Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу n А74-337/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«29» мая 2009 года

Дело №

А74-337/2009-03АП-1730/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «26» мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «29» мая 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Споткай Л.Е.,

судей:  Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Станько О.П.,

при участии:

истца – Спиренкиной М.А.,

представителя истца – Салтымаковой Ю.А., по доверенности от  30.12.2008,

представителя ответчика – Приходько О.Ф., по доверенности от  01.11.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу   индивидуального предпринимателя Спиренкиной Марины Александровны, г.Абакан,

на решение Арбитражного суда  Республики Хакасия

от  «23» марта 2009 года по делу  №А74-337/2009, принятое судьей Ткаченко О.Н.,

установил:

индивидуальный предприниматель Спиренкина Марина Александровна обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к индивидуальному предпринимателю Кузник Ольге Владимировне о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 3 от 10.10.2008.

Решением Арбитражного суда  Республики Хакасия от  «23» марта 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Спиренкина Марина Александровна обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с болезнью судьи Радзиховской В.В. дело № А74-337/2009 из производства судьи Радзиховской В.В. передано в производство судьи Споткай Л.Е.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, решение арбитражного суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене, в связи со следующим:

- при вынесении судебного акта, судом неправильно дана оценка фактическим обстоятельствам дела, не применены подлежащие применению нормы права;

- при заключении договора аренды арендатор считал необходимым взять в аренду именно отдельное нежилое помещение, вместе с тем, в процессе эксплуатации арендатором было установлено, что отдельного нежилого помещения не существует;

- при обнаружении существенных недостатков помещения (изолированность помещения), истцу было отказано в расторжении договора на несуществующие фактически помещения;

- судом первой инстанции не дана оценка пункту 7.5. договора, предоставляющему арендатору право на досрочное расторжение договора;

- выявленные недостатки имущества, а также препятствия со стороны арендодателя в эксплуатации помещений, привели к фактическим затратам истца: дважды к приостановлению торговой деятельности арендатора (убытки в виде заработной платы сотрудников арендатора за день простоя торгового помещения, вызванного проведением подрядных работ в помещении арендатора без предварительного уведомления); административный штраф, наложенный на истца службой государственного пожарного надзора;

- ответчиком не представлены доказательства устранения выявленных арендатором, в ходе эксплуатации недостатков, ответчик уклонился от решения вопросов связанных с незаконной реконструкцией помещения, что фактически может быть решено только собственником помещения;

- судом первой инстанции дана неправильная оценка, доводам ответчика в части экспертного заключения № 55 от 26.01.2009,  представленного в материалы дела, поскольку данное доказательство подготовлено после того, как имущество было освобождено арендатором, и не может являться доказательством отсутствия недостатков;

- в материалы дела представлены доказательства, что за период аренды помещения арендодатель уклонялся от проверки качества окраски, что подтверждается уведомлениями, направленными в адрес арендатора, имеющимися в материалах дела;

- судом первой инстанции дана неправильная оценка препятствию торговой деятельности в арендованном помещении, в части размещения вывески торгового помещения, так как указанные требования ответчика, являются незаконными требованиями арендодателя помещений, поскольку вывеска расположена на фасадной части здания, а не в помещениях, переданных в аренду ответчиком.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик  представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит оставить в силе судебный акт, указывая на его законность и обоснованность.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства. 

10.10.2008 между индивидуальным предпринимателем Кузник Ольгой Владимировной (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Спиренкиной Мариной Александровной заключен (арендатором) договор аренды № 3, по условиям которого,  арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное  пользование нежилое помещение общей площадью 184,9 кв.м., в том числе торговой площади 112,7 кв.м., находящееся по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 112/2, помещение 59Н, для использования под торговлю спортивными товарами, а арендатор принимает помещение от арендодателя, письменно уведомляет арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого объекта в срок не позднее чем за три месяца, в случае необходимости производить текущий ремонт помещения (при этом в договоре под текущим ремонтом понимается проведение косметического ремонта в арендуемом объекте), соблюдает санитарные нормы, меры пожарной и электробезопасности на арендуемом объекте, несет полную ответственность за нарушение мер противопожарной безопасности, включая оплату штрафов  (пункты 1.1., 4.4.2., 4.4.4, 4.4.6., 4.4.9. договора).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что помещение включает в себя согласно экспликации из технического паспорта следующие помещения: торговый зал площадью 112,7 кв.м., подсобное помещение 53,4 кв.м., лестницу 14,9 кв.м., подсобное помещение 1,5 кв.м., подсобное помещение 2,4 кв.м., итого 184,9 кв.м. Арендуемая площадь заштрихована на копии поэтажного плана (приложение № 1 к договору). Согласно приложению № 1 к договору аренды от 10.10.2008 (поэтажному плану), подписанному арендодателем и арендатором, заштрихованная площадь помещения, переданного по договору аренды, имеет запасный выход, обозначенный пунктиром.

Договор вступает в силу с 01.10.2008 и действует по 31.07.2009 включительно. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в арбитражный суд только после получения письменного отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа  в течение 15 календарных дней. Договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в случае, если помещение не по вине арендатора стало непригодным для использования (пункты 2.1., 7.3., 7.5. договора).

По акту приема-передачи помещения от 10.10.2008 (приложение № 2 к договору аренды от 10.10.2008) арендодатель передал, а арендатор принял в соответствии с договором аренды от 10.10.2008 часть нежилого помещения общей площадью 184,9 кв.м., расположенного по адресу г. Абакан, ул. Кирова, 112/2, помещение 59Н, в хорошем состоянии. Из содержания акта приема-передачи следует, что помещение, переданное в пользование, имеет оштукатуренные и окрашенные стеновые поверхности, пол – керамогранит 60*60, потолок армстронг с приборами освещения. В помещении установлено сантехническое оборудование, система кондиционирования, охранно-пожарная сигнализация. Все системы в исправном рабочем состоянии.

Уведомлением (исх. № 1 от 25.12.2008) арендатор уведомил арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 25.01.2009, в связи с препятствием осуществления предпринимательской деятельности на торговой площади арендуемого помещения и непринятием арендодателем мер по устранению недостатков торгового помещения.

В ответе от 30.12.2008 арендодатель сообщил, что с расторжением договора по основаниям, указанным в уведомлении не согласен, поскольку помещение пригодно для нормальной эксплуатации, торговая деятельность в нем ведется, состояние помещения проверялось при подписании акта приема-передачи помещения, при этом полагает возможным принять помещение в настоящее время и расторгнуть договор при условии уплаты предусмотренных пунктом 6.11. договора штрафных санкций за нарушение трехмесячного срока для уведомления об освобождении помещения. Без согласия на уплату штрафных санкций помещение не будет принято в связи с отказом в расторжении договора.

В уведомлении б/н, б/д, полученном арендодателем 15.01.2009, арендатор вновь предложил арендодателю расторгнуть договор аренды с 25.01.2009 путем подписания соглашения о расторжении договора от 25.01.2009.

В ответе от 22.01.2009 на письмо № 1 от 13.01.2009, на уведомление б/н, б/д арендодатель сообщил об отказе расторгнуть договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.

26.01.2009 истец посылкой возвратил арендодателю ключи и 28.01.2009 обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве правого обоснования иска истцом указаны статья 612, пункты 1, 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 3 от 10.10.2008.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Как усматривается из материалов дела, арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой расторгнуть спорный договор, что подтверждается уведомлением исх. № 1 от 25.12.2008), уведомлением б/н, б/д, полученном арендодателем 15.01.2009. Факт получения указанных уведомлений ответчиком не оспаривается.

В соответствии  со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены статьей 620 Кодекса. В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Представленная в материалы дела переписка сторон свидетельствует о том, что конфликт возник после размещения арендатором рекламы магазина на фасаде помещения без предварительного согласования с арендодателем и с момента  получения арендатором письма арендодателя от 04.11.2008 с просьбой до 07.11.2008 разместить рекламу (название магазина) на верхней фасадной части по всей длине занимаемого помещения.

01.12.2008 арендатор согласовал размещение световой вывески названия магазина «Супер Спорт» и световой короб «Супер Спорт» с ООО «Управляющая жилищная компания «Зодчий».

10.12.2008 департаментом градостроительства