Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А33-20853/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 9 757 000 рублей, изложив его в следующей новой редакции.

Как следует из представленного в дело отчета от 30.05.2014 № 41/14 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК», величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 9 724 160 рублей, без учета НДС, по состоянию на 16.09.2009.

Письмом от 15.09.2014 № 150-4567/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением «Управление имущества администрации города Норильска» разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела, судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет № 29-2015 от 24.02.2015 (заключение эксперта           № 13-2015 от 24.02.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 16.09.2009 в размере 9 757 000 рублей, с учетом НДС                 18 % (уточнение даты оценки в письменном пояснении исх. № 21-03-15 от 18.03.2015).

Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции: «2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 8 268 644 рубля 07 копеек без учета НДС. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 8 268 644 рубля  07 копеек без учета НДС».

В материалы дела истцом также представлены: справка от 17.10.2014 о состоянии внутренней отделки объекта оценки по состоянию на 16.09.2009; справка о расходах на содержание помещения № 2 от 23.12.2014 (5 550 461 рубля 06 копеек за 2009 год), справка о балансовой стоимости (получена от МУ «Управление имущества администрации города Норильска» 19.01.2015); свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 777068 от 26.11.2012; кадастровый паспорт помещения от 10.05.2012; технический паспорт помещения по состоянию на 07.07.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ                        "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ  "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ  под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату спорного нежилого помещения. Такое право подтверждено решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2013 по делу № А33-10676/2013.

Настоящий спор между сторонами возник при определении цены нежилого здания, равной его рыночной стоимости.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, пришел к выводу о том, что  ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора. С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи был принят  судом первой инстанции  в редакции истца.

Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции указал, что доводы ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная ООО «Норильское автоэксперт­ное бюро» в отчете № 020/14-Р, является обязательной для указания в спорном договоре купли-продажи.

Указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Законом № 159-ФЗ не установлена обязательность определения независимым оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи.

В информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При рассмотрении спора, связанного с разрешением разногласий относительно рыночной цены объектов недвижимости, суд первой инстанции вправе назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной цены имущества и не связан сведениями о рыночной цене, представленными независимым оценщиком, привлеченным стороной сделки.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Судом апелляционной  инстанции установлено, что  из представленного  отчета ООО «Норильское автоэкспертное бюро» от 30.06.2014 № 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009, а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.

Вместе с тем, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Поскольку из отчета ООО «Норильское автоэкспертное бюро» от 30.06.2014                      № 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009), а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет был обосновано не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.

Таким образом, учитывая  наличие между сторонами спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, недопустимость представленного отчета и вышеизложенные разъяснения законодательства, суд первой инстанции в целях разрешения спора по настоящему делу  правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Лукину Александру Александровичу (далее – Лукин А.А.)

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения № 257 по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, определена в сумме 9 757 000 рублей, с учетом НДС 18 %. Рыночная стоимость определена по состоянию на 16.09.2009 (дата оценки уточнена экспертом в письменном пояснении исх. № 21-03-15 от 18.03.2015).

Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.

Учитывая, что  в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Законом № 159-ФЗ необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%), суд первой инстанции правомерно определил, что в спорном договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 8 268 644 рублей  07 копеек без учета НДС (из расчета: 9 757 000 рублей с НДС : 118 х 100 = 8 268 644 рублей 07 копеек без НДС).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом НДС, исходя из выводов экспертного заключения. С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, доводы о занижении рыночной стоимости здания носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Повторно проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного