Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 по делу n А33-25487/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обществу необоснованно отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 16, стр. 3, пом.2, общая площадь 778,70 кв.м.,  в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 №4345-А заключен без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2013 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

Выводы управления и суда первой инстанции о том, что предоставление муниципального имущества по договору аренды от 24.03.2008 № 4345-А без проведения торгов является муниципальной (помощью) преференцией, которая предоставлена без получения согласия антимонопольного органа, также не основаны на положениях действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что предоставление недвижимого имущества муниципальной собственности по договору от 24.03.2008 № 4345-А является муниципальной помощью (преференцией).

Под муниципальной помощью (с 01.01.2010 - муниципальной преференцией) понимается, в том числе, предоставление органами местного самоуправления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества (пункт 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Преимущество, которое получает арендодатель перед другими лицами на право заключения договора аренды на новый срок, предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является преимуществом (преференцией) в понимании статьи 20 Закона о защите конкуренции, поэтому заключение обществом и управлением договора от 24.03.2008 № 4345-А не противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нему не применимы положения статей 19 и 20 Закона о защите конкуренции о согласовании предоставления муниципальной преференции с антимонопольным органом, поскольку заявителем спорное помещение было арендовано до введения в действие Закона о защите конкуренции и у него имелось преимущественное право на заключение нового договора аренды данного имущества.

При таких обстоятельствах договоры аренды от 03.04.2003 № ДА03-32, от 01.07.2005 № ТС-46, от 24.03.2008 № 4345-А соответствуют положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нарушают положений статей 17.1,  19, 20 Закона о защите конкуренции, в связи с чем, отсутствуют основания для признания их недействительными.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что по договору № ТС-46 аренды недвижимого имущества от 01.07.2005 передано в аренду здание, расположенное по адресу: г.Норильск, ул.Талнахская, 16 (2 этаж), общей площадью 729,67 кв.м. Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 01.07.2005.

По договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности №4345-А от 24.03.2008 ООО «Норд-Эко»  передано в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, общей площадью 729,67 кв.м. Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 24.03.2008.

Соглашением от 06.12.2013 внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 № 4345-А, в том числе, в части указания места нахождения объекта аренды и общей площади. Так, адрес переданного недвижимого имущества указан: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2; общая площадь арендуемого имущества -  778,70 кв.м.

Таким образом, площадь арендуемого недвижимого имущества, указанная в  соглашении от 06.12.2013, превышает площадь указанного спорного имущества, переданного в аренду ранее по договорам от 01.07.2005 и от 24.03.2008.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что данные о площади спорного объекта недвижимости изменились в связи с проведением замеров помещения, фактически в аренде у общества на протяжении всего времени находилось одно и то же имущество, увеличение площади арендуемого имущества в 2013 году не произошло. Причиной расхождения арендуемой площади, указанной в договорах аренды, и фактически арендуемой площади помещений,  являются недобросовестные действия арендодателей, включая управление, которые при заключении договоров использовали непроверенные данные в отношении объекта, не были учтены фактически имевшиеся изначально межэтажные пространства в виде антресолей, расположенные с самого начала арендных отношений в границах арендуемой площади.

Заявителем при рассмотрении дела в апелляционной инстанции представлены дополнительные документы, принятые апелляционным судом, из которых установлено следующее.

Из планов помещения, являющихся приложениями к договору аренды от 24.03.2008 № 4345-А, и кадастрового паспорта от 18.07.2013 № 24/13-294895 следует, что неучтенные площади антресолей, расположенных на дополнительных уровнях в межэтажном пространстве входили в площадь арендуемого объекта на протяжении всего периода аренды, а не возникли в результате перепланировки.

По данным кадастрового паспорта от 18.07.2013 № 24/13-294895, составленного Норильским отделом филиала ФГУБ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю» фактическая площадь арендуемого помещения составляет 778,7 кв.м.

Согласно справке Норильского отделения филиала по Красноярскому краю федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 07.07.2015 №2427/3835 по данным инвентаризации от 20.03.2012 нежилое помещение №2 по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, 16, стр. 3 имеет общую площадь 778,7 кв.м, этажность -       3 этажа; площадь здания, в котором расположено помещение, увеличилось на 0,9 кв.м в результате перемера и пересчета площадей. Фактический контур здания не изменился, этажность не изменена. В договоре аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 №4345-А общая площадь объекта – 729,67 кв.м указана не по данным БТИ. В приложении к указанному договору (поэтажный план помещения на 1 листе) контур помещения не соответствует общей площади объекта, указанного в договоре и фактически занимаемой площади помещения.

В материалы дела не представлены документальные доказательства, подтверждающие проведение заявителем перепланировок, перестроек, изменения границ и этажности арендуемой площади.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.09.2013 серии 24ЕЛ № 116447за муниципальным образованием город Норильск на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение по адресу Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, 16, строение 3, помещение 2, этаж 1, 2, 3 антресоль, общей площадью 778,7 кв.м.

Кроме того, распоряжением от 25.11.2013 № 150/А-127 «О внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 4345-А от 24.03.2008» Управление имущества администрации города Норильска на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2013 24ЕЛ № 116447, в целях уточнения наименования, адреса и площади объекта, предоставляемого в аренду ООО «Норд-Эко», приняло решение внести изменения в договор аренды от 24.03.2008 №4345-А в части уточнения наименования, адреса и площади объекта; заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2008.

Таким образом, материалами дела подтверждается и управлением не оспаривается, что фактическая площадь арендованного обществом помещения с момента заключения договора от 01.07.2005 № ТС-46 по настоящее время составляла 778,7 кв.м, а возникшее расхождение связано с допущенной ответчиком технической ошибкой.

Следовательно, общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого встроенного помещения, площадью 778,70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2, так как соответствует условиям, указанным  в статье 3 Федерального закона  от 22.07.2008 №159-ФЗ, отказ управления распоряжением от 21.11.2014 №150/А-151 в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества не соответствует фактическим обстоятельствам и положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что надлежащим способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя будет возложение на управление обязанности принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  и направленные на реализацию преимущественного права общества на приобретение в собственность нежилого здания, общей площадью 778,70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанная восстановительная мера обеспечивает защиту нарушенных прав заявителя.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  с управления в пользу общества следует взыскать 3500 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины  за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Красноярского края от «26» февраля 2015 года по делу № А33-25487/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Признать недействительным распоряжение муниципального учреждения  «Управление имущества администрации города Норильска» от 21.11.2014 №150/А-151 «Об отказе в реализации преимущественного права», которым обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Эко» отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2, общей площадью 778, 70 кв.м.

В целях устранения допущенных нарушений прав общества с ограниченной ответственностью «Норд-Эко» возложить на Управление имущества администрации города Норильска обязанность принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и направленные на реализацию преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Норд-Эко»  на приобретение в собственность нежилого здания, общей площадью 778, 70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2.

Взыскать с Управления имущества администрации города Норильска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Эко» 3500 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи:

О.А. Иванцова

Д.В. Юдин