Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А74-4643/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 июля 2015 года

Дело №

 А74-4643/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июля  2015 года.

Полный текст постановления изготовлен          «06»июля  2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Бабенко А.Н. ,

судей: Белан Н.Н., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Каверзиной Т.П.,

путем использования системы видеоконференц-связи

при участии:

в судебном заседании в здании Арбитражного суда Республики Хакасия участвуют:

от Комитета по управлению имуществом г. Черногорска: Аношкина И.Е., представитель по доверенности от 04.12.2012, служебное удостоверение;

от Администрации г. Черногорска: Аношкина И.Е., представитель по доверенности от 25.09.2012, служебное удостоверение;

от индивидуального предпринимателя Владимировой Светланы Васильевны: Сивирина М.В., представитель по доверенности от 14.07.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Черногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «23» апреля 2015года по делу № А74-4643/2014, принятое судьёй Ишь Н.Ю.

установил:

Индивидуальный предприниматель Владимирова Светлана Васильевна  (далее – истец, Владимирова С.В.) (ИНН 190332399759, ОГРН 304190326500052) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия  с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска (далее – ответчик)  (ИНН 1903007087, ОГРН 1021900697356) к Администрации г. Черногорска  (далее – ответчик)  (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Линейная, дом №10, литера АА1, изложив в редакции от 12.05.2014 по цене 2 040 000 рублей в соответствии с графиком платежей, приложенного к договору.

Протокольным определением от 02.04.2015 принято изменение исковых требований  истца на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно об обязании Комитета по управлению имуществом города Черногорска заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по выкупной цене в размере 2 397 249 рублей  26 копеек в соответствии с уточненным графиком платежей по результатам заключения эксперта от 27.02.2015.

Решением  от 23.04.2015 в порядке урегулирования разногласий между индивидуальным предпринимателем Владимировой С.В.  и Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, улица Линейная, дом №10, литера АА1, площадью 254,3 кв.м., суд определил  изложить  спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 3.1 изложить в редакции «Рыночная стоимость объекта составляет 4 640 000 рублей без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании отчета №526-Р об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 02.09.2013, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 2 397 249  рублей                      26 копеек без учета НДС, сложившаяся в результате вычета из рыночной стоимости объекта стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений помещения»;

- пункт 3.2 изложить в редакции «Стоимость нежилого помещения в размере 2 397 249  рублей  26 копеек оплачивается покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику платежей (приложение №2 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей, начиная с мая 2015 года.

В удовлетворении требований к Администрации г. Черногорска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению имуществом г. Черногорска обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что истец утратил преимущественное право на заключение договора приватизации арендуемого ею спорного объекта недвижимого имущества.

Определением  Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 01.07.2015.

От истца в материалы дела  поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва не нее.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Предприниматель Владимирова С.В. является субъектом малого предпринимательства. Разногласия сторон возникли в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Линейная, дом №10, литера АА1, площадью 254,3 кв.м., выкупаемого истцом в соответствии с нормами Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ                    «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  №159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, 22.07.2013 истец обратился в  Комитет по управлению имуществом г. Черногорска (далее - Комитет) с просьбой направить ей договор купли-продажи спорного объекта.

08.11.2013 истец направил в Комитет отчет № Юн/13 об определении рыночной стоимости объекта, с просьбой учесть улучшения по реконструкции объекта.

25.12.2013 истец повторно обратился к ответчику с просьбой направить ей договор купли-продажи спорного объекта.

25.12.2013 письмом от 16.10.2013 Комитет вручил Владимировой С.В. проект договора купли-продажи нежилого помещения от 15.10.2013 для рассмотрения в течение 30 дней.

26.12.2013 предприниматель Владимирова СВ. направила в Комитет протокол разногласий к договору купли-продажи от 15.10.2013, в пункте 2 которого предложила изменить редакцию пункта 3.1 договора - цену продажи объекта 4 600 000 рублей - изменить на цену продажи объекта 2 000 000 рублей, поскольку согласно направленному отчету об оценке стоимость неотделимых улучшений составила 2 640 000 рублей. На основании части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ  истец просил зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения были осуществлены с согласия арендодателя.

Согласие арендодателя на произведенные неотделимые улучшения подтверждаются Постановлением Администрации г. Черногорска от 23.03.2005 № 953 об оформлении проектной документации на реконструкцию нежилого помещения; Постановлением Администрации г. Черногорска от 20.06.2005 № 2067 об утверждении акта выбора и обследования земельного участка предварительного размещения объекта, архитектурно-планировочным заданием от 23.03.2005 № 15, актом приема-передачи от 02.03.2006.

Письмом от 31.12.2013 № 1640 Комитет сообщил истцу, что для рассмотрения пункта 2 протокола разногласий от 26.12.2013 необходимо заказать оценку неотделимых улучшений спорного нежилого помещения.

Полагая, что согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, предприниматель Владимирова С.В. вновь заказала оценку стоимости произведенных ею за свой счет неотделимых улучшений спорного нежилого помещения.

Рыночная цена продаваемого объекта указана в договоре купли-продажи на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 02.09.2013 № 526-Р, выполненного независимым оценщиком, при этом рыночная стоимость объекта по состоянию на 02.09.2013 составила 4 640 000 рублей без учета НДС.

Согласно отчету ООО «Эксперт Плюс» от 05.05.2014 № 10н-01/13 об определении рыночной стоимости улучшения в виде реконструкции и замены короткоживущих элементов части здания автовокзала, находящегося по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Линейна, 10, литера АА1, стоимость неотделимых улучшений составила  2 600 000 рублей.

08.05.2014 истец, получив отчет об оценке от 05.05.2014, направил в Комитет оферту с предложением заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения в своей редакции по цене 2 040 000 руб., приложив к письму проект договора купли-продажи нежилого помещения от 12.05.2014, а также копию отчета об оценке № ЮН-01/13 стоимости неотделимых улучшений.

В ответ на оферту Комитет письмом от 16.06.2014 № 858 ответило об отказе в зачислении предпринимателю Владимировой СВ. в счет стоимости приобретаемого имущества стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по нежилому помещению, расположенному по ул. Линейная, 10, в г. Черногорске, общей площадью 254,3 кв. м, литера АА1, и об отказе в рассмотрении отчета об оценке № ЮН-01/13 стоимости неотделимых улучшений.

В отсутствие урегулирования разногласий по договору и не подписания протоколов разногласий и согласования разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ                        "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ  "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ  под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и не оспаривается представителями лиц,