Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А33-2637/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

здания № 13 по ул. Лесная, д. 2 «А» департамент просит осуществить процедуру утилизации продуктов разборки и их транспортировку к пунктам утилизации.

Общество почтовым отправлением с идентификатором 66002813799641 направил 30.12.2013 в адрес Департамента претензию с требованиями: о проведении восстановительных работ с целью приведения нежилых зданий строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв.м., реестровый № СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв.м., реестровый № СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв.м., реестровый № СТР08414, в техническое состояние, которое бы позволило арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением, в случае отказа в проведении комплекса восстановительных работ - с предложением расторгнуть договора аренды нежилого здания от 29.03.2012 № 12162 в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации); вернуть уплаченную арендную плату в сумме 4 502 361 рубля  74 копейки и неосновательное обогащение в сумме 324 065 рубля 80 копеек. Претензия получена Департаментом 16.01.2014.

Ссылаясь на то, что арендная плата за неподлежащие восстановлению и использованию аварийные объекты в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в размере                4 502 361 рублей 74 копейки была перечислена излишне, сумму компенсации за списание недвижимого имущества муниципальной собственности в размере его рыночной стоимости и расходов на утилизацию объектов аренды в размере 324 065 рублей 80 копеек. Департамент получил неосновательно, истец просит взыскать с Департамента указанные денежные суммы как неосновательное обогащение.

Исковое требование о расторжении договора аренды от 29.03.2012 № 12162 обусловлено существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отношения сторон по договору аренды нежилого здания от 29.03.2012 № 12162 регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объекты, арендованные ООО «Центр Профилактики» по договору аренды от 29.03.2012 № 12162, относятся к недвижимым вещам.

Как усматривается из представленных в дело доказательств (акта обследования имущества городской казны от 25.12.2012, распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 № 466-недв «О списании и исключении из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества городской казны») объекты, арендованные ООО «Центр Профилактики» на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 № 466-недв подлежат исключению из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению.

Таким образом, здания, которые утратили свойства объекта недвижимости и не могут использоваться по первоначальному назначению, не признаются объектами гражданских прав.

В  этой связи на основании статей 131, 235, 416   Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что  на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 № 466-недв объекты, арендованные ООО «Центр Профилактики» по договору аренды здания от 29.03.2012 № 12162 подлежат исключению из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что с февраля 2013 года договор аренды здания от 29.03.2012 № 12162 прекращен.

Следовательно, Департамент неосновательно получил арендную плату по прекращенному договору аренды здания от 29.03.2012 № 12162 за период с февраля 2013 года по декабрь 2013 года в сумме 4 437 573 руб. 26 коп. (4502361,74 - 64788,48).

При этом момент снятия с кадастрового учета не имеет правового значения, поскольку не отменяет факта утраты свойств объекта гражданских прав с более раннего момента. Несоответствие сведений государственного кадастра фактическому состоянию объекта недвижимости не является препятствием к установлению фактического состояния имущества на основании представленных в дело доказательств.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в связи с чем обоснованно взыскано  с департамента 4 437 573 рублей 26 копеек полученной им арендной платы.

При этом арбитражный суд признал обоснованным получение Департаментом арендной платы за январь 2013 года в согласованной в договоре аренды от 29.03.2012 № 12162 ежемесячной сумме 64 788 рублей 48 копеек, придя к выводу о том, что перерасчет арендной платы за январь 2013 года произведен Департаментом по иной, новой методике, утвержденной решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы», в связи с чем ежемесячная ставка арендной платы увеличилась с суммы 64788 руб. 48 коп. до суммы 368668 руб. 73 коп.  В данной части решение не оспаривается истцом.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В пунктах 3.4 и 6.2 договора аренды от 29.03.2012 № 12162 сторонами согласовано, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления; если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Проанализировав условия договора, суд правомерно указал, что   арендодатель вправе был в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете арендной платы, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Вместе с тем решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» с 01.01.2013 утверждена иная, принципиально новая методика исчисления арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями, а решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 № 22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы» с последующими изменениями и решение Красноярского городского Совета депутатов от 02.09.2008 № 3-36 «О базовой ставке арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска», в соответствии с которыми составлен расчет арендной платы в приложении № 2 к договору аренды от 29.03.2012 № 12162 признаны утратившими силу, а не изменёнными.

Поскольку положения договора аренды от 29.03.2012 № 12162 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что принятие Красноярским городским Советом депутатов решения от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера арендной платы за пользование нежилыми зданиями, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора. Таким образом, увеличение размера арендной платы с 01.01.2013 сторонами не согласовано.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению исковое требование общества о возврате как неосновательно полученного платежа в сумме 324 065 рублей 80 копеек, перечисленного платежным поручением от 11.03.2013 № 10, в счет возмещения рыночной стоимости строений с реестровыми номерами СТР08416, СТР08415, СТР08414 на основании акта обследования от 25.12.2012 № 17, поскольку взаимным волеизъявлением в договоре аренды от 29.03.2012 № 12162 стороны не согласовали о возложении на арендатора обязанности по возмещению арендодателю рыночной стоимости аварийных и не подлежащих ремонту и восстановлению объектов.

Постановление администрации г. Красноярска от 05.10.2012 № 457 «Об утверждении Порядка списания основных средств, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию городу Красноярску», на которое ссылается Департамент в обоснование правомерности получения возмещения в виде рыночной стоимости списываемых объектов нежилого фонда, в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации актом гражданского законодательства, обязательным для частных юридических лиц, не является. На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное постановление не применяется судом, как акт органа местного самоуправления, противоречащий закону.

Поскольку в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), доказательства наличия правовых оснований для получения Департаментом возмещения от арендатора рыночной стоимости строений с реестровыми номерами СТР08416, СТР08415, СТР08414 в сумме 324065 руб. 80 коп. отсутствуют, исковое требование о взыскании указанной суммы как неосновательного обогащения заявлено правомерно и подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, с Департамента в пользу общества   неосновательное обогащение в сумме 4761639 рублей 06 коп. (4437573 руб. 26 коп. + 324065 руб. 80 коп.) взыскано правомерно.

В иске   ООО «Центр Профилактики» о расторжении договора аренды от 29.03.2012 № 12162 отказано и в данной части решение истцом не оспаривается, в связи с чем на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  у апелляционного суда отсутствуют основания для иных выводов.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014 года по делу №А33-2637/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 августа 2014  года по делу № А33-2637/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

И.Н. Бутина

Л.Е. Споткай