка от 12 января 2004 года №2217 для ведения торговой деятельности.

Как следует из пунктов 1.5, 2.1 -2.3 договора купли-продажи, в редакции дополнительного соглашения от 26 марта 2008 года № 1 (л.д. 20), продажная стоимость помещения, являющегося предметом договора, составляет 3 003 825 рублей согласно протоколу итогов аукциона от 20 марта 2008 года, и уплачивается в следующем порядке: задаток в сумме 244 710 рублей 80 копеек, внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества, сумма 2 759 114 рублей 20 копеек перечисляется на расчетный счет продавца сроком до 20 апреля 2008 года.

Платежным поручением от 21 апреля 2008 года № 31 (л.д. 15) индивидуальный предприниматель Горячая Т.Н. перечислила администрации Большеулуйского района 2 759 114 рубля 20 копеек в счет оплаты за нежилое здание торгового назначения (магазин) по ул. Просвещения № 2.

13 октября 2008 года между Большеулуйским сельсоветом и администрацией Большеулуйского района заключено соглашение об уступке прав, в соответствии с которым переданы права и обязанности арендодателя, принадлежащие Большеулуйскому сельсовету на основании договора от 12 января 2004 года №2217 (л.д. 46).

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации от 22 октября 2008 года № 31/001/2008-618 (л.д. 7) в ходе рассмотрения документов, представленных на государственную регистрацию перехода права собственности, установлено несоответствие правоустанавливающих документов требованиям пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в виду не включения в предмет сделки земельного участка, занимаемого зданием. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа в государственной регистрации.

Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, администрация Большеулуйского района Красноярского края в целях оформления документов по переходу права собственности на земельный участок по ул. Просвещения, 2 в с. Большой Улуй предложила Горячей Т.Н. заключить дополнительные соглашения к договору аренды № 2217 от 12.01.2004 (письма от 22 октября 2008 года № 02-09/2274, от 14 ноября 2008 года № 02-09/2553, от 21 мая 2008 года № 106, л.д. 43-45, 47). От подписания указанных соглашений предприниматель уклонилась.

Указывая, что оспариваемая сделка совершена с нарушением закона, что обусловило не достижение правовых последствий, преследовавшихся заключенной сделкой, предприниматель Горячая Т.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 совместного с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах,