Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А33-6423/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«17» октября 2008 г.

Дело №

А33-6423/2008-03АП-2863/2008

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «13» октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «17» октября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

от товарищества собственников жилья «Зенит» (истца) – Буровой В.А., представителя по доверенности от 17 октября 2007 года;

от общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (ответчика) – Габдурахмановой С.И., представителя по доверенности от 27 июня 2008 года, Бахтуриной Г.И., директора,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «14» августа 2008 года по делу № А33-6423/2008, принятое судьей Карпинской С.В.,

установил:

товарищество собственников жилья «Зенит» (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (ответчик) об обязании возвратить арендованное имущество, взыскании 147 336 руб. 67 коп. долга, пеней, а также 20 000 руб. расходов по оплате услуг представителя.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 47 039 руб. 17 коп, из них 17 062 руб. 50 коп. долга, 29 976 руб. 67 коп. пеней.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 августа 2008 года производство по делу в части требований о взыскании долга в сумме 17 062 руб. 50 коп. прекращено в связи с отказом истца от иска в части данного требования. Суд также принял заявленное истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшение требований в части взыскания пени до 28 615 руб. 65 коп. Пени начислены истцом за период с 23 января до 15 апреля 2008 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2008 года исковые требования удовлетворены частично. Суд, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» в пользу товарищества собственников жилья «Зенит» 25 000 руб. неустойки, а  также 3 130 руб. 57 коп. судебных расходов, 20 000 руб. судебных издержек.

Кроме того, обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтом» присуждена обязанность возвратить товариществу собственников жилья «Зенит» нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в 7 подъезде на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20, 2 кв.м, в 10-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, передачу помещения оформить актом.

В удовлетворении  исковых требований в остальной части отказано, товариществу собственников жилья «Зенит» возвращены из федерального бюджета 3 302 руб. 37 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 69 от 30 апреля 2008 года.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «НеоСтом» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение  Арбитражного суда Красноярского края от 14 августа 2008 года по делу № А33-6423/2008 в части обязания общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» возвратить истцу нежилое помещение и взыскания 20 000 руб. судебных расходов, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

По мнению ответчика, решение в обжалуемой части принято при неправильном применении норм материального права.

Как следует из  статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации ни правление товарищества собственников жилья, ни председатель товарищества собственников жилья не уполномочены принимать решение по вопросу о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В  силу подпункта 12 пункта 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Учитывая, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы о расторжении договоров аренды, суду следует исходить из теории неизменности субъектного состава, при применении которой явно, что вопрос о расторжении договоров аренды относится к компетенции общего собрания собственников. Собственники свое право по принятию решения о расторжении договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью «НеоСтом» не передавали ни председателю, ни правлению товарищества собственников жилья «Зенит».

Кроме того, поскольку не все собственники квартир в доме являются членами товарищества собственников жилья «Зенит», решение только членов товарищества собственников жилья «Зенит» существенно нарушает права иных собственников.

Ответчик также считает, что, учитывая окончание полномочий председателя в августе 2007 года, Чистяков С.К. не вправе был подписывать исковое заявление от  имени товарищества собственников жилья «Зенит», и, более того, у него не было полномочий на принятие решения по вопросу о расторжении договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью «НеоСтом».

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2008 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «НеоСтом» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 13 октября 2008 года.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

По мнению истца, довод ответчика о применении теории неизменности субъектного состава необоснован. Уставом товарищества собственников жилья «Зенит» решение вопроса о прекращении или расторжении договоров аренды не отнесено к компетенции общего собрания, следовательно, правлению товарищества собственников жилья не требовалось согласия общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Довод ответчика об отсутствии у Чистякова С.К. соответствующих полномочий, по мнению истца, также не обоснован, поскольку последний ссылается на не вступившее в законную силу решение Федерального суда Советского района от 2 июня 2008 года о признании недействительным протокола № 1 от 2 августа 2007 года общего собрания членов товарищества собственников жилья «Зенит», протокола № 6 от 2 августа 2007 года заседания счетной комиссии, протокола № 7 от 7 августа 2007 года заседания правления членов товарищества собственников жилья «Зенит». Однако, определением Красноярского краевого суда от 15 августа 2008 года указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Кроме того, юридически значимые действия (принятие решения о прекращении договора аренды) правление товарищества собственников жилья «Зенит» и его председатель Чистяков С.К. совершили до принятия Федеральным судом Советского района решения, признание недействительным решения общего собрания об избрании исполнительного органа, в том числе руководителя, само по себе не влечет признание недействительными всех юридически значимых действий и сделок, совершенных данным лицом в предшествующий период, до вступления в силу решения суда.

На основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к  материалам дела представленную  истцом копию кассационного определения  Красноярского краевого суда от 15 сентября 2008 года.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку стороны не заявили возражений, суд в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

15 мая 2006 года между товариществом собственников жилья «Зенит» (арендодатель) и стоматологической клиникой общество с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (арендатор) подписан договор аренды № 2 (л.д. 16), согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20,5 кв.м., в целях использования в качестве стоматологического кабинета.

В соответствии с пунктом 3.1 договора договор вступает в силу с 1 мая 2006 года и действует по 31 декабря 2006 года.

В пункте 5.1 договора аренды размер арендной платы определен сторонами в сумме 9 225 руб. ежемесячно. Согласно пункту 5.3 договора арендная плата оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 5 банковских дней по выставленным счетам арендодателя, но не позднее 10 числа текущего месяца.

В пункте 6.2.7 договора аренды арендатор обязался по истечении срока договора аренды, а также при досрочном его прекращении, произвести передачу арендуемого помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также передать все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда помещения.

В силу пункта 8.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по решению арбитражного суда:

-              при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

-              если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

-              если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока не вносит установленные настоящим договором платежи;

-              если арендатор не производит ремонт, определенный договором аренды.

О намерении расторгнуть договор аренды арендодатель уведомляет арендатора не позднее, чем за один месяц до фактического расторжения.

По акту приема-передачи от 15 мая 2006 года указанное в пункте 1.1 договора аренды помещение передано обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтом».

Письмом от 14 января 2008 года № 001 (л.д. 48) товарищество собственников жилья «Зенит» предупреждало общество с ограниченной ответственностью «НеоСтом» об отказе от договора аренды № 02 от 15 мая 2006 года и необходимости по истечении трех месяцев - 16 апреля 2008 года освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи товариществу собственников жилья «Зенит». Согласно имеющейся на письме отметке, письмо вручено ответчику под роспись 15 января 2008 года.

Ссылаясь на то, что ответчик обязательства по своевременной оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, арендуемое помещение не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 15 мая 2006 года между товариществом собственников жилья «Зенит» (арендодатель) и стоматологической клиникой общество с ограниченной ответственностью «НеоСтом» (арендатор) подписан договор аренды № 2, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в седьмом подъезде на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20,5 кв.м., в целях использования в качестве стоматологического кабинета.

Оценив условия представленного в материалы дела договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подписанный между истцом и ответчиком договор является договором аренды и отношения, возникшие в связи с его подписанием, регламентируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Однако, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 июля 2007 года по делу № А33-3362/2007 (л.д. 22), по окончании срока действия договора ответчик продолжал использовать переданное ему по договору аренды помещение. Данным решением договор аренды от 15 мая 2006 года № 2 признан действующим. Указанный вывод суда поддержан Третьим арбитражным апелляционным судом в постановлении от 22 октября 2007 года (л.д. 26). Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, договор аренды от 15 мая 2006 года № 2 по окончании срока действия, в силу положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса