Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 по делу n А33-543/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по договору от 21.07.2006 № 1260 за июнь – декабрь 2007 г. из расчета 34 623 рублей 88 копеек в месяц (том 1, л.д. 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67).

Согласно представленному истцом расчету, сумма начисленной пени, исходя из размера арендной платы 34 623 рублей 88 копеек, составила 1 973 рублей 56 копеек за период с 11.10.2007 по 20.12.2007 (том 1, л.д. 81).

По платежному поручению от 26.03.2008 № 119 ответчик произвел оплату пени в связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору от 21.07.2006 № 1260 за 2007 год в размере 1 974 рублей (том 1, л.д. 111).

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 истец уведомил ответчика о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенным по адресу; г. Красноярск, ул. Крупской, 42» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания», с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в размере 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв. м. Согласно расчету, размер арендной платы в месяц составил 63 858 рублей (без НДС). В указанном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления (том 1, л.д. 16).

Договора аренды от 21.07.2006 № 1260 прекратил свое действие с 31.12.2007 согласно соглашению о расторжении договора от 23.01.2008 (том 2, л.д. 50).

Ссылаясь на то, что  у ответчика имеется задолженность по арендным платежам, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На дату судебного заседания сумма долга ответчика по договору аренды от 21.07.2006 № 1260 составила 140997 рублей 60 копеек, в том числе: 136 566 рублей 37 копеек основного долга за период с октября 2007 г. по декабрь 2007 года, 4431 рублей 23 копейки пени  за период с 11.10.2007 по 14.12.2007.

27 октября 2008 ответчик предъявил встречное исковое заявление, в котором просит арбитражный суд признать недействительным договор аренды от 21.07.2006 №1260, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю и ООО «Фитопром».

В обоснование заявленных встречных исковых требований ответчик ссылается на следующие обстоятельства:

- ООО «Фитопром» было передано в аренду помещение федеральной собственности, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42;

- в соответствии с законодательством заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в феде­ральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с опреде­лением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчёта об оценке объекта, в порядке, установленном Мини­стерством экономического развития и торговли Российской Федерации, оценка является обязательной;

- договор аренды от 21.07.2006 № 1260 заключён с нарушением статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», сделка является ничтожной;

- условие договора об изменении размера арендной платы с 01.01.07, то есть менее чем через 6 месяцев противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- размер арендной платы оп­ределяется расчётным путём с учётом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов, следовательно, установление размера арендной платы противоречит пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендная плата устанавливается в виде определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периоди­чески или единовременно;

- установление в договоре аренды возможности арендодателем изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (пункт3.3.2) противоречит статье 452 и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), Федеральным государственным унитарным предприятием «Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие» (организация) и ООО «Фитопром» (арендатор) был заключен  аренды № 1260, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № № 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30,  31, 32, 33, 35, 68 площадью 440, 4 кв. м. на 1-м этаже в здании (рег. № 0240025400001) федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства. Вид деятельности арендатора – прочее производство пищевкусовой промышленности.

Отношения, возникшие в связи с подписанием данного договора аренды, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв.м. в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

В приложении № 1 к договору установлен размер арендной платы, который составил  30 120 рублей 79 копеек в месяц (без учета НДС)

Истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с октября по декабрь 2007 года в сумме 136 566 рублей 37 копеек.

Соглашением о расторжении договора от 23.01.2008 договора аренды прекратил свое действие с 31.12.2007.

Письмом от 06.03.2007 № 05-1957 ответчик был уведомлен о том, что с 01.01.2007, в связи с изменением базовой стоимости строительства 1 кв. м. встроенных и пристроенных помещений  для расчета арендной платы в 2007 г., установлена ставка арендной платы в размере 943 рублей 43 копейки (без учета НДС) за 1 кв. м. Согласно расчета, размер арендной платы в месяц составил 34 623 рублей 88 копеек (без НДС). В указанном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 ответчик был уведомлен о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенным по адресу; г. Красноярск, ул. Крупской, 42» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания», с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в размере 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв. м. Согласно расчету, размер арендной платы в месяц составил 63 858 рублей (без НДС). В указанном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомлен

В силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.2 договора условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно п. 3.3.2) чаще одного раза в год.

Поскольку размер ставки арендной платы в месяц за 1 кв.м. изменен с 9 августа 2007 года, истец правомерно произвел перерасчет арендной платы за октябрь – декабрь 2007 года.

Поскольку доказательств оплаты задолженности  по арендной плате в сумме 136 566 рублей 37 копеек суду ответчиком представлены не были, тогда как в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, в связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал указанную сумму задолженности.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик необоснованно изменял ставку арендной платы, подлежит отклонению, поскольку, как указано выше, договором аренды стороны согласовали условия о размере арендной платы, установив способ ее расчета, в том числе  и согласовав изменение арендной платы в результате корректировки размера ставки арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления (пункт 5.2 договора), не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является лишь исполнением условия договора.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено начисление за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку, как указано выше, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору подтверждается материалами дела, суд, проверив представленный истцом расчет, признает его верным, а требования истца о взыскании с ответчика пени обоснованными.

Полагая, что договор аренды от 21.07.2006 № 1260 заключен в нарушение пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», без проведения оценки и конкурса, а потому ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Фитопром» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Статья 8  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что при передаче в аренду объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Вместе с тем, принимая во внимание рекомендация Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в информационном письме № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для  признания сделки недействительной  по мотивам нарушений требований закона.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 (в редакции от 23.03.2006 № 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Суд обоснованно пришел к выводу, что поскольку указанный в пункт 3 вышеназванного Постановления порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации до настоящего времени не разработан и не утвержден, то законодательно установленного порядка сдачи федерального недвижимого имущества в аренду по конкурсу нет. При этом, правомерно указав, что действующее законодательство не содержит положений о необходимости проведения конкурса при передаче имущества федеральных государственных унитарных предприятий в аренду.

Поскольку оснований для признания договора от 21.07.2006 № 1260 аренды ничтожным не имеется, суд правомерно отказал в удовлетворении встречных  заявленных исковых требований.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Фитопром», уплачены им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями