Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.02.2009 по делу n А33-11089/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«13» февраля 2009 года

Дело №

А33-11089/2008-03АП-78/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «09» февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «13» февраля 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей:  Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от ответчика – Кириленко П.А., представителя по доверенности от  27.02.2003,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска,

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от  «14» ноября 2008 года по делу  №А33-11089/2008, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска (далее также - КУМИ г. Ачинска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ветеран» о признании незаключенным договора аренды от 01.09.1998 № 254, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Ветеран» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ачинск, ул. Гагарина, микрорайон 5, д. 42, общей площадью 238,4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «14» ноября 2008 года в удовлетворении иска КУМИ г. Ачинска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, решение арбитражного суда первой инстанции является необоснованным и подлежит отмене, в связи со следующим:

- договор аренды № 254 от 01.09.1998, подписанный истцом и ответчиком, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, является незаключенным;

- ответчик незаконно владеет нежилым помещением, расположенным по адресу: г.Ачинск, ул.Гагарина, микрорайон 5, дом 42, общей площадью 238,4 кв.м.;

- в результате проведенной 04.03.2008 проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Ачинск, ул.Гагарина, микрорайон 5, дом 42, установлено, что ответчик использует данное помещение для размещения пекарни и магазина;

- срок исковой давности на требования, изложенные в исковом заявлении, не распространяется.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит оставить в силе судебный акт, указывая на его законность и обоснованность.

По мнению ответчика, договор аренды № 254 подписан  КУМИ г. Ачинска и ООО «Ветеран» до начала осуществления функций государственной регистрации уполномоченным органом (01.09.1998), к нему не может быть применено правило о необходимости его государственной регистрации, в связи с чем, договор следует признать заключенным.

Как утверждает ответчик, истцом с сентября 1998 года не предпринимались необходимые действия для государственной регистрации права муниципальной собственности с целью создания правовых условий для регистрации договора аренды.

Ответчик также полагает, что между спорящими сторонами сложились правоотношения, возникающие из договора аренды, в связи с чем, нормы статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применимы.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства. 

01.09.1998 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Социальная защита ветеранов, инвалидов, малообеспеченных семей «Ветеран» (арендатором) подписан договор аренды № 254, в соответствии с пунктом 1.1. которого в редакции соглашения от 19.04.2002, арендатору предоставлено в аренду муниципальное имущество: нежилые помещения здания, находящегося по адресу: г. Ачинск, ул. Гагарина, микрорайон 5, дом 42, общей площадью 238,4 кв.м., для использования в соответствии с выданной лицензией.

Приемо-сдаточный акт в отношении обусловленного договором имущества, сторонами в материалы дела не представлен.

Срок действия договора аренды определен в пункте 8.2. договора с 01.08.1998 по 01.08.2008.

Сведения о государственной регистрации договора аренды в материалах дела отсутствуют.

04.03.2008 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска проведена проверка использования муниципального имущества,  находящегося по адресу: г. Ачинск, ул. Гагарина, микрорайон 5, дом 42, в результате которой установлено, что помещение используется ответчиком для размещения пекарни и магазина, договорные отношения по содержанию общего имущества многоквартирного дома отсутствуют. Данные сведения отражены в акте проверки от 04.03.2008.

В материалы дела представлены письма ответчика, адресованные истцу, с просьбой продлить договор аренды, а также письма истца, содержащие отказ продлить срок действия договора и предложение освободить занимаемые ответчиком помещения.

11.08.2008 комиссией в составе представителей истца, ОПО ГУВД Красноярского края, МУ «Центр социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов» составлен акт, которым зафиксирован отказ представителей ответчика освободить и сдать по акту приема-передачи спорное муниципальное имущество.

Полагая, что договор аренды от 01.09.1998 № 254 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, арендованное имущество не передано  по приемосдаточному акту, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных  правовых актов, а при  отсутствии таких  условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды,      которые регулируются главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу  статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, до фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным. При этом, являясь диспозитивной, данная норма права вступает в силу, если иное не установлено законом или договором. Иное названным договором аренды не предусмотрено.

В материалах дела отсутствуют вышеперечисленные документы, которыми надлежало оформить передачу имущества, и которые позволяют определить момент передачи объекта аренды.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о фактическом исполнении договора аренды спорящими сторонами, следует признать правомерным, поскольку об ином заинтересованными лицами не заявлялось.

При таких обстоятельствах, отсутствие письменного документа, подтверждающего факт передачи обусловленного договором имущества, не может служить основанием для вывода о незаключенности договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено материалами дела, срок действия  договора аренды № 254 определен сторонами с 01.08.1998 по 01.08.2008 (пункт 8.2. договора).

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статьям 131 и 164 Кодекса порядок государственной регистрации определяется законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Закон о регистрации вступил в силу с 31.01.1998.

Государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона (пункт 2 статьи 6 Закона о регистрации).

Из материалов дела усматривается, что условиями договора аренды не определена обязанность сторон по проведению государственной регистрации договора аренды, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендодателем принимались какие-либо меры для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию сделки.

В то же время в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие об отсутствии возможности у арендатора своевременно произвести государственную регистрацию договора аренды. Согласно сообщениям об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.2008 № 02/012/2008-539, от 17.09.2008 № 02/017/2008-385, право собственности муниципального образования города Ачинска на нежилое помещение по адресу:  г. Ачинск, ул. Гагарина, микрорайон 5, дом 42, в Едином государственном реестре прав не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в едином государственном реестре прав.

Следовательно, при отсутствии государственной регистрации прав собственности арендодателя на сданное в аренду недвижимое имущество арендатор был лишен возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, и принимая во внимание отсутствие у ответчика возможности зарегистрировать договор аренды в установленном законом порядке,  суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о неправомерности требований истца об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение по причине отсутствия государственной регистрации сделки по аренде.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно статье 196 Кодекса срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 Кодекса).

Согласно выводам, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение.

Основываясь на изложенных выше нормах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по заявленным истцом требованиям следует исчислять в соответствии с гражданско-правовыми нормами о договоре аренды, а не норами статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, трехгодичный