Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 по делу n А33-13289/2008. Разрешить вопрос по существу (ч.5 ст.270, ст. 272 АПК)

и действий (бездействия) го­сударственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, ес­ли полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и за­конные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для принятия судом решения о признании акта государственного органа недействительным необходима совокупность двух условий - несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту, а также нарушения актом прав и законных интересов юридического или физического лица.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недви­жимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования заре­гистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспо­рено только в судебном порядке.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государ­ственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбит­ражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (без­действие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономи­ческой деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта за­кону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих пол­номочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (без­действия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, ко­торые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителем, в качестве  застройщика, осуществлено строительство многоквартирного  жилого дома  по ул. 9 мая,  д.20 «а» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

На основании  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  № 14-13225,  выданного  администрацией г.Красноярска 28.12.2007,  многоэтажного  жилого дома по ул. 9 мая,  д.20 «а» ОАО «ДСК» Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю выдано  свидетельство о государственной регистрации  права от 25.031.2008,  согласно которому зарегистрировано  право собственности  ОАО «ДСК» на квартиру № 144 по ул. 9 мая, д. 20 «а», кадастровый номер 24:50:0400054:0198:01:0673:002628.

Актом об обнаружении и исправлении технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав от 17.07.2008 зафиксировано несоответствие записей в Едином государственном реестре прав:  при регистрации права собственности ОАО «ДСК» на квартиру № 144, расположенную по ул. 9 мая, д. 20 «а»,  не была внесена запись об ипотеке в силу закона, что  не соответствует статьей 13 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, вынесено решение о внесении изменений в подраздел  в подраздел  III-2 запись за номером 24-24-01/042/2008-703 от 17.07.2008 о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним (статьи 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит публично-правовой характер и осуществляется не по усмотрению участников гражданского оборота, а в случаях, прямо предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,  подтверждающих факт его  создания.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон).

В соответствии со статьей 2 Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу пункта 3 статьи 13 Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Согласно  статье 21 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Учитывая изложенные выше обстоятельства и приведенные выше нормы права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ипотека в отношении  спорного объекта возникла в силу закона,  действия Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю  по исправлению  технической ошибки при внесении  записей в Единый государственный реестр прав соответствуют пункту 3 статьи 13 Закона и не нарушают права и законные интересы заявителя. Заявитель  не представил  доказательства, подтверждающие прекращение ипотеки,  возникшей в силу закона.  Следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об исправлении технической ошибки, а также  об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю исключить из регистрационной записи за номером 24-24-01/042/2008-703 от 17.07.2008 запись об  ипотеке.

Забелина Елена Михайловна, Забелина Ксения Сергеевна (покупатели) и ОАО «ДСК» (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры от 30 апреля 2008 года (л.д.34).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что к заявлению  о государственной регистрации  прав должны быть  приложены документы,  необходимые для ее проведения.

Согласно статье 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Статьей 37  Федерального Закона Российской Федерации № 102-ФЗ от 16.07.1998  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Документ, подтверждающий письменное согласие  всех залогодержателей на заключение  договора купли-продажи от 30.04.2008г.  в Управление не был представлен.

В соответствии с пунктом  1.4. договора купли-продажи продавец гарантирует,  что до заключения договора квартира никому не продана,  не подарена,  не заложена,  в споре,  под арестом или запрещением не состоит,  рентой,  арендой,  наймом или иным  какими-либо  обязательствами не обременена,  а так же лиц,  обладающих правом пользования данной квартирой,  в том числе по статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Подпункт 1.4. пункта 1 договора купли-продажи квартиры от 30 апреля 2008 года не содержит сведений об  имеющемся обременении в виде залога в силу пункта 3 статьи 13 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

Таким образом,   на основании  абзацев 7 и  10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",  Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 19 августа 2008 года  правомерно отказано  ОАО «ДСК» в государственной регистрации сделки  договора купли-продажи от 30 апреля 2008 года .

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного  требования о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договора купли - продажи квартиры от 30.04.2008 и об обязании произвести государственную регистрацию данного договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт нарушения прав и законных  интересов ОАО «ДСК» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если  арбитражный суд установит,  что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных  органов,  органов местного самоуправления,  иных  органов,  должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному