Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А33-13179/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

временно исполняющим обязанности нотариуса Заболоцкой Еленой Александровной. Зарегистрирована в реестре за № 9-1617.

В филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю 17.04.2014 ИП Худяковым В.К. было представлено распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров; а также заявление от ИП Худякова В.К. из которого следует, что он не желает проводить государственную регистрацию вышеуказанного договора и ходатайствует о приостановлении государственной регистрации.

На основании документов, поступивших 17.04.2014 в регистрирующий орган, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации договора от 12.12.2013 № С15 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации 18.04.2014 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителю сообщено в письменной форме (уведомление от 18.04.2014 № 01/084/2014-58).

Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие её осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 (сообщение об отказе от 19.05.2014 № 01/084/2014-58).

ООО «ЛогистикИнвест» направило ИП Худякову В.К. претензию от 17.06.2014 № 14-06Л (почтовая квитанция от 18.06.2014 штрихкод 66003210598530) с требованием принять необходимые меры для устранения причин препятствующих государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1.

Заказное письмо штрихкод 66003210598530 с претензией возвращено отправителю органом почтовой связи по истечении срока хранения.

Ссылаясь на уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1, ООО «ЛогистикИнвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Учитывая, что договор аренды от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1, соответствует по своей форме и содержанию требованиям действующего законодательства, все существенные условия сделки согласованы сторонами надлежащим образом, а ответчик уклоняется от совершения действий, необходимых для государственной регистрации сделки, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об обязании провести государственную регистрацию указанного договора и дополнительного соглашения.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 настоящего Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом согласно пункту 2 статьи 16 настоящего Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского  кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), препятствующих ее проведению.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).

Как верно указано судом первой инстанции, в настоящем случае предмет договора аренды согласован сторонами в пункте 2.2, где определены индивидуализирующие признаки нежилого помещения, его площадь, местонахождение.

Суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 12.12.2013 № С15 и дополнительное соглашение от 21.12.2013 № 1 к договору от 12.12.2013 № С15 со стороны арендатора подписаны представителем Хлыстовой Ириной Вадимовной, действующей на основании доверенности от 31.10.2013.

На момент подписания договора от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 доверенность от 31.10.2013 была действующей. ИП Худяков В.А. отозвал доверенность распоряжением от 16.04.2014.

Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).

Материалами дела подтверждается, что ООО «ЛогистикИнвест» 04.04.2014 обратилось в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1.

Однако, ИП Худяков В.К. 17.04.2014 обратился в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 и представил распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров.

В связи с заявлением Худякова В.К. государственная регистрация договора от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 была приостановлена решением государственного регистратора от 18.04.2014.

Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие её осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 № С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «ЛогистикИнвест» об осуществлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 к договору от 12.12.2013 № С15, заключенных между ООО «ЛогистикИнвест» и ИП Худяковым В.К. по заявлению ООО «ЛогистикИнвест» и возложении на ИП Худякова В.К. расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от 12.12.2013 № С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 № 1 к договору от 12.12.2013 № С15, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции  обоснованно отклонил довод ответчика о несогласовании сторонами существенных условий договора аренды от 12.12.2013 № С15 на основании следующего.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть (площадью 104 кв.м.) нежилого помещения № 14, с кадастровым номером 24:50:0400147:50 на объекте, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 8.

В разделе 3 договора аренды определены размер, условия и порядок перечисления арендной платы.

При указанных обстоятельствах, сторонами согласованы существенные условия договора аренды.

Кроме того, предварительный договор от 17.10.2013 № С15 с приложениями подписан ИП Худяковым В.К.

Недостижение цели заключения договора аренды в виде низкой проходимости покупателей в торговом комплексе «Комсомолл» произошло на стадии исполнения договора аренды, а не на стадии его заключения.

Довод заявителя о том, что арендодатель использует здание ТРК «Комсомолл» без разрешения на ввод в эксплуатацию, что является незаконным, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность