Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А74-3902/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 декабря 2014 года

Дело №

 А74-3902/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «19» декабря  2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «22» декабря  2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Электротехнические работы» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 04 сентября 2014 года по делу № А74-3902/2014, принятое судьёй Тропиной С.М.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Электротехнические работы»  (далее - ООО «Электротехнические работы», истец)  (ИНН 1905000337, ОГРН 1021900757790) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

(ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) и к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – ответчики)  (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:05:110108:198, площадью 72 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, равной его рыночной стоимости в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 52 488 рублей по состоянию на 01.01.2011.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечена Администрация Аскизского района Республики Хакасия.

Решением от 04.09.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просил отменить обжалуемое решение, в апелляционной жалобе указал, представленный в материалы дела отчет  независимого оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 19.12.2014.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы не поступали.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

За ООО «Электротехнические работы» 13 марта 2013 года зарегистрировано право собственности на здание площадью 33,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С (свидетельство серии 19АА № 446785).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрация Аскизского района (арендодатель) и ООО  «Электротехнические работы» (арендатор) 23 ноября 2012 года заключили договор    № 602/2165 аренды земельного участка, на основании которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 72 кв.м, с кадастровым номером 19:05:110108:198, категория земель «земли населённых пунктов», расположенный по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, для строительства аптечного пункта на 1 рабочее место. Согласно пунктам 2.1., 8.1. договора период аренды участка определён сторонами с 23.11.2012 по 22.10.2013. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 18.11.2013 № 1900/13-122087 земельный участок с кадастровым номером 19:05:110108:198, площадью 72кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, разрешённое использование «для строительства аптечного пункта на 1 рабочее место», поставлен на государственный кадастровый учёт 04 октября 2012 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по удельному показателю массовой оценки земель по состоянию на 01.01.2011, исходя из результатов кадастровой оценки, утверждённых постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 № 171 и составляет 91 002 рубля 24 копейки.

Согласно отчёту об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.08.2014 № 23/11/08/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт – Оценка», рыночная стоимость земельного участка площадью 72 кв.м, с кадастровым номером 19:05:110108:198, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, по состоянию на 01.01.2011 составляет 52 488 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации применяется для целей расчёта и взимания арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены  или изменения исходя из следующего.

При рассмотрении настоящего дела  суд первой инстанции  правомерно руководствовался положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса, а также положениями главы III.1 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающими, в том числе судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, разъяснениями, данными Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении N 913/2011 от 28.06.2011.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом  в обоснование заявленного требования в материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.08.2014 № 23/11/08/14, составленный  обществом с ограниченной ответственностью  «Эксперт – Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 52 488 рублей.

Суд первой инстанции, не принимая указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, исходил из того, что представленный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, у ответчиков имеются претензии  к  представленному отчету, истцом не представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке земельного участка.

Суд апелляционной инстанции соглашается  с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как арендатор и плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

При этом согласно абзацу второму названной нормы права, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена  его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет оценщика.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, в нарушение названных норм права, истцом не представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке земельного участка.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учетом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном независимым оценщиком по заказу истца, представленный отчет оценщика при отсутствии названного экспертного заключения обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве достаточного доказательства установления рыночной стоимости земельного участка.

Более того, из материалов дела следует, что представленный истцом отчет оспорен лицами, участвующими в деле, которые указали на то, что оценщиком при составлении отчета не применены обязательные для применения корректировки на вид разрешенного использования и на площадь объекта, при этом оценщик не обосновал, по какой причине не были применены указанные корректировки.

В судебном заседании по ходатайству ответчика были опрошены свидетели: директор ООО «Эксперт-Оценка» Радионова Татьяна Александровна и инженер ООО «Эксперт-Оценка» Кашкарева Анна Сергеевна, проводившие оценку спорного земельного участка.

Указанные лица суду пояснили, что корректировка на вид разрешенного использования не была применена, так как её практически невозможно рассчитать ввиду отсутствия объектов-аналогов, предлагаемых к продаже в 2010 году. При расчете рыночной стоимости спорного земельного участка использовались объекты-аналоги, относящиеся к пятому виду разрешенного использования, поскольку оценщик посчитал, что данные участки наиболее схожи с объектом оценки: аптеки и магазины имеют коммерческое назначение, так как являются объектами торговли. Корректировку на площадь оценщик счел возможным не применять, так как она будет рассчитана с погрешностью и не будет являться достоверной.

В подтверждение своих возражений относительно отсутствия в отчете от 12.08.2014 № 23/11/08/14 корректировок ответчики представили в материалы дела копии отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков составленных ООО «Экспертиза и оценка собственности» от 29.08.2013 № 230/13, ГУП РХ УТИ от 30.04.2014 № 163-04/14, Караблиным В.Н. № 13-11-15-01.

Анализ представленных отчетов показал наличие возможности применения корректировок на вид разрешенного использования и на площадь объекта.

По ходатайству третьего лица в судебном заседании на основании статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве специалиста опрошена оценщик ООО Консалтинговый центр «Эксперт-оценка-сервис» Топоева Инна Кирилловна, которая пояснила, что применение корректировок на вид разрешенного использования и на площадь объекта является