Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А74-6077/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

08 декабря 2014 года

Дело №

 А74-6077/2013

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «04» декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «08» декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Бутиной И.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии (до перерыва):

от общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Марс»: Чучунова А.С., представителя по доверенности от 01.01.2014 № 909;

от администрации города Абакана: Приходько О.Ф., представителя по доверенности от 15.01.2014 № 73;

от Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана: Приходько О.Ф., представителя по доверенности № 05 от 09.01.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Марс» (ИНН 1901063576, ОГРН 1041901008819) на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» апреля 2014 года по делу № А74-6077/2013, принятое судьей Ишь Н.Ю.,

                                                                  установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Марс» (ИНН 1901063576, ОГРН 1041901008819, г. Абакан, далее – ООО «ВСК-Марс») обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением (с учетом привлечения к участию в деле второго ответчика и уточнения истцом исковых требований к каждому из ответчиков – заявление от 26.03.2014 (т.4, л.д. 49-51)) к администрации города Абакана (ИНН 1901063576, ОГРН 1041901008819, г. Абакан) и Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442, г. Абакан) об обязании первого ответчика (администрации города Абакана) в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять решение о зачете стоимости произведенных ООО «ВСК-Марс» неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 9 429 000 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества - нежилого помещения № 63Н, расположенного по адресу: г. Абакан, пр-т Ленина, д. 80, по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.11.2013, обязании второго ответчика (Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана) в такой же срок засчитать стоимость упомянутых неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого по договору от 18.11.2013 имущества.

Решением от 03.04.2014 Арбитражный суд Республики Хакасия отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истец поддержал доводы, изложенные в жалобе, заявив ходатайство о проведении судебной технической экспертизы.

По мнению апеллянта, вопрос о зачете улучшений арендованного имущества в счет его оплаты может быть разрешен при исполнении сделки, а не исключительно в порядке преддоговорного спора.

Кроме того, как пояснил заявитель, при рассмотрении преддоговорного спора между ООО «ВСК - Марс» и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана по делу №А74-670/2014 суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что отказ суда в принятии уточнений истца в части зачета стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупаемого имущества не нарушает прав истца, поскольку ООО «ВСК-Марс» не утратило возможность обратиться в суд с соответствующим иском в самостоятельном порядке.

Заявитель также пояснил, что истец не отказывался от реализации права на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет покупной цены, заявил ответчикам о желании им воспользоваться до заключения договора купли-продажи объекта.

В связи с этим истец считает, что заявленные им по настоящему делу требования являются обоснованными, соответствуют содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру допущенного ответчиками нарушения, и могли быть заявлены истцом после заключения соответствующего договора купли-продажи, то есть в процессе его исполнения.

Данный правовой подход, по мнению апеллянта, подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 08.07.2011 № ВАС-5994/11, согласно которой вопрос о зачете улучшений арендованного имущества в счет его оплаты может быть разрешен сторонами при исполнении сделки.

Ответчик,  Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана, в отзыве на апелляционную жалобу возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) и ООО «ВСК-Марс» (арендатором) заключен договор аренды от 07.10.2005 №83, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 429,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Ленина, 80, для использования под кафе.

В период действия договора аренды истец осуществил реконструкцию арендуемых помещений.

В порядке реализации арендатором преимущественного права покупки арендуемых помещений ОАО «ВСК-Марс» обратилось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

03.12.2012 Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (продавцом) подписан договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передал покупателю - ООО «ВСК-Марс» в собственность нежилое помещение № 63Н площадью 452,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Абакан, пр. Ленина, 80.

Указанный договор подписан со стороны ООО «ВСК-Марс» с протоколом разногласий, которые не были урегулированы сторонами в добровольном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу №А74-670/2013 в порядке урегулирования разногласий ООО «ВСК - Марс» и Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 03.12.2012 купли-продажи нежилого помещения № 63Н площадью 452,5 кв.м, расположенного по адресу: город Абакан, проспект Ленина, дом 80, спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 34 308 000 рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2 «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 07.11.2012 №653-07/11»;

- пункт 2.3.1 «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 10 292 400 рублей в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.3.2 «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 24 015 600 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3 - 2.3.10 настоящего договора».

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды с согласия арендодателя истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению последнего, подлежат зачету в счет оплаты по заключенному сторонами впоследствии договору купли-продажи нежилого помещения от 18.11.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений мог быть разрешен только при заключении договора. Кроме того, суд указал, что в представленном истцом отчете от 04.04.2013 №09-УН/13 стоимость неотделимых улучшений определена без учета рекомендаций, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения данного судебного акта.

Как правильно установлено судом, требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в отличие гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12).

Как установлено судом, на основании письма Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана от 16.09.2005 №2697 принято постановление мэра города Абакана от 01.06.2006 №1069, которым разрешена реконструкция кафе (помещения №63Н), расположенного в доме № 80 по проспекту Ленина города Абакана.

Впоследствии подписан акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.01.2010, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после его реконструкции от 19.01.2010 № RU 19301000-2010001. После реконструкции площадь объекта увеличилась с 429,1 кв.м до 452,5 кв.м, что отражено в распоряжении мэра города Абакана от 16.09.2010 № 475р, дополнительном соглашении от 16.09.2010 к договору аренды нежилого помещения от 07.10.2005 № 83. Право муниципальной собственности на объект после его реконструкции зарегистрировано в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что реконструкция помещения произведена истцом при наличии на то согласия администрации города Абакана и Комитета муниципальной экономики города Абакана.

Как подтвердили стороны в ходе судебного заседания, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, истец и ответчик заключили 18.11.2013 договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. Переход права собственности к ООО «ВСК Марс» зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету при определении цены продажи имущества, не учтена в договоре. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.08.2013 по делу №А74-670/2013 стоимость нежилого помещения составила 9 429 000 рублей.

Как следует из материалов дела, с заявлением о зачете неотделимых улучшений в счет цены приобретаемого имущества истец обратился к ответчику 20.05.2013.

Судом установлено, что в ходе рассмотрения дела №А74-670/2013 истец обращался с заявлением об уточнении исковых требований и зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены имущества. Данное заявление не было принято судом к рассмотрению в связи с тем, что заявление подано на истечении процессуальных сроков рассмотрения дела.

Суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении упомянутого дела отклонили довод истца относительно неправомерного непринятия судом первой инстанции заявления об уточнении исковых требований, указав, что отказ в принятии уточнений не привел к нарушению прав истца, поскольку истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском.

Учитывая вышеизложенное, при наличии в деле доказательств создания истцом неотделимых улучшений выкупаемого им имущества, суд первой инстанции в рассматриваемой ситуации неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Перечень способов защиты гражданских прав определен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой защита прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными  законом.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может выбирать способ защиты, направленный на восстановление нарушенных прав.

При этом в соответствии с указанной нормой определение наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем.

Суд апелляционной инстанций установил, что действиями (бездействием) Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана как стороны договора купли-продажи нарушается право заявителя на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого заявителем помещения в счет его оплаты.

Таким образом, способ защиты своих прав, избранный заявителем, установлен действующим законодательством и направлен на восстановление нарушенного права в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 11.07.2008                         № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции согласился с доводом истца о том, что действующее законодательство не содержит запрета на