Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А33-5901/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

08 декабря 2014 года

Дело №

 А33-5901/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «01» декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «08» декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Споткай Л.Е.,

судей: Бутиной И.Н., Ишутиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ»: Дегтярева Р.Б., представителя по доверенности № 3 от 23.06.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

(ИНН 2466010657,  ОГРН 1032402940800)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «12» августа 2014 года по делу № А33-5901/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ» (ИНН 2460064046, ОГРН 1042401793940) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 80,2 кв.м., этаж подвал 1, кадастровый номер 24:50:0200133:928, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ленина, 169, пом. 52, изложив пункты 2.1 и 2.3 данного договора в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчета об оценке от № 156-2014 составляет 2 675 424 (два миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля без НДС».

Пункт 2.3 договора: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2 675 424 (два миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 44 590 (сорок четыре тысячи пятьсот девяносто) рублей 40 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение №1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый бюджет города».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2014 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22.05.2014 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом по ходатайству ответчика к участию в деле привлечено третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 августа 2014 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что рыночная стоимость определенная экспертом является заниженной.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 01 декабря 2014 года.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения   публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта www.kad.arbitr.ru), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьих лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ» (арендатор) на основании заключенного с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации городом Красноярска (арендодатель) договора аренды нежилого помещения от 21.07.2005 № 9406 (далее – договор) в редакции дополнения от 12.11.2012 № 13, арендует объект муниципальной собственности - нежилое подвальное помещение № 52 площадью 80,2 кв.м., нежилое подвальное помещение № 53 площадью 47,8 кв.м., общей площадью 128 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 169.

Срок действия договора пунктом 1.2 договора установлен с 08.07.2005 по 08.06.2006 включительно.

Дополнением от 29.01.2013 № 15 срок действия договора продлен до 30.06.2015.

Регистрация договора и дополнений №№ 13, 15 к нему осуществлена 03.04.2013.

Истец обратился к собственнику имущества – в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 17.10.2013 (вх. №40708) о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В письме от 15.11.2013 №4 5127 ответчик сообщил истцу о том, что ему принадлежит преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 80,2 кв.м., этаж – подвал №1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 169, арендуемого им по договору аренды нежилого помещения от 21.07.2005 №9406.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 30.12.2014 № 5143-недв принято решение о приватизации вышеуказанного помещения на основании заявления истца от 17.10.2013 согласно Федерального закона № 159-Ф3 и установлении цены продажи имущества 3 421 000 рублей согласно отчету об оценке с рассрочкой на 5 лет.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил обществу с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ» проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 09.01.2014 №62.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи, на основании распоряжения администрации города от 30.12.2013 №5143-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Ленина, д. 169, пом.52» , продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 80,2 кв.м, этаж подвал №1, кадастровый номер 24:50:0200133:928, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 169, пом. 52 (далее - Объект).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 06.12.2013 № 06-078 составляет 3 421 000 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что рыночная стоимость спорного недвижимого объекта, указанная в проекте договора купли-продажи в размере 3 421 000 рублей, установлена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель» от 06.12.2013 № 06-078 по состоянию на 17.10.2013 (стр.1, 5 отчета).

В пункте 2.3 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 421 000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 57 016,67 рублей (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» Чудновец А.Ю. для определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, но, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены, истец направил ответчику с письмом (вх. номер ответчика 4074 от 06.02.2014) отчет № ДП2-2014 от 31.01.2014 об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» Чудновец А.Ю., и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пунктов 2.1 и 2.3 договора.

Письмом от 04.03.2014 № 9322 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий истца к проекту договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, пом. 52, для рассмотрения и подписания. Согласно протоколу согласования разногласий ответчик оставил пункты 2.1 и 2.3 договора купли-продажи в прежней редакции – в редакции продавца.

В письме от 19.03.2014 вх. № 9596 истец выразил ответчику свое несогласие на подписание протокола согласования разногласий.

В связи с необходимостью установления соответствия отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель» от 06.12.2013 № 06-078 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки на дату оферты – 17.10.2013 и установления рыночной стоимости имущества, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 01.07.2014, ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу.

Согласно заключению эксперта Лукина Александра Александровича №20-2014, отчету от 31.07.2014 № 156-2014, отчет, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель» от 06.12.2013 № 06-078, не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (стр. 2 заключения эксперта Лукина Александра Александровича № 20-2014), рыночная стоимость нежилого помещения площадью 80,2 кв.м., расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 169, пом. 52, на 17.10.2013 составляет 2 675 424 рублей без НДС (стр. 3 заключения эксперта Лукина Александра Александровича № 20-2014, стр.3, 40 отчета 31.07.2014 № 156-2014).

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью Юридическое Агентство «ДИПЛОМАТ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов