Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А33-2915/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135. В соответствии с пунктом 22 Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах Ш-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Согласно пункту 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Как следует из материалов дела, для осуществления государственной регистрации прекращения права аренды в отношении нежилого помещения №1 по адресу: г. Ачинск, ул. Шевченко, строение 2, управлению представлены уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.03.2014, опись вложения в заказное письмо, в соответствии с которым 01.04.2009 ООО «Диомед» по адресу: г. Ачинск, ул. Шевченко, зд. 2 направлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения; квитанция о направлении заказного письма, со штампом «Почта России» о направлении данного письма 01.04.2014.

На основании указанных документов управлением произведено погашение регистрационной записи 24-24-02/026/2009-910 о государственной регистрации договора аренды от 15.12.2009.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что из представленных на регистрацию управлению документов нельзя сделать вывод о наличии оснований для погашения регистрационной записи в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Согласно п. 6.3. договора аренды помещения №1 от 15.12.2009, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (ст. 782 ГК РФ). В случаях досрочного расторжения договора сторона, инициирующая досрочное расторжения договора, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее чем за 3 месяца.

В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что  поскольку из материалов дела следует, что отношения сторон возникли из договора аренды помещения №1 от 15.12.2009, положения статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации к настоящим договорным отношениям   не применимы ни юридически, ни фактически.

Иных оснований для одностороннего расторжения договора не указано,  возможность одностороннего отказа от договора по инициативе одной из сторон в договоре не предусмотрена.

Таким образом, суд верно указал, что  правовая конструкция п. 6.3. не позволяет   считать урегулированной  процедуру одностороннего расторжения договора  посредством совершения односторонней сделки иначе как в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку договор является срочным и срок действия его не истек (пункт 6.1.), положения части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возможности отказа в любое время от договора не могут быть применены.

Правило  о направлении уведомления  об инициировании расторжения договора за три месяца, установленное в пункте 6.3 договора, в отсутствие однозначно сформулированного права стороны отказываться от договора, не может быть истолковано  как относящееся к  направлению уведомления о расторжении договора, поскольку не исключено, что данный срок согласован для направления требования о расторжении договора, необходимость которого следует из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)           при существенном нарушении договора другой стороной;

2)           в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Суд сделал верный вывод, что при проведении правовой экспертизы документов представленных на государственную регистрацию Пяткуном Владиславом Александровичем для погашения записи об аренде, управлением на основании статьи 13 Закона о регистрации дана неверная правовая оценка договора аренды помещения №1 от 15.12.2009, что повлекло за собой нарушение прав арендатора,  поскольку по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для погашения регистрационной записи №24-24­02/026/2009-910 о государственной регистрации договора аренды от 15.12.2009.

При таких обстоятельствах заявление общества с ограниченной ответственностью «ДИОМЕД» удовлетворено правомерно.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку установленное судом нарушение прав заявителя было вызвано погашением регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №24-24-02/026/2009-910 произведенной 12.01.2010 о государственной регистрации договора аренды от 15.12.2009, устранением нарушенного права заявителя будет являться восстановление данной регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы третьих лиц о том, что запись о государственной регистрации договора аренды от 15.12.2009 не может быть восстановлена, поскольку в отсутствие данной записи имущество передано в собственность третьих лиц и права истца из договора аренды от 15.12.2009 не могут быть противопоставлены правам третьих лиц, подлежат отклонению, поскольку установление  правовых  последствий восстановления записи о государственной регистрации договора аренды от 15.12.2009 не входит в предмет исследования по настоящему делу, соответствующие доводы при рассмотрении дела по правилам первой инстанции не заявлены, на законность судебного акта не влияют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 июля  2015 года по делу № А33-2915/2015 в обжалуемой части основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 июля 2015 года по делу № А33-2915/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

О.В. Ишутина

В.В. Радзиховская