Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.11.2014 по делу n А74-921/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил заключение эксперта №01/27/05/2014 от 26.05.2014 на том основании, что в нем применены аналоги, расположенные в городе Абакане.

Выбор аналогов в данном муниципальном образовании обусловлен тем, что аналоги в городе Саяногорске отсутствуют. При этом эксперт указал, что города  Саяногорск и Абакан занимают первые  позиции в Республике Хакасия по различным социально-экономическим показателям, таким как инвестиции в основной капитал в 2010 году, ввод в действие жилых домов в 2010 году, заработная плата в 2010 году, численность населения.

Экспертом Караблиным В.Н. отобрано 6 аналогичных участков, имеющих деловое назначение, содержание которого раскрыто экспертом на страницах 7-8 заключения.

Площадь земельных участков, отобранных экспертом Караблиным В.Н., варьируется в пределах 285-4029 кв.м.,  сопоставима с площадью оцениваемого участка.

Таким образом, сходство отобранных экспертом Караблиным В.Н. земельных участков и оцениваемого земельного участка позволяет признать их аналогами на основании пункта 14 ФСО №1.

В представленном истцом  отчете от 28.11.2013 №С-419-13 оценщик рассматривает в качестве одного из аналогов земельный участок с разрешенным использованием для строительства медицинского центра, который относится к иному виду разрешенного использования, а именно административные здания объектов здравоохранения (17 вид), тогда как оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование для строительства автомастерской, и относится к 5 виду разрешенного использования для объектов торговли, бытового обслуживания (коммерческая деятельность).

Расчет корректировки в зависимости от вида разрешенного использования  произведен экспертом  Макарчук М.Н. по формуле: УКППС объекта / УКПС аналога *100 -100 %. Вместе с тем, применение данного расчета не обосновано ссылкой на общепринятую методологию.Кроме того, при УПКС объекта, равном 1783,46, а УПКС аналога, равном 2 171,9, значение корректировки будет примерно  -18%, а не  -29%, как указывает эксперт Макарчук М.Н. в строке №2 Таблицы №9 на странице 21  заключения 9л.д. 30 т.1).

Таким образом, помимо расхождения в основных характеристиках оцениваемого участка и аналога №2, эксперт не обосновал  применений метод определения корректировки, а также неверно определил результат при расчетах.

Таким образом, отчет Макарчук М.Н. не является надлежащим доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на  01.01.2011 составила 270 000 рублей.

В соответствии с отчетом №20/07/07 экспертами в качестве аналогов отобраны земельные участки  для размещения промышленных объектов (п 7.1 отчета). В отчете эксперты указали, что земельные участки торгового назначения отсутствуют. Экспертами отобраны 3 аналога, предложения к продаже которых  размещены на сайте www.avito.ru.

Таким образом, различия в назначении земельных участков не позволяет отнести их к аналогам оцениваемого земельного участка, в связи с чем отчет №20/07/07 также не может быть использован для установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.

Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.

Вышеуказанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Как следует из заключения эксперта  №01/27/05/2014 кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2011, в связи с чем   заключение эксперта  №01/27/05/2014 является надлежащим доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляла 880 000 рублей.

Учитывая изложенное исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению исходя из того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляла 880 000 рублей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также полноту выяснения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения арбитражного суда первой инстанции.

Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден, поэтому государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Республики Хакасия от «28» июля 2014 года по делу № А74-921/2014 изменить. Резолютивную часть решения изложить в редакции.

Иск удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, ул.Успенского,8б, равную его рыночной стоимости в размере 880 000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

О.В. Магда

О.В. Ишутина