Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2008 по делу n А33-1206/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

документации и предложил погасить имеющуюся задолженность в размере 712 110 руб. 36 коп

Указывая на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размере, рассчитанной по ставке, согласованной в договоре, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности и начисленных в соответствии с пунктами 2.3 и 4.2 договора пени в размере 560 010 руб. 92 коп. пени за период с 11 января 2005 года по 26 июня 2008 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 28 декабря 2004 года между Управлением имущественных отношений администрации Красноярского края (арендодатель), Управлением архитектуры Администрации Красноярского края (госорган охраны памятников) и обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют» (арендатор) подписан договор аренды №7868. Позднее, дополнительным соглашением от 1 марта 2006 года №2 к договору № 7868, в качестве арендодателя указано Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду подвальное помещение №4, общей площадью 57,6 кв.м., в здании-памятнике «Дом Петрова» краевой собственности (реестровый №В240999900282), расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 74, для размещения парфюмерного магазина.

Оценив условия представленного договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Актом приема-передачи помещения от 1 января 2005 года подтверждается выполнение истцом предусмотренной пунктом 1.1 договора аренды, статьей 606, частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности передать обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют» указанное в пункте 1.1 договора аренды помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Однако, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1.2 договора срок действия договора установлен сторонами с 1 января 2005 года по 15 декабря 2005 года. Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Абсолют» продолжило пользоваться переданным ему помещением после 15 декабря 2005 года, что свидетельствует о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца на расчетный счет федерального бюджета.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 2 273 руб. 76 коп. за 1 кв.м. в год. Данная ставка будет изменена арендодателем, в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 1 января 2005 года, в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение №1 к договору, т.1, л.д. 11).

Пунктом 5 дополнительного соглашения №1 от 16 марта 2005 года предусмотрено, что для учета взаиморасчетов в период проведения капитального ремонта (в сроки, предусмотренные пунктом 2 дополнительного соглашения №1) арендатору устанавливается минимальная ставка арендной платы в размере 310 руб. за 1 кв.м. в год. В случае изменения минимальной ставки арендной платы, арендатору устанавливается минимальная арендная плата в размере и с даты, указанных в уведомлении арендодателя.

Согласно пункту 7 дополнительного соглашения №1, арендодатель своим распоряжением вправе зачесть арендатору в счет арендной платы по договору от 28 декабря 2004 года № 7868 затраты на капитальный ремонт в размере, установленном решением комиссии, созданной в соответствии с постановлением Администрации Красноярского края от 15 марта 2000 года №177-п.

В силу пункта 10 дополнительного соглашения № 1 от 16 марта 2005 года при несвоевременном предоставлении арендатором арендодателю исполнительной документации, указанной в пунктах 3 и 4 настоящего соглашения, зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вноситься арендатором в порядке, установленном договором аренды.

Письмом от 9 февраля 2005 года №05-944, полученным арендатором 9 февраля 2005 года, арендодатель сообщил об установлении ставки арендной платы в размере 2 992 руб. 90 коп. за 1 кв.м. в год с 1 января 2005 года, в соответствии с условиями пункта 2.1 договора и на основании приказа Управления от 11 января 2005 года №05-01п «Об утверждении на 2005 г. базовой стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади».

Письмом от 13 марта 2006 года №05-2020, полученным арендатором 14 марта 2006 года, арендодатель сообщил об установлении минимальной ставки арендной платы в размере 410 руб. за 1 кв.м. в год с 1 мая 2005 года. Основание для изменения размера арендной платы указано Постановление Совета администрации Красноярского края от 4 апреля 2005 года № 106-п «О внесении изменений в постановление администрации  края от 15 марта 2000 года № 177-п «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности».

Письмом от 11 сентября 2006 года №05-7539, полученным арендатором 18 сентября 2006 года, арендодатель сообщил об установлении минимальной ставки арендной платы в размере 460 руб. за 1 кв.м. в год с 1 июня 2006 года на основании Постановления Совета Администрации от 11 мая 2006 года №128-п «О внесении изменений в постановление администрации края от 15 марта 2000 года №177-п «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности».

Письмом от 28 февраля 2007 года №05-2034, полученным арендатором 28 февраля 2007 года, арендодатель сообщил об установлении ставки арендной платы в размере 11 928 руб. за 1 кв.м.  в год с 1 января 2007 года, в соответствии с условиями пункта 5.2 договора и на основании приказа Указа Губернатора Красноярского края от 21 ноября 2006 года №128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности».

Оценив указанные  выше положения договора арены и дополнительного соглашения к данному договору, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности требований Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» 1 275 035 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 4 января 2005 года по 16 июня 2008 года.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» об отсутствии у истца, в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, права изменять размер арендной платы, предусмотренной договором.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.1 договора аренды условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Кроме того, пункт 2.1 договор аренды, определяющий размер арендной платы, предусматривал возможность изменения ставки арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 1 января 2005 года, в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Размер арендной платы изменялся арендодателем в соответствии с приказом Управления от 11 января 2005 года №05-01п «Об утверждении на 2005 г. базовой стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади», Указом Губернатора Красноярского края от 21 ноября 2006 года №128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и Постановлениями Совета администрации Красноярского края «О внесении изменений в постановление администрации  края от 15 марта 2000 года № 177-п «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности».

Следовательно, истец вправе был  изменить арендную ставку в связи с принятием нормативных правовых актов, устанавливающих методику определения арендной платы, и исходить при расчете арендной платы из определенного в соответствии с данными методиками размера арендной платы.

Согласно части 1 статьи 329, части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка (штраф, пени), под которой пронимается уплачиваемая должником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства кредитору денежная сумма, определенная законом или договором.

В пункте 4.2 договора стороны установили, что за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют» обязанности по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности требований истца о взыскании с ответчика пени.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд первой инстанции рассмотрел вопрос об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о возможности снижения размера начисленной истцом неустойки до 230 000 руб.

Как следует из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 42 Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 2 Информационного письма от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Поскольку в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, а частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Суд первой инстанции при определении размера неустойки принял во внимание обязанность истца по зачету в счет арендных платежей затрат ответчика на проведение капительного ремонта арендованного помещения, а также положения пункта 10 дополнительного соглашения от 16 марта 2005 года.

Поскольку закон не устанавливает конкретных пределов, в рамках которых может быть уменьшен размер неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ответчик не представил суду апелляционной инстанции доказательств несоразмерности взысканной с него судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для пересмотра выводов суда первой инстанции в части определения суммы