Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2007 по делу n А74-5475/2005. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А74-5475/2005-03АП-488/2007

13 сентября 2007 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2007 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Кирилловой Н.А., Филиповой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 14.03.2005 Конгаров В.В.,

от ответчика КМЭ Администрации г. Абакана: представитель по доверенности от 09.01.2007 № 2 Приходько О.Ф.,

от ответчика ЗАО «Дианна»: представитель по доверенности от 28.11.2005 Лебедев А.В.,

от третьего лица Администрации г. Абакана: представитель по доверенности от 12.03.2007 №306 Приходько О.Ф.,

от третьего лица ООО «Гамма»: представитель по доверенности от 05.09.2007 Соболькова А.В.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Дианна», г. Абакан, общества с ограниченной ответственностью «Гамма», г. Абакан, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июля 2007 года по делу № А74-5475/2005, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.

Индивидуальный предприниматель Носков Игорь Анатольевич обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана и к закрытому акционерному обществу «Дианна» о признании ничтожным на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договора от 08.07.2005 № 308 аренды помещения магазина площадью 284, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 33, заключенного между ответчиками, и о регистрации соглашения о перенайме нежилого помещения, общей площадью 315,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов 33, заключенного 01.02.2005 между закрытым акционерным обществом «Дианна» и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А.

Решением арбитражного суда от 02.02.2006 в редакции дополнительного решения от 20.02.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 29.05.2006 решение суда первой инстанции от 02.02.2006 и дополнительное решение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Определением арбитражного суда от 21.05.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Хлебный дом» и общество с ограниченной ответственностью «Гамма».

Определением арбитражного суда от 01.06.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Абакана.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.07.2007 иск удовлетворен. Арбитражным судом принято решение о регистрации соглашения от 01.02.2005 между Носковым И.А. и ЗАО «Дианна» о перенайме нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по ул. Дружбы Народов, 33, арендуемого на основании договора от 04.03.1999 № 308 с Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана; о признании недействительным в силу ничтожности договора от 08.07.2005 № 308 аренды нежилого помещения площадью 284, 5 кв.м., расположенного в г. Абакане по ул. Дружбы Народов, 33, между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и ЗАО «Дианна».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик ЗАО «Дианна» и третье лицо ООО «Гамма» обратились в Третий арбитражный апелляционной суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда от 03.07.2007 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

ЗАО «Дианна» считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. Как считает ответчик, все выводы в решении построены на том, что расторжение договора аренды от 04.03.1999 и заключение 2 договоров аренды от 08.07.2005 являются притворными сделками на основании части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, все последующие сделки, заключенные и зарегистрированные в установленном законом порядке между третьими лицами, также являются ничтожными, следовательно, они не имеют никаких юридических последствий.

По мнению ответчика, при выводе суда о притворности сделок суду необходимо было выяснить с целью прикрытия каких других сделок они совершались, и являются ли другие сделки законными.

Третье лицо ООО «Гамма» в апелляционной жалобе также указывает, что решение принято с неправильным применением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене.

Как считает третье лицо, заключение соглашения о перенайме возможно при наличии действующего договора аренды, поскольку договор аренды – это передача имущественного права, а соглашение о перенайме – это передача обязательственного права, поэтому договор сохраняет свою силу. В данном случае следует признать, что договор аренды от 04.03.1999 продолжал действовать и после заключения соглашения о перенайме и на момент и после заключения 07.02.2005 договора аренды с Носковым И.А., следовательно, заключенный 07.02.2005 договор аренды признается недействительным.

По мнению третьего лица, к соглашению о перенайме применимы требования статей 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которым следует, что соглашение о перенайме должно пройти государственную регистрацию, так как договор долгосрочной аренды подлежит государственной регистрации. В пункте 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации прямо указано, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, следовательно, при перенайме регистрация обременения прав арендодателя правами нового арендатора обязательна и в тех случаях, когда договор аренды заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации.

Третье лицо в апелляционной жалобе пояснило, что отсутствуют основания считать сделки о расторжении договора аренды от 04.03.1999 и заключении договора аренды от 08.07.2005 притворными, поскольку в указанных сделках обе стороны были заинтересованы.

Истец представил мотивированный отзыв, в котором с доводами, изложенными в  апелляционных жалобах не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

04.03.1999 между КУИ г. Абакана и ЗАО «Дианна» был заключен договор аренды недвижимого имущества. Постановлением кассационной инстанции по делам № А74-694/2005-Ф2-4399/05-С2,  № А74-1302/2005-Ф2-4400/05-С2 установлена заключенность данного договора.

Истец соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 04.03.1999 и соглашение о перенайме от 01.02.2005 следовало считать заключенными без государственной регистрации.

Истец считает правомерным то, что суд первой инстанции не принял доводы КМЭ Администрации г. Абакана о расторжении договора аренды от 04.03.1999 и заключении договора аренды от 08.07.2005 в связи с изменением технических характеристик объекта.

ЗАО «Дианна» в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом не была определена сделка, которая была прикрыта договором аренды от 08.07.2005. По мнению истца, такой сделкой следует считать договор аренды от 04.03.1999 с измененными размерами арендуемого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. В материалах дела отсутствует акт или иной документ, подтверждающий возвращение ЗАО «Дианна» имущества, арендованного по договору аренды от 04.03.1999 № 308, что может свидетельствовать, по мнению истца, о том, что новый договор аренды лишь изменяет условия ранее заключенного между теми же лицами аналогичного договора, возможность государственной регистрации которого не утрачена.

Истец считает обоснованным вывод суда о ничтожности договоров аренды, заключенных КМЭ Администрации г. Абакана с ООО «Гамма» и ООО «Хлебный дом», в связи с тем, что КМЭ Администрации г. Абакана не вправе был передавать в аренду эти помещения при наличии обременения на них в виде действующего договора аренды от 04.03.1999, заключенного с Носковым И.А.

Ответчик Комитет муниципальной экономики Администрации г. Абакана (далее – КМЭ г. Абакана) также представил мотивированный отзыв, в котором с решением суда первой инстанции не согласился, считает, что суд в решении не указал нормы права, на основании которых был сделан вывод о законности требования истца зарегистрировать соглашение о перенайме. Судом не сделан однозначный вывод, что соглашение о перенайме требует государственной регистрации. Ответчик полагает, что сделка не может одновременно и требовать государственной регистрации и порождать какие-либо права, будучи незарегистрированной. Регистрация ранее возникших прав не является обязательной и регистрация соответствующей сделки не может быть поставлена кому-либо в обязанность, от исполнения которой можно уклониться.

Если статьей 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена обязанность регистрировать, то, соответственно, незаконно в судебном порядке устанавливать факт уклонения другой стороны от исполнения этой обязанности и принимать решение о регистрации сделки. Так как ранее возникшее право не требует обязательной государственной регистрации, то права обращаться в суд на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. В данном случае стороны по сделке, имеющие намерение зарегистрировать свои права, вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган, при этом достаточно заявления одного правообладателя и, соответственно, заявления от другой стороны не требуется. В материалы дела не представлено доказательств того, что Носков И.А. обращался в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, и ему было отказано в регистрации его права именно по причине отсутствия заявления от другой стороны. Как считает ответчик, суд не может подменять собой регистрирующий орган в том случае, когда вообще никакого обращения о регистрации сделано не было.

Как считает ответчик, суд, делая вывод о наличии действующего договора от 04.03.1999 № 308, уже обремененного правами истца, признает ничтожными договор с ООО «Гамма» от 31.05.2007 № 202 и договор с ООО «Хлебный дом» от 10.04.2007 № 308, что противоречит самому факту удовлетворения требования о регистрации соглашения о перенайме, так как это означает действительность прав, для которых суд признал необходимость регистрации.

Выводы суда о притворности сделки – договора аренды от 08.07.2005 № 308 не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Судом не подтвержден доказательствами умысел КМЭ г. Абакана и ЗАО «Дианна» на совершение притворной сделки.

По мнению ответчика, суд необоснованно отклонил объяснения КМЭ г. Абакана, касающиеся причин заключения нового договора аренды на основании того, что у КМЭ г. Абакана не было оснований перезаключать договор аренды в связи с изменением технических характеристик арендуемого помещения, так как договор аренды от 07.02.2005 с Носковым И.А. уже был заключен с учетом этих характеристик. Однако речь идет не о перезаключении договора аренды с Носковым И.А., а о перезаключении договора аренды с ЗАО «Дианна».

Учитывая, что до постановления кассационной инстанции от 30.05.2007 по делу № А74-2706/2006-Ф02-3034/2007 ни в одном из судебных актов, вынесенных в отношении этих помещений, суды не признавали соглашение о перенайме, не требующем государственной регистрации, ни КМЭ г. Абакана, ни ЗАО «Дианна», ни сам истец не предполагали, что обременения правами уже возникло, в связи с этим умысла у сторон заключать договор аренды на обремененное правами помещение не было.

Ответчик считает, что суд, сопоставляя помещения, на которые Носков И.А. должен претендовать по соглашению о перенайме и договору аренды от 04.03.1999 № 308, должен был сопоставлять именно помещения по данному договору аренды, а не по договору аренды от 07.02.2005.

В судебном заседании представители ответчиков ЗАО «Дианна», КМЭ г. Абакана и третьего лица ООО «Гамма» поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) (далее - КМЭ г. Абакана) и закрытым акционерным обществом «Дианна» (арендатор) 04.03.1999 заключен договор № 308 аренды нежилого помещения площадью 340, 8 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, с целью использования его под магазин. Срок аренды по договору установлен с 01.03.1999 по 01.03.2014 (л.д. 14-15, т. 1).

Дополнительным соглашением от 27.06.2003 к договору аренды от 04.03.1999 пункт 1 договора изложен в следующей редакции: «На основании распоряжения Мэра г. Абакана № 458-р от 01.10.1997 арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения в г. Абакане по адресу: ул. Дружбы Народов, 33, площадью 315, 5 кв. м в помещении 97Н общей площадью 2 736, 4 кв. м для использования под магазин со ставкой арендной платы 281 рубль 51 копейка, сумма в год составляет 88 816 рублей 41 копейку (л.д. 17, т. 1).

01.02.2005 между ЗАО «Дианна» и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А. заключено соглашение о перенайме, согласно которому ЗАО «Дианна» (арендатор) передает Носкову И.А. все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды от 04.03.1999 № 308 в отношении нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 315, 5 кв. м (л.д. 23, т. 1).

Названное соглашение о перенайме согласовано с Комитетом муниципальной экономики Администрации г. Абакана. Распоряжением Мэра г. Абакана от 01.02.2005 № 40р перенайм данного нежилого помещения разрешен (л.д. 30, т. 1).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения