Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.10.2007 по делу n А33-3362/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 октября 2007 года

Дело №

А33-3362/2007-03АП-626/2007

г. Красноярск

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.

судей: Филиповой Л.В., Хасановой И.А.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  товарищества собственников жилья «Зенит»

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от «23» августа  2007  года по делу № А33-3362/2007,

принятое  судьей  Рудовой Л.А.

В судебном заседании участвовали:

от истца – Бурова В.А. – представитель по доверенности от 20.11.2006,

от ответчика – Сирота Н.М. – представитель по доверенности от 15.10.2007.

Протокол настоящего судебного заседания велся  секретарем Шкреба К.В.

Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 18 октября 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено 22 октября 2007 года.

Товарищество собственников жилья «Зенит» (далее – ТСЖ «Зенит») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (далее – ООО «НеоСтом») о взыскании 463 977 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, выселении из занимаемого помещения № 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв.м., расположенного на первом этаже седьмого подъезда жилого дома № 2 по ул. 78-й  Добровольческой  бригады.

Истцом неоднократно изменялись исковые требования, в окончательном виде  истец  заявлением без номера и даты  просил взыскать с ответчика 521 092 руб. неосновательного обогащения за период с 1.03.2004 по  27.06.2007, 21 000 руб. судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, а также обязать возвратить в натуре имущество, составляющее неосновательное обогащение, а именно: помещение № 8 (колясочная) общей площадью 20,2 кв.м., расположенное на первом этаже седьмого подъезда жилого дома № 2 по ул. Добровольческой бригады в г. Красноярске.

Протокольным определением от 11.07.2007 увеличение суммы иска судом принято.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.07.2007 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «НеоСтом» в пользу ТСЖ «Зенит» взыскано  136 857 руб. 70 коп. неосновательного обогащения, 5 265 руб. судебных расходов.

Не согласившись с данным решением, ТСЖ «Зенит» обратилось с апелляционной жалобой,  в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя следующим:

- судом не дана оценка представленным истцом доказательствам о незаключенности договора аренды от 15.05.2006 № 02 (письма ответчика, платежные поручения);

- при определении размера неосновательного обогащения следует принимать во внимание, какую цену бы платил ответчик, арендуя аналогичное помещение у другого арендодателя, перечень цен приведен в кратком отчете ООО «ДОМ», согласно которому средняя цена составляет 725 руб. за 1 кв.м.;

- сделав вывод о том, что договор аренды от 15.05.2006 № 02 является заключенным, суд неверно рассчитал сумму неосновательного обогащения: из суммы неосновательного обогащения вычтены произведенные ответчиком платежи не только за период с 01.03.2004по 30.04.2006, но и за период с 01.05.2006 по 31.12.2006;

- 28.11.2006 истец направлял в адрес ответчика новый проект договора аренды, 28.12.2006 -требование об освобождении  спорного помещения в связи с незаключением договора на новый срок, что свидетельствует о том, что истец возражал против пользования помещением ответчиком;

ООО «НеоСтом» считает доводы апелляционной жалобы необоснованными в связи со следующим:

- письма ответчика не могут опровергнуть факт согласования и подписания договора аренды от 15.05.2006 № 02;

- ссылка в платежных поручениях на договор от 18.11.2003  связана с тем, что оплата производилась  в соответствии с выставленными истцами счетами, в которых в качестве основания платежа указывался договор от 18.11.2003;

- представленная истцом оценка стоимости аренды, в том числе и по договору с ОАО «Красцветмет», не применима к данному объекту недвижимости, поскольку в ней не учтены не только конструктивные особенности (отсутствие канализации) помещения, но и невозможность его сдачи в аренду как самостоятельного объекта;

- требования истца распространялись на весь период пользования ответчиком помещением, вплоть до июня 2007 года, поэтому судом правомерно учтены в расчетах все суммы, выплаченные истцу ответчиком по этому основанию;

- письмо истца от 28.12.2006 № 076 не может быть принято в качестве доказательства возражения на возобновление договора аренды от 15.05.2006 № 02 в связи с истечением срока его действия, поскольку в нем говорится о другом договоре  - проекте договора от 28.11.2006 № 18;

- в письме ответчика от 02.03.2007 б/н отсутствуют ссылки на договор аренды б/н от 18.11.2003 и говорится о неправомочности действий председателя правления, направленных на прекращение арендных отношений.

В судебном заседании представители истца и ответчика настаивали на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Товарищество собственников жилья «Зенит» зарегистрировано Администрацией города Красноярска 25.12.1997 за номером 221.

12.01.1998 по акту приема-передачи  товарищество собственников жилья  «Зенит» приняло от АО «Красноярскжил-строй» вторую очередь жилого дома № 2 по ул.78 Добровольческой бригады, сданную в экс­плуатацию в 1997 году, включая квартиры под номерами с 94 по 172. Общая полезная пере­даваемая площадь - 10 522,3 кв.м, в том числе: жилая площадь - 4 668 кв.м, нежилая (вспо­могательная) площадь - 182 кв.м ( колясочная, лестницы, тамбуры, мусоросборники).

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Доб­ровольческой бригады,  2, на первом этаже седьмого подъезда расположена колясочная, общей площадью 20,20 кв.м.

22.04.2003 правлением ТСЖ «Зенит» принято решение о сдаче в аренду колясочной, расположенной на первом этаже седьмого подъезда.

18.11.2003 между товариществом собственников жилья  «Зенит» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (арендатор)  подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям п. 1.1, 1.3 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 20, 2 м2, расположенное на первом этаже здания по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2 , для использования под служебное помещение. Срок договора аренды установлен с 18.11.2003 по 31.11.2004.

Размер арендной платы предусмотрен  1 157 руб. 46 коп. в месяц с учетом НДС (п. 3.1).

15.05.2006 между ТСЖ «Зенит» (арендодатель) и ООО «Неостом» (арендатор) заключен договор № 02, в соответствии с которым арендатору предоставлено во временное пользова­ние нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добро­вольческой бригады,  2, общей площадью 20,5 кв.м.

Договор заключен на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006 (п.3.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора, размер арендной платы в соответствии с расчетом арендодателя, который является обязательным приложением к договору, составляет 9 225 руб. ежемесячно с учетом единого налога.

В приведенном расчете арендной платы, стоимость одного квадратного метра в месяц составляет 450 рублей с учетом налогов.

15.05.2006 между арендодателем и арендатором  подписан акт приема-передачи помещения, яв­ляющегося предметом договора аренды № 02 от 15.05.2006.

В доказательство оплаты пользования спорным помещением  истцом в материалы дела представлены платежные поручения на сумму 63 243 руб. 50 коп.:

№ 1808   от  08.04.2004, № 1562 от  05.05.2004, № 4936 от  08.09.2004, № 81 от  06.10.2004, № 5889   от  10.11.2004, № 861  от  16.12.2004, № 72  от  07.02.2005, № 6030  от 15.02.2005, № 5923 от 11.04.2005, № 746 от 21.04.2005, № 772  от 02.06.2005, № 87750 от 04.08.2005, № 667223 от 15.09.2005, № 383787 от 02.11.2005, № 11031  от 14.12.2005, № 26900 от 02.03.2006, № 232500 от 16.03.2006, № 436351 от 30.03.2006, № 938384 от 1.09.2006, № 174985 от 15.09.2006, №604207 от 10.10.2006, № 130947 от 09.11.2006, № 696863 от 12.12.2006

Истец полагая, что договор аренды от 18.11.2003 является незаключенным, обратился с иском об освобождении указанного помещения и взыскании с ответчика стоимости неосновательно сбереженной арендной платы за период  с 1.03.2004 по 27.06.2007 в сумме 521 092 руб., исходя из цены за 1 м2, определенной оценщиком ООО  «Дизайн, Оценка, Маркетинг» в   от­чете № 46-07 об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады № 2.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В качестве правовой квалификации сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений истец в исковом заявлении  ссылается на нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской  Федерации.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неоснователь­но приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стои­мости неосновательного обогащения должно иметь место по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом,  в предмет доказыванию по настоящему делу входит наличие следующих обстоятельств:

- сбережение ответчиком имущества за счет истца;

- отсутствие правовых оснований для сбережения  имущества ответчиком;

- размер неосновательного обогащения.

Между истцом и ответчиком  подписан договор аренды от 18.11.2003, к которому применяются нормы  главы 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации          

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование.

В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской  Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды от 18.11.2003 отсутствуют данные, позволяющие установить место нахождение предмета аренды в доме по адресу: ул. 78 Добровольческой бригады, 2.

Согласно п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды зда­ния или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора аренды от 18.11.2003, срок аренды по которому составляет более 1 года, не произведена,  в связи с чем договор следует считать незаключенным и по данному основанию.

Факт пользования указанным помещением с 1.03.2004 по настоящее время ответчик в суде апелляционной инстанции не отрицал, но полагает, что обязательства из неосновательного обогащения прекратились 15.05.2006 подписанием между ним и истцом  договора аренда № 02 от 15.05.2006. Такой договор в материалы дела представлен.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно квалифицировал фактически сложившиеся в период с 1.03.2004 по 14.05.2006 между сторонами правоотношения  как неосновательное обогащение, которое регулируется положениями главы 60 Гражданско­го кодекса Российской Федерации об обязательствах вследствие неосновательного обогаще­ния.

Судом первой инстанции обоснованно на основании ст. 131, 290 Гражданского кодекса Российской  Федерации, ст.  23 Федерального закона от 21.07. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной реги­страции прав па недвижимое имущество и сделок с ним»,  ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гра­жданского кодекса Российской Федерации» и фактических обстоятельств дела сделан вывод о принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности домо­владельцев и праве истца распоряжаться данным имуществом.

Для определения размера неосновательного обогащения ответчиком в материалы дела представлен отчет ООО «Бюро оценки стоимости собственности» № 21/07, согласно которому стоимость 1 м2  в указанном помещении (колясочная площадью 20,2 м2) по адресу: г. Красноярск, ул. 78-й Добровольческой бригады, 2   составляет 381 руб.  При оценке приняты во внимание конструктивные особенности помещения: отсутствие отдельного входа (ранее существовал вход через щитовую с электрооборудованием), невозможность локального использования как офисное помещение ввиду отсутствия санузла.

Таким образом, размер суммы неосновательного обогащения за период с 1.03.2004 по 14.05.2006 составляет  200 101 руб. 20 коп.

В качестве оплаты за пользование помещением ответчик перечислил истцу в указанный период сумму 25 435 руб. 55 коп.  согласно платежным поручениям : № 1808 от 08.04.2004; № 1562 от 05.05.2004; № 4936 от 08.09.2004; № 81 от 06.10.2004; № 5889 от 10.11.2004; № 861 от 16.12.2004; № 72 oт 07.02.2005; № 6030 от 15.02.2005; № 5923 от 11.04.2005; № 746 от 21.04.2005; № 772 от 02.06.2005; № 87750 от 04.08.2005; № 667223 от 15.09.2005; № 383787 от 02.11.2005; № 11031 от 14.12.2005; № 26900 от 02.03.2006; № 232500 от 16.03.2006.

Как следует из письма ответчика от 11.05.2006 № 2 сумма 9 225 руб., оплаченная по пл. поручению № 436351 от 30.03.2006 является авансом, ежемесячно оплата ответчиком в указанный период осуществлялась в сумме 1 138 руб., в связи с чем плата за март и апрель в сумме 2 276 руб. также подлежит исключению из суммы иска.  

Учитывая, что истцом доказан факт сбережения ответчиком платы за пользование помещением истца,  взысканию подлежит сумма неосновательного обогащения 172 389 руб. 65 коп.

Судом первой инстанции необоснованно сумма иска уменьшена на 35 531 руб. 95 коп оплаты, перечисленной платежными поручениями  № 938384 от 01.09.2006; № 174985 от 15.09.2006; № 604207 от 10.10.2006;