Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу n А33-12802/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Федерации в области защиты прав потребителей.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Частью 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Согласно части 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Цена в договоре участия в долевом строительстве является существенным условием в соответствии с пунктом 3 части 4 вышеуказанной статьи. Цена договора участия в долевом строительстве может быть фиксированной или изменяться.

Согласно части 6 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В приведенной норме реализуется правило части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, законодатель допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены, как в сторону повышения, так и в сторону понижения только в том случае, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены. В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат. Изменения к договору участия в долевом жилищном строительстве принимаются и вступают в силу по соглашению сторон. Такие изменения фиксируются в соответствующем письменном соглашении, которое после подписания его сторонами рассматривается в качестве неотъемлемой части договора.

Из материалов дела следует, что пунктом 2.4 договоров на участие в долевом строительстве, заключаемых обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега», возможность изменения цены договора предусмотрена, в случае изменения площади квартиры. Однако, конкретные условия изменения цены в договоре отсутствуют. Фраза «в случае изменения расчетной площади помещения после проведения обмеров органом технической инвентаризации, что подтверждается справкой, производится перерасчет общего размера инвестиций» не является конкретным условием изменения цены договора.

Таким образом, довод заявителя о том, что пункт 2.4 договоров содержит конкретный случай и условия изменения цены договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 3.3 договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега» передача объекта оформляется актом приема-передачи.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Таким образом, с даты подписания акта приема-передачи, предусмотренного договором, у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Пунктом 4.4 договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у граждан с момента ввода объекта в эксплуатацию, а не с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Довод заявителя о том, что Жилищный кодекс Российской Федерации не распространяется на отношения сторон по договору участия в долевом строительстве, является необоснованным.

Из пункта 2 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей» вопрос о бремени несения расходов по обслуживанию дома (включая оплату коммунальных услуг) не урегулирован, подлежит применению статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации распространяются на отношения в области долевого строительства.

Следовательно, пункт 4.4 договоров участия в долевом строительстве содержит условия, которые ущемляют права потребителя.

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участнику долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из толкования статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что застройщик вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия.

Из материалов дела следует, что пунктом 6.1 договоров об участии в долевом строительстве, заключаемых обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега» такая возможность предусмотрена.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что отсутствие в нормативных правовых актах норм об увеличении (неувеличении) размера инвестиций при переуступке прав и обязанностей по договору третьему лицу, не свидетельствует о включении в договоры условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Таким образом, довод административного органа о том, что указанный пункт договоров содержит условия, ущемляющие права потребителя, является неправомерным.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)  соразмерного уменьшения цены договора;

3)  возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу статьи 30 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Из материалов дела следует, что пунктом 6.6 договоров об участии в долевом строительстве, заключаемых обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега», предусмотрено, что устранение недостатков производится застройщиком в трехмесячный срок после получения письменного заявления участника.

Разумный срок – это оценочное понятие. К оценке срока с точки зрения его оправданности и соответственно оценке поведения, в данном случае застройщика, необходимо подходить с учетом характера недостатков, их объема, условий устранения и других факторов, влияющих на длительность их устранения.

Таким образом, установление обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега» в пункте 6.6 договоров об участии в долевом строительстве единого (трехмесячного) срока для устранения любых недостатков, является условием, ущемляющим установленные законом права потребителя.

Таким образом, материалами административного дела доказан факт включения в договоры об участии в долевом строительстве, заключаемых обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега», условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Следовательно, суд первой инстанции правомерно установил, что в действиях общества с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега» имеются признаки объективной стороны правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено,, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

По смыслу приведенных норм, с учетом предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации характеристик предпринимательской деятельности (осуществляется на свой риск), отсутствие вины юридического лица, предполагает объективную невозможность соблюдения установленных правил, необходимость принятия мер, от юридического лица не зависящих.

Доказательств принятия мер по соблюдению требований действующего в области защиты прав потребителей законодательства, указанных в оспариваемом постановлении, а также отсутствия возможности для их соблюдения обществом с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Омега» в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции правомерно признал, что протокол по делу об административном правонарушении от 22.08.2008 № 4013 составлен, а постановление по делу об административном правонарушении от 02.09.2008 № 3361 вынесено уполномоченными должностными лицами в пределах их компетенции.

Административным органом соблюден порядок и сроки составления протокола об административном правонарушении, предусмотренные статьями 28.2, 28.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, соблюден порядок рассмотрения дела об административном правонарушении, предусмотренный статьями 29.6, 29.7, 29.10 Кодекса