Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А74-4643/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Из материалов дела следует, что разногласия сторон сводится к возражениям предпринимателя Владимировой С.В. по стоимости выкупаемого помещения.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, пришел к выводу о том, что  ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов  суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Законом № 159-ФЗ не установлена обязательность определения независимым оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи.

В информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При рассмотрении спора, связанного с разрешением разногласий относительно рыночной цены объектов недвижимости, суд первой инстанции вправе назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной цены имущества и не связан сведениями о рыночной цене, представленными независимым оценщиком, привлеченным стороной сделки.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, учитывая  наличие между сторонами спора по стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции в целях разрешения спора по настоящему делу  по ходатайству истца правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено ООО «Центр оценки и аудита».

Повторно проверив  экспертное заключение ООО «Центр оценки и аудита» № Э/806-144/14 от 27.02.2015    суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно соответствует Федеральным законам, Федеральным стандартам оценки и отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому является достоверным и позволяет установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счёт последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, исходя из императивного характера части 6 статьи 5 Федерального Закона № 159-ФЗ, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

Довод ответчика о том, что зачёт неотделимых улучшений невозможен, потому как согласно договора аренды № 116 установлено, что арендатор безвозмездно передает арендодателю произведенные неотделимые без вредя для помещения улучшения, обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в 2005 - 2007 годах предприниматель Владимирова С.В. с согласия арендодателя произвела капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта, повлекший неотделимые улучшения выкупаемого имущества.

10.02.2005 истец обратился к Администрации г. Черногорска с заявлением о разрешении реконструкции переданного ей в аренду нежилого помещения в сауну.

Согласие арендодателя на проведение ремонта и реконструкции подтверждается Постановлением Администрации г. Черногорска № 2667 от 14.07.2005 о предоставлении земельного участка под проектирование (в аренду) протокол комиссии по выбору участка; архитектурно-планировочным заданием № 55 от 14.07.2005 на разработку проектной документации на Строительство дополнительных помещений к нежилому помещению (сауна), в котором заказчиком указан - Комитет по управлению имуществом г. Черногорска;

Постановлением Администрации г. Черногорска № 753 от 23.03.2005, согласно пункту 1 которого КУИ разрешено оформление проектной документации на реконструкцию нежилого помещения площадью 221,3 м2 в сауну; согласованием рабочего проекта Реконструкции нежилого помещения в сауну в г. Черногорске, что следует из штампа зав. отделом строительства и реконструкции Администрации г. Черногорска Республики Хакасия в составе РФ от 08.04.2005; Постановлением № 361 от 09.02.2006, согласно пункту 1 которого разрешена реконструкция спорного нежилого помещения; протоколом согласования разногласий от 25.04.2006 к договору аренды № 116 от 02.03.2006, согласно которому пункт договор № 3.1.9. изложен в редакции: Произвести капитальный ремонт и реконструкцию с разрешения арендодателя.

Довод ответчика о том, что истец не сдал в установленный срок объект в эксплуатацию также обосновано признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку в силу пункта 2 данного постановления обязанность по сдаче реконструированного объекта в эксплуатацию лежит на самом Комитете.

Вместе с тем, пункт 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ требует лишь согласие арендодателя на выполнение неотделимых улучшений, а не принятие объекта в эксплуатацию, поэтому данное обстоятельство в предмет доказывания не входит и не влияет на условия договора.

Кроме того, факт выполнения реконструкции помещения кафе с согласия ответчиков подтверждается и Решением Администрации г. Черногорска от 17.12.2009 № 129 о предоставлении льготы по уплате арендной платы в размере 141 028 рублей в 2009 году за помещение общей площадью 254,3 кв.м, поскольку из отзыва ответчиков следует, что льгота по арендной плате предоставлялась именно в связи с ремонтом и реконструкцией переданного в аренду спорного помещения. Согласно акту приема-передачи от 30.12.2004 к первоначальному договору аренды в аренду передавалось помещение общей площадью 221,3 кв.м., в результате реконструкции площадь помещения увеличилась до 254,3 кв.м, и в аренду по договору № 116 от 01.04.2006 в соответствии с дополнительным соглашением к нему от 01.04.2009 пунктом 1.1. передано помещение площадью 254,3 кв.м., что также свидетельствует о выполнении реконструкции и ремонта с согласия арендодателя.

Таким образом, факт осуществления реконструкции переданного в аренду помещения с согласия арендодателей подтверждается вышеуказанными доказательствами, представленными в материалы дела.

Кроме того,  судом первой инстанции обоснованно  учтено, что  истец воспользовался своим правом, добавив к выкупной стоимости льготу по арендной плате в размере 141 028 рублей 26 копеек, предоставленную ему в 2009 году и приняты во внимание   положения действующего законодательства,  в  силу норм  которого  льготы по оплате арендной платы не могут исключать возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты имущества по договору купли-продажи.

Согласно отчету №526-Р, рыночная стоимость отчуждаемого спорного имущества составляет 4 640 000 рублей, что не оспаривается сторонами.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, суд первой инстанции обосновано признал  возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости затрат истца по созданию неотделимых улучшений в спорном нежилом помещении и исключить установленную экспертом стоимость неотделимых улучшений в размер 2 383 779 рублей  без учёта НДС.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований):

- пункт 3.1 изложен в редакции «Рыночная стоимость объекта составляет 4 640 000  рублей без учета НДС.

- цена продажи объекта по настоящему договору составляет 2 397 249  рублей 26 копеек  без учета НДС, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости объекта стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения»;

- пункт 3.2 изложен в редакции «Стоимость нежилого помещения в размере 2 397 249 рублей 26 копеек оплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (приложение №2 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей, начиная с мая 2015 года.

 Поскольку Администрация г. Черногорска не является стороной договора купли-продажи нежилого помещения, у нее не возникло обязательств перед истцом, вытекающих из данного договора, требования истца к Администрации правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора приватизации арендуемого ею спорного объекта недвижимого имущества в связи с пропуском срока ответа на предложение о заключении договора  не нашли своего подтверждения  по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Так, в обоснование указанного довода ответчик ссылается на то, что предложение заключить договор и проект договора от 15.10.2013 истец получил 25.12.2013, 10.04.2014 Комитет уведомил истца о том, что на заседании комиссии было принято решение не зачислять предпринимателю в счет стоимость неотделимых улучшений (письмо получено истцом 14.04.2014). Следовательно,  по мнению ответчика, срок для ответа истек.

Указанный доводы является несостоятельным, поскольку ответчик ошибочно применяет часть 1 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации, то есть, когда заключение договора обязательно для стороны, которой направлена оферта (проект договора).  Поскольку в данном случае заключение договора обязательно не для истца, а для ответчика (о чем вынесен судебный акт по делу № А74-5977/2012), то применению к правоотношениям сторон подлежит часть 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что  истцом 08.05.2014 направлена в Комитет оферта с предложением заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения в своей редакции. В ответ на оферту Комитет письмом от 16.06.2014 № 858 ответило об отказе в зачислении предпринимателю Владимировой С.В. в счет стоимости приобретаемого имущества стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по нежилому помещению. Таким образом, истец обратился в суд 15.07.2014 в пределах 30 дневного срока, установленного законодательством.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «23» апреля 2015года по делу № А74-4643/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный