Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 по делу n А74-4957/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 декабря 2014 года

Дело №

 А74-4957/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  «25» декабря  2014  года.

Полный текст постановления изготовлен          «31» декабря  2014  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» (ИНН 1901076399, ОГРН 1061901038836)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «03» октября 2014 года по делу № А74-4957/2014, принятое судьёй Лиходиенко А.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» (ИНН 1901076399, ОГРН 1061901038836) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Малееву Сергею Мироновичу (ИНН 190158435997,                                 ОГРН 304190128700131) о  взыскании 856711 рублей 24 копеек, в том числе 784240 рублей основного долга по договору от 12.04.2010 №35Н и неустойки в размере 72471 рубля 24 копеек на основании пункта 6.6. договора.

Определением от 31.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» (ИНН 1901037287, ОГРН 1021900528297).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.10.2014  иск удовлетворен  частично: с индивидуального предпринимателя Малеева Сергея Мироновича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» взыскано 504593 (пятьсот четыре тысячи пятьсот девяносто три) рубля 16 копеек, в том числе 437800 рублей основного долга и 66793 рубля 16 копеек неустойки. В  удовлетворении остальной части иска отказано. С индивидуального предпринимателя Малеева Сергея Мироновича в доход федерального бюджета взыскано 11861 (одиннадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 60 копеек государственной пошлины. С общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» взыскано 8272 (восемь тысяч двести семьдесят два) рубля 62 копейки государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что абзацем 2 пункта 3.4 договора от 12.04.2010 №35Н предусмотрено, что в случае увеличения, по сравнению с проектной, оплачиваемой площади объекта, участник в срок 10 календарных дней после получения соответствующего требования от застройщика, производит доплату финансовых средств по действующей на момент доплаты стоимости квадратного метра оплачиваемой площади объекта. Положения указанного абзаца участником долевого строительства не оспорены, недействительными не признаны.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.11.2014 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение  назначено на 25.12.2014.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале  сайта "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» (застройщик) и Малеевым С.М. (участник долевого строительства) 12.04.2010 заключён договор участия в долевом строительстве № 35Н, предметом которого является участие участника в финансировании строительства 5-7-10 этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкульбыта, состоящего из 10 подъездов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, пр-т Дружбы Народов, 52 и принятии по окончании строительства объекта - магазина № 3, представляющего собой структурно обособленное помещение, находящееся на цокольном этаже IV очереди дома, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, проектной оплачиваемой площадью 196,2 кв.м. и общего имущества, а другая сторона - застройщик обязуется в срок не позднее 30.07.2010 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать участнику объект и общее имущество.

09.06.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» (принципал) и некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства» (агент) заключён агентский договор № 3-ДЖ, по условиям которого для реализации проекта по созданию объекта «5-7-10 этажный жилой дом со встроенно- пристроенными помещениями соцкультбыта, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, проспект Дружбы Народов, 52» агент принимает на себя обязательство осуществлять за вознаграждение от имени и за счёт принципала функции заказчика-застройщика, в том числе, но не ограничиваясь:

- представлять интересы принципала в процессе строительства;

- осуществлять контроль в отношении проектирования и строительства объекта;

- контролировать финансирование проектирования и строительства работ;

- совершать иные действия и выполнять иные работы, необходимые для обеспечения и завершения процесса строительства;

- совершать комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск участников и заключение договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости, а также передачу участникам долевого строительства структурно обособленных помещений, входящих в состав объекта;

- совершать комплекс юридических и фактический действий, направленных на поиск покупателей и заключение договоров на реализацию структурно обособленных помещений, входящих в состав объекта, договоры участия в долевом строительстве на которые не были заключены до ввода объекта в эксплуатацию.

25.04.2013 между некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства», действующей от имени и за счёт общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» и Малеевым С.М. подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик передаёт, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства - нежилое помещение (магазин), строительный номер 3Н и фактический номер 369Н, общей площадью 221 кв.м., стоимостью 5651200 рублей, расположенный на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по пр. Дружба Народов, 52 (4 очередь строительства - встроенно-пристроенные помещения магазинов на цокольном и первом этажах), а также долю в праве собственности на общее имущество дома (пункт 1 акта). Из указанной в акте приёма-передачи суммы ответчиком оплачено 4708800 рублей (пункт 3 акта).

