Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2007 по делу n А74-5475/2005. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 01.02.2005 помещение по соглашению о перенайме от 01.02.2005 передано истцу (л.д. 27, т. 1).

07.02.2005 между КМЭ г. Абакана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А. (арендатор) заключен договор аренды № 308, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 322, 6 кв. м, от помещения литер 97Н общей площадью 2 728, 3 кв. м, для использования под магазин, аптеку. Срок аренды установлен с 01.02.2005 по 01.03.2014 (л.д. 24-25, т. 1).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2005 указанное помещение Носкову И.А. передано (л.д. 26, т. 1).

В соответствии с пунктом 2.2.21 договора от 07.02.2005 в течение 3-х месяцев с момента заключения настоящего договора арендатор обязан произвести оценку арендуемого помещения и зарегистрировать договор за свой счет в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия.

В целях регистрации соглашения о перенайме от 01.02.2005 истец направил в адрес КМЭ г. Абакана уведомление от 28.10.2005 с просьбой о направлении представителя Комитета в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия (л.д. 33, т. 1).

В ответ КМЭ г. Абакана направило письмо от 31.10.2005 № 3126 о невозможности регистрации соглашения в установленном порядке без предварительного расторжения договора с ЗАО «Дианна» и принятия соответствующего распоряжения о разрешении перенайма, предложили решить спорную ситуацию с ЗАО «Дианна» в судебном порядке (л.д. 65, т. 1).

ЗАО «Дианна» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к индивидуальному предпринимателю Носкову И.А., КМЭ г. Абакана о признании недействительным в силу ничтожности соглашения о перенайме помещения общей площадью 340 кв. м. от 01.02.2005. Решением арбитражного суда от 13.05.2005 по делу № А74-694/2005, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2005, в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что Носковым И.А. не представлены доказательства регистрации договора от 04.03.1999 № 308, арбитражный суд посчитал названный договор незаключенным, следовательно, не породившим никаких правовых последствий, а незаключенный договор не может быть признан недействительным (л.д. 36-37, т. 1).

Постановлением кассационной инстанции от 13.09.2005 решение от 13.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 30.06.2005 по делу № А74-694/2005 изменены: из мотивировочной части судебных актов исключены выводы о незаключенности договора аренды от 04.03.1999 № 308 (л.д. 38-39, т. 1).

Индивидуальный предприниматель Носков И.А. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к КМЭ г. Абакана, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия  об обязании зарегистрировать договор аренды от 07.02.2005 № 308. Решением арбитражного суда от 07.06.2005 по делу № А74-964/2005 в удовлетворении исковых требований отказано ввиду того, что договор от 04.03.1999 подлежал регистрации в Госкомитете по земельным ресурсам и землеустройству Республики Хакасия в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 17.07.1998 № 113, следовательно, соглашение о перенайме от 01.02.2005 и договор аренды от 07.02.2005, как основанные на договоре от 04.03.1999, признаны несуществующими (л.д. 40-42, т. 1).

Постановлением кассационной инстанции от 29.09.2005 решение арбитражного суда от 07.06.2005 по делу № А74-964/2005 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (л.д. 43-44, т. 1).

Индивидуальный предприниматель Носков И.А. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к КМЭ г. Абакана, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, к ЗАО «Дианна» об обязании зарегистрировать соглашение о перенайме нежилого помещения от 01.02.2005. Решением арбитражного суда от 07.06.2005 по делу № А74-1302/2005 в удовлетворении исковых требований отказано по тем же основаниям, что и по делу № А74-964/2005 (л.д. 45-47, т. 1).

Постановлением кассационной инстанции от 29.09.2005 решение от 07.06.2005 по делу № А74-1302/2005 изменено: из мотивировочной части решения исключены выводы суда о незаключенности договора аренды от 04.03.1999 и признании соглашения о перенайме от 01.02.2005 несуществующим (л.д. 48-49, т. 1).

Соглашением от 08.07.2005 № 308 договор аренды от 04.03.1999 № 308 по взаимному соглашению сторон (КМЭ г. Абакана и ЗАО «Дианна») признан расторгнутым (л.д. 16, т. 2).

08.07.2005 между КМЭ г. Абакана и ЗАО «Дианна» заключен договор аренды № 308, согласно которому КМЭ г. Абакана передало ЗАО «Дианна» во временное владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 284, 5 кв.м, от помещения литер 97Н общей площадью 2 728, 3  кв. м, для использования под магазин и аптеку (л.д. 61-62, т. 1).

Распоряжением Мэра г. Абакана от 04.07.2005 № 301р передача нежилого помещения по вышеуказанному адресу общей площадью 322, 6 кв.м. разрешена (л.д. 91, т. 1).

Решением арбитражного суда по настоящему делу от 02.02.2006 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку соглашение о перенайме от 01.02.2005 было заключено на несвободное от обязательств помещение (данным помещением пользовалось ЗАО «Дианна»), несоблюдение требований к форме сделки исключает возможность государственной регистрации соглашения о перенайме (л.д. 83-88, т. 2).

Постановлением кассационной инстанции от 29.05.2006 решение арбитражного суда от 02.02.2006 и дополнительное решение от 20.02.2006 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда. Кассационная инстанция в постановлении указала на необходимость при новом рассмотрении установить мотивы заключения соглашения о досрочном расторжении договора аренды от 04.03.1999 № 308 и договора аренды от 08.07.2005 № 308 (л.д. 134-138, т. 2).

Кассационная инстанция указала, что одновременное заключение соглашения о досрочном расторжении договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года (без возврата арендованного имущества) и нового договора аренды на это же имущество при наличии судебного спора, вытекающего из соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года, основанного на первом договоре аренды, может свидетельствовать о притворности сделок, совершенных ответчиками 8 июля 2005 года. Однако судом первой инстанции спор разрешен без учета указанных обстоятельств, без выяснения причины уменьшения размера объекта аренды по договору аренды № 308 от 8 июля 2005 года и владельца (пользователя) части площади помещения, расположенного в спорном имуществе, которая по условиям нового договора аренды не подлежала передаче ЗАО «Дианна». Без исследования указанных обстоятельств невозможно было определить цель заключения соглашения о расторжении договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года и заключения договора аренды №308 от 8 июля 2005 года, тогда как цель заключения данных сделок имеет значение для разрешения возникшего спора.

При новом рассмотрении решением арбитражного суда от 03.07.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 83-92, т. 4).

Исследовав материалы дела, заслушав устные выступления сторон, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Хакасия по делам № А74-694/2005, № А74-1302/2005, с учетом изменений, внесенных постановлениями кассационной инстанции по этим же делам, договор аренды от 04.03.1999 признан заключенным, что в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Носков И.А. по соглашению о перенайме от 01.02.2005 получил все права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.03.1999.

Поскольку сторонами по договору от 04.03.1999 стали КМЭ г. Абакана и индивидуальный предприниматель Носков И.А., следовательно, решение вопроса о расторжении названного договора возможно с участием этих же сторон, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что соглашение от 08.07.2005, заключенное между КМЭ г. Абакана и ЗАО «Дианна», о расторжении договора аренды от 04.03.1999, а также последующее заключение между этими же сторонами договоров аренды от 08.07.2005, а также договоров аренды с ООО «Гамма» и ООО «Хлебный дом» ничтожны, поскольку не соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок заключения и расторжения договоров аренды, а также передачи арендуемых помещений, при наличии действующего договора аренды от 04.03.1999 на площадь 315, 5 кв. м.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Поэтому право аренды спорного имущества, приобретенное предпринимателем Носковым И.А. по соглашению от 1 февраля 2005 года, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, стороны по договору аренды № 308 от 04 марта 1999 года, по которому к истцу перешли права и обязанности арендатора, в пункте 2.2.14. предусмотрели обязанность арендатора зарегистрировать за свой счет договор в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Дополнительным соглашением от 19.11.2004 стороны предусмотрели необходимость государственной регистрации договора в срок до 15.02.2005, но к этому моменту стороны договора и индивидуальный предприниматель Носков И.А. находились в состоянии спора по вопросу действительности соглашения от 01.02.2005 о перенайме в рамках договора от 04.03.1999.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство по передаче недвижимого имущества в аренду считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В день подписания соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года ЗАО «Дианна» и истец подписали акт приема-передачи нежилого помещения.

Вместе с тем из материалов дела следует, что фактическая передача объекта от ЗАО «Дианна» в пользование или владение истца не состоялась, поскольку права и обязанности, вытекающие из договора аренды « 308 от 4 марта 1999 года, продолжал осуществлять арендатор, а перенаниматель осуществлял лишь часть из них.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Вывод суда первой инстанции о ничтожности соглашения о расторжении договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года правомерен и сделан с учетом доказательств, которые свидетельствуют о притворном характере данной сделки, совершенной с целью прикрытия договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года.

Подписав 8 июля 2005 года соглашение о расторжении договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года (л.д. 16, т.2), КМЭ г. Абакана и ЗАО «Дианна» в тот же день заключили новый договор аренды на спорное имущество практически на тех же условиях, уменьшив при этом размер арендуемых площадей на 56, 3 кв. м (л.д. 14, 61, т.1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. В материалах дела отсутствует акт или иной документ, подтверждающий возвращение ЗАО «Дианна Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана до подписания договора аренды № 308 от 8 июля 2005 года имущества, арендовавшегося на основании договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года, что может свидетельствовать о том, что новый договор аренды лишь изменяет условия ранее заключенного между теми же лицами аналогичного действующего договора аренды.

Одновременное заключение соглашения о досрочном расторжении договора аренды № 308 от 4 марта 1999 года (без возврата арендованного имущества) и нового договора аренды на это же имущество при наличии судебного спора, вытекающего из соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года, основанного на первом договоре аренды, свидетельствует о притворности сделок, совершенных ответчиками 8 июля 2005 года.

Третий арбитражный апелляционный суд полагает, что целью всех совершенных действий (сделок) являлось лишение Носкова И.А. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 04.03.1999.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2007 года по делу № А74-5475/2005 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в сумме 2 000 рублей относятся на заявителей апелляционных жалоб (ответчика ЗАО «Дианна», третьего лица ООО «Гамма») по 1 000 рублей на каждого.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий