Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 по делу n А33-12249/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 октября 2008 года

Дело №

А33-12249/2007-03АП-1170/2008

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «21» октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «23» октября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Гуровой Т.С., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

Находкиной Галины Александровны (паспорт),

Погоденкова В.К., представителя Находкиной Г.А. по доверенности от 14.12.2006, Полякова О.С., представителя Находкиной Г.А. по доверенности от 16.07.2008,

Бельской Любови Александровны (паспорт),

Дубровской Нины Александровны (паспорт),

от общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» -  Красниковой Л.Я., представителя по доверенности от 28.12.2007, Орешникова К.С., представителя по доверенности от 01.05.2008

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «02» апреля 2008 года по делу № А33-12249/2007, принятое судьей Трубачевым И.Г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Находкина Галина Александровна обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест») о признании недействительным отказа от исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве нежилого здания по улице Московская от 03 марта 2005 года № 3/2 в форме уведомления телеграммой от 26 июля 2007 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Бельская Любовь Александровна и Дубровская Нина Александровна.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 апреля 2008 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО «Стройинвест» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- право на односторонний отказ от исполнения обязательств должно быть предусмотрено законом, а в отношении обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью – договором;

- законодательство, регулирующее инвестиционную деятельность, не содержит специальных норм, запрещающих односторонний отказ от исполнения сторонами инвестиционных договоров;

- в соответствии с пунктом 5.4 договора и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации телеграммой от 26 июля 2007 года и письмом от 26 июля 2007 года ответчик уведомил истца об отказе исполнения обязательств с 30 июля 2007 года;

- Третьим арбитражным апелляционным судом в постановлениях по аналогичным делам № А33-801/2007-03АП-958/2007 от 12 декабря 2007 года  и № А33-799/2007-03АП-27/2008 от 11 февраля 2008 года сделан вывод о том, что условие, содержащееся в пункте 5.4 договора, не противоречит действующему законодательству и направлено на защиту прав застройщика в случае неисполнения инвестором обязанности по принятию построенного объекта.

Индивидуальный предприниматель Находкина Г.А. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала следующее:

- в силу статьи 15 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»  инвестиции не могут быть безвозмездно изъяты у инвестора, объект инвестиций может быть изъят у инвестора только в случае полного возмещения инвестору всех убытков, включая упущенную выгоду;

- из содержания пункта 5.4 договора следует, что застройщик имеет право реализовать площадь в помещении, тогда как площадь в помещении не может быть объектом права, а, следовательно, объектом реализации.

- истец получил право на долю в общей собственности, определяемой пропорционально внесенного вклада;

- другие доли в общей собственности принадлежат третьим лицам, не связанным с инвестором взаимным договором, пункт 5.4 договора не содержит условие, касающееся прав третьих лиц на спорное помещение.

- установленное договором право застройщика на реализацию площади в помещении (части площади помещения), не законно и является ничтожным.

- суд первой инстанции не квалифицировал договор от 03 марта 2005 года № 3/2 как соответствующий определенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации;

- нежилые помещения в здании, право собственности на которые зарегистрированы за застройщиком до передачи их участникам долевого строительства, принадлежат на праве собственности застройщику, а на праве залога – участникам, оплатившим их строительство;

- договор от 03 марта 2005 года № 3/2 является договором купли-продажи вещи, которая будет создана продавцом, а не договором подряда;

- застройщик неправомерно увеличил общую площадь спорного помещения на 22,5 кв.м., фактическая площадь объекта инвестирования составляет не 494,5 кв.м., а 472 кв.м., что не соответствует акту передачи № 10.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

03.03.2005 между ООО «Стройинвест» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Находкиной Г.А. (инвестором) заключен договор № 3/2 о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 в г. Канске (далее – Договор). Предметом Договора является долевое участие в инвестировании строительства 133 кв.м. общей площади в нежилом помещении первого этажа III очереди нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (пункт 1.1. Договора).

Согласно пункту  1.2. Договора застройщик принимает  на себя обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал 2006 года).

В соответствии с пунктом 1.3 Договора инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания III очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение № 2. При этом общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4. Договора предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение № 2 в здании  признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5. Договора). При этом размер доли определяется пропорционально внесенному вкладу (пункт 1.6 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2. Договора цена одного квадратного метра общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 руб., общая сумма договора – 2 261 000 руб.

Согласно пункту 3.2.5 Договора  застройщик обязан после ввода объекта в эксплуатацию  в течение  5 дней передать инвестору в собственность, указанную  в пункте 1.1. часть помещения, по акту приема-передачи и выдать  необходимые документы для государственной регистрации при условии, что инвестор полностью исполнил свои обязательства по оплате.

В соответствии  с пунктом 5.4. Договора, если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления, застройщик имеет право реализовать  площадь в помещении по своему усмотрению, о чем письменно уведомляет  инвестора. После реализации помещения (части) в течение 3 месяцев  застройщик выплачивает инвестору внесенные денежные средства за вычетом штрафа в размере 12% от общей суммы возвращенных инвестору денежных средств.

График платежей согласован сторонами в приложении № 1 к Договору.

Согласно справке ответчика от 20.11.2006 № 499 Находкина Г.А. оплатила ответчику в счет исполнения Договора 2 314 280 руб., что соответствует 133 кв.м. общей площади в помещении № 10 (первый этаж) в нежилом здании третьей очереди, расположенном по адресу: г. Канск, ул. Московская, 70. По расчетам ответчика  размер доли Находкиной Г.А.  в праве общей долевой собственности вышеуказанного помещения составляет 19/75 или 25% (т.1, л.д. 15).

Согласно техническому паспорту нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», составленному по состоянию на 15.09.2006  общая площадь нежилого помещения № 10 (строительный № 2) составляет 494,9 кв.м., в том числе торговая 404,5 кв.м. (т.1, л.д. 118-122).

14.12.2006 Администрацией г. Канска выдано разрешение № 110 на ввод эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (т.1, л.д. 114).

Письмом от 27.12.2006 № 588/06 ООО «Стройинвест» известило Находкину Г.А. о сдаче в эксплуатацию нежилого помещения № 10 третьей очереди здания и  предложило ей принять указанное помещение в долевую собственность  пропорционально уплаченной доле 19/75. Также  в данном письме ООО «Стройинвест» указало, что в связи с несоответствием фактической площади объекта проектной, излишне уплаченная сумма за 6,89 кв.м. подлежит возврату Находкиной Г.А. на условиях соглашения.  К данному письму приложены расчет затрат, акт выполненных работ, счета-фактуры и соглашение о возврате денежных средств (т.1, л.д. 25).

30.03.2007 ООО «Стройинвест»  зарегистрировало право собственности на спорное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  от 14.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2007 серии 24 ЕЗ № 580837, запись регистрации № 24-24-16/005/2007-390 (т.1, л.д. 18).

26.07.2007 ООО «Стройинвест» направило Находкиной Г.А. телеграмму, в которой сообщило об отказе от исполнения договора от 03.03.2005 в связи с  неисполнением истцом обязанности по  приемке спорного помещения (т.1, л.д. 11). Также ООО «Стройинвест» направило Находкиной Г.А. письмо от 26.07.2007 № 427/06 с уведомлением об отказе от исполнения договора от 03.03.2005.

Письмом от 26.07.2007 № 427/06 ООО «Стройинвест» уведомило Находкину Г.А. об отказе от исполнения договора от 03.03.2005 в связи с  неисполнением истцом обязанности по  приемке спорного помещения (т. 1, л.д. 75), что подтверждается уведомлением о вручении  № 860 от 27.07.2007

ООО «Стройинвест» возвратило Находкиной Г.А. 2 055 434 руб., уплаченных по договору от 03.03.2005 № 3/2,  в том числе 155 910  руб. как излишне перечисленную сумму в связи с уменьшением фактической площади помещения и 1 899 524 руб. инвестиций в строительство помещения за вычетом 12% штрафа, предусмотренного пунктом 5.4 Договора. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями от 08.05.2007 № 599 на сумму 141 372 руб., от 07.08.2007 № 1941 на сумму 14 358 руб., от 10.08.2007 № 1949  на сумму 1 899 524 руб. (т.1, л.д. 47-49).

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора  является недопустимым, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли в рамках осуществления деятельности по инвестированию объекта капитального строительства.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности определены в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии со статьей  8  Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объекта строительства не предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации, но не противоречит ему. В соответствии с данным договором застройщик