Акт приёма-передачи объекта долевого строительства подписан ответчиком без каких-либо замечаний.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Доступное жилье» (первоначальный кредитор) и некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства» (новый кредитор) 13.09.2013 заключён договор цессии, согласно которому первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования к должнику - Малееву С.М., в сумме 785000 рублей, о чём последний уведомлён в феврале 2014 года.

Договор цессии расторгнут 11.06.2014.

Истец считает, что с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности по договору №35Н и дополнительному соглашению № 1 от 25.04.2013 в размере 784240 рублей и неустойка в размере 72471 рубля 24 копеек на основании пункта 6.6. договора за период с 07.05.2013 по 02.09.2013 (119 дней) и за период с 03.09.2013 по 30.09.2014 (390 дней).

Исследовав представленные доказательства и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Между ООО «Доступное жилье» и индивидуальным предпринимателем Малеевым Сергеем Мироновичем  возникли права и обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, предусмотренного статьёй 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Согласно пункту 3.5 договора от 12.04.2010 №35Н стоимость одного квадратного метра определена в размере 24000 рублей, соответственно, стоимость магазина, стоимость возведения общедомовых инженерных сооружений, коммуникаций, благоустройства прилегающей территории, мест общего пользования, а также включающая вознаграждение застройщика, составляет 4708800 рублей.

При этом абзацем 2 пункта 3.4 указанного договора участия предусмотрено, что в случае увеличения, по сравнению с проектной, оплачиваемой площади объекта, участник в срок 10 (десять) календарных дней после получения соответствующего требования от застройщика, производит доплату финансовых средств по действующей на момент доплаты стоимости квадратного метра оплачиваемой площади объекта.

Положения указанного абзаца участником долевого строительства не оспорены, недействительными не признаны.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что у ответчика возникла обязанность по внесению дополнительных платежей в счёт цены договора, поскольку условиями договора была предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта долевого строительства в случае изменения его проектной площади.

Количество квадратных метров, превышающих проектную площадь, предусмотренную договором участия от 12.04.2010 №35Н, составило 24,8 квадратных метров, что подтверждается материалами дела.

Согласно пункту 3.5 договора стоимость одного квадратного метра составляет 24000 рублей, общая стоимость объекта по договору составляет 4708800 рублей. Исходя из дополнительной площади, стоимость объекта увеличилась на 595200 рублей (24,8 кв.м. х 24000 рублей).

Ответчиком в свою очередь истцу было оплачено 4708800 рублей и 157400 рублей по платёжному поручению № 454 от 03.09.2013 НО «РФЖС» в рамках дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2013 к договору №35Н, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом составляет 437800 рублей.

Суд  апелляционной  инстанции   соглашается  с  выводом  суда  первой  инстанции  о  том, что представленное дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 12.04.2010 № 35Н не может подтверждать доводы истца о согласовании сторонами увеличения стоимости одного квадратного метра по дополнительной площади, поскольку данное соглашение не прошло государственной регистрации, в установленном Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ порядке.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор участия в долевом строительстве от 12.04.2010 № 35Н зарегистрирован в установленном Законом порядке 14.05.2010, дополнительное соглашение к нему также подлежало государственной регистрации. На основании изложенного, дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 12.04.2010 № 35Н считается незаключенным и не может подтверждать доводы истца о согласовании сторонами увеличения стоимости одного квадратного метра по дополнительной площади.

Вместе с тем доказательств регистрации указанного соглашения истцом в материалы дела не представлено, следовательно, дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 12.04.2010 № 35Н считается незаключенным и не может подтверждать доводы истца о согласовании сторонами увеличения стоимости 1 квадратного метра кв.м. в части дополнительной площади.

Довод истца о том, что данная стоимость