Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу n А33-115/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 ноября 2014 года

Дело №

 А33-115/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  6 ноября 2014  года.

Полный текст постановления изготовлен          6 ноября 2014  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего – Петровской О.В.,

судей: Магда О.В.,  Ишутиной О.В,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от  «11» июля 2014 года по делу  № А33-115/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Федоров Игорь Петрович (ИНН 246300080094, ОГРНИП 308246804400298, г. Красноярск) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании урегулировать разногласия и внести следующие изменения в договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урицкого, 51, помещение 77:

«пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 26.12.2013 № 654-12/13 составляет 5 420 992 (пять миллионов четыреста двадцать тысяч девяносто два) рублей;

пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 420 992 (пять миллионов четыреста двадцать тысяч девяносто два) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 90 349 (девяносто тысяч триста сорок девять) рублей 87 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Решением Арбитражного суда Красноярского края 11 июля 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Проведение истцом оценки противоречит статье 10 Федерального Закона № 135-ФЗ.

Налоговым законодательством не предусматривается уменьшение дохода муниципального образования, получаемого от выплаты покупателем покупной цены при реализации объектов в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, а предусматривается льгота для муниципального образования в виде неперечисления налоговым агентом в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость.

Стоимость, определенная экспертом Лукиным А.А., является заниженной.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом  установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Федоровым И.П. (арендатором) заключен договор аренды от 30.05.2000 № 5301 нежилого помещения (подвала), расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Урицкого, д. 51, пом. 77, общей площадью 275, 2 кв.м.

Дополнениями от 18.07.2001, 06.06.2002, 15.05.2003, 20.09.2004 срок действия договора продлевался. В том числе, дополнением от 26.08.2010 № 12 срок действия договора продлен с 25.08.2010 по 25.02.2012.

Истец обратился в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 23.01.2013 (вх. №2104) о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Уведомлением от 21.02.2013 № 7336 «О рассмотрении заявления от 23.01.2013 № 10 (вх. № 2104 от 23.01.2013)» Департамент отказал предпринимателю в предоставлении пре-имущественного права на приобретение в собственность указанного нежилого помещения в связи с тем, что он не являлся субъектом малого или среднего предпринимательства в течении двух лет на момент вступления в силу ФЗ № 159 от 22.07.2008, а также по причине наличия на день подачи заявления задолженности по основному платежу в размере 1 375, 96 руб. за нежилое помещение, арендуемое по договору № 5301 от 30.05.2000.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 117.09.2013 по делу № А33-5835/013 признан недействительным отказ индивидуальному предпринимателю Федорову И.П. в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, оформленный уведомлением от 21.02.2013 № 7336 департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", путем предоставления индивидуальному предпринимателю Федорову Игорю Петровичу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 275,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урицкого, 51, пом., 77.

Администрацией г. Красноярска принято распоряжение № 4620-недв. от 11.12.2013 на основании указанного решения Арбитражного суда Красноярского края п о делу № А33-5835/2013 о приватизации нежилого помещения площадью 275,2 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Урицкого, д. 51, пом. 77. За цену 11 504 000 руб. равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил истцу проект договора купли-продажи сопроводительным письмом от 20.12.2013 №50094.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи на основании распоряжения администрации города от 11.12.2013 №4620-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Урицкого, д.51, пом.77», продавец (ответчик) продает, а покупатель (истец) покупает нежилое помещение общей площадью 275,2 кв.м, этаж подвал 1, кадастровый номер 24:50:0000000:0:4524/3, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Урицкого, д. 51, пом. 77 (далее Объект).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 25.11.2013 №06-071, составляет 11 504 000 руб.

Судом установлено, что рыночная стоимость спорного недвижимого объекта, указанная в проекте договора купли-продажи в размере 11 504 000 руб., установлена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель» №06-071 от 25.11.2013 по состоянию на 18.11.2013 (стр. 1, 4, 5 отчета).

В пункте 2.3 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 11 504 000 руб., вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами    настоящего    договора    путем    перечисления    денежных    средств    по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 191 733,33 руб. (далее -ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий от 15.01.2014, не согласившись с его условиями договора в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом от 15.01.2014 (вх. номер ответчика №1080 от 16.01.2014) отчет №654-12/13 от 26.12.2013 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» Радеевой Т.Г., и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пунктов 2.1, 2.3 договора.

Письмом №4854 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 11.02.2014 на протокол разногласий истца к проекту договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Урицкого, д. 41, пом. 77, для рассмотрения и подписания. Согласно протоколу согласования разногласий ответчик оставил пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи в прежней редакции - в редакции продавца.

В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемого помещения на дату оферты, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 23.05.2014, ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу.

Согласно заключению эксперта Лукина Александра Александровича №15-2014, отчету от 24.06.2014 №138-2014, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 275,2 кв.м., расположенного по адресу Красноярский край, г.Красноярск, ул. Урицкого, д. 51, пом. 77, на 23.01.2013 составляет 7 668 644 руб. без НДС (стр.3, 38 отчета).

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Истец просит установить выкупную цену имущества без НДС, по состоянию на дату оферты 23.01.2013, согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела экспертом - оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукиным А.А.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 445, 446, 422, 421, 217  Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обязательным для ответчика заключение  заявленного договора купли-продажи. Данный вывод ответчиком не оспаривается.

Поскольку истец оспаривал указанную рыночную стоимость, ссылаясь на ее завышенный размер, представив отчет об оценке по состоянию на 24.12.2013, суд, по ходатайству истца, назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения по состоянию на дату оферты - на 23.01.2013, проведение которой поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу.

Перед оценщиком был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урицкого, д.51, пом. 77, общей площадью 275,2 кв.м., по состоянию на 23.01.2013? с НДС и без НДС?».

Согласно заключению эксперта № 15-2014, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукиным А.А. (отчет об оценке №138­2014), рыночная стоимость нежилого помещения №77, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Урицкого, д.51, общей площадью 275,2 кв.м., по состоянию на 23.01.2013 составила 7 668 644 руб. без НДС.

Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.

В отчете эксперта №138-2014 подробно обоснованы примененные в сравнительном и доходном подходах корректировки на местоположение, на этаж расположения, на общую площадь, на торг, на отсутствие благоустройств.

В разделе согласование результатов оценки указано значение весовых коэффициентов двух подходов - по 0,5 каждый подход, соответственно, рыночная стоимость с применением сравнительного и доходного подходов определена в размере 7 668 644 руб. без НДС и 9 049 000 руб. с НДС 18%.

Указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта. Ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Каких-либо ходатайств, заявлений, а также каких-либо замечаний на отчет №138-2014 ответчиком также не представлено.

Заключение эксперта Лукина А.А. составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Из заключения экспертов следует, что рыночная стоимость спорного выкупаемого имущества определена отдельно с НДС и без НДС. Таким образом, при заключении договора имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем.

Довод ответчика о том, что налоговым законодательством предусмотрена  льгота для муниципального образования в виде неперечисления налоговым агентом в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость, основан на неверном толковании норм права.

Правило о том, что налоговые агенты  не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества (письмо ФПС РФ от 12.05.2011