Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А74-7004/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); 2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. При этом в соответствии с пунктом 19 ФСО N 5 в случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Как следует из определения Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.04.2014 судом назначено проведение экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 17 ФСО № 5 при проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от указанных выводов, признается в силу данного пункта отрицательным экспертным заключением. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Таким образом, вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству при условии указания экспертом перечня выявленных нарушений и их обоснование, является достаточным основанием для квалификации экспертного заключения в качестве отрицательного. При этом из системного толкования абзацев 2, 3, 4 пункта 17 ФСО № 5 следует, что термин «законодательство», на соответствие которому подлежит проверке отчет оценщика, использован в указанном нормативном правовом акте в широком значении, включающем в себя не только нормы федеральных законов, но и положения федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 4.  Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности (изложение в отчете всей информации, существенной с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования), проверяемости (состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам), достаточности (отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет).

В представленном экспертном заключении от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ по вопросу № 2 экспертом сделан вывод о нарушении при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете принципов существенности, обоснованности, однозначности. Содержание выявленных нарушений конкретизировано на страницах 7-8 отчета, в том числе экспертом указано на то, что допущенные нарушения могли повлиять на определение стоимости объекта оценки, так как одни недостатки занижают стоимость земельного участка, а другие ее завышают (т.3, л.д. 9-11).

В частности экспертом указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж в качестве аналогов оценщиков приняты земельные участки, выставленные на продажу через аукцион администрацией города Абакана. В данном случае по двум аналогам № 2 и № 10 аукционы не состоялись, что не было учтено при проведении расчетов. В отчете отсутствует информация о наличии инженерной инфраструктуры у  оцениваемого земельного участка и возможность подключения к сетям энергоснабжения земельных участков – аналогов. На странице 9 отчета указано, что рядом с оцениваемым земельным участком проходит железная дорога, информация о транспортной инфраструктуре у аналогов отсутствует и отсутствует корректировка на наличие железнодорожного пути. Оценщиком не выполнена корректировка на условия финансирования, не учтена рассрочка платежа, установленная условиями аукционов, не выполнена корректировка на условия финансирования, не учтена рассрочка платежа, установленная условиями аукционов, не выполнена корректировка на наличие обременений, отсутствует корректировка на площадь земельного участка.

Наличие указанных выводов не позволяет признать экспертное заключение от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ положительным экспертным заключением на отчет оценщика от 08.11.2013 №152-2013/н.

В части оценки вывода эксперта о возможности использования стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в отчете, для установления рыночной стоимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости (вывод по вопросу № 3) суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Законом об оценочной деятельности не предусмотрены обязательные требования к порядку проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Вместе с тем при наличии в экспертном заключении от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ вывода о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) вывод о соответствии определенной оценщиком стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, учитывая индивидуальные характеристики каждого объекта недвижимости, может быть сделан только путем проведения повторной оценки данного объекта.

Как следует из заключения эксперта от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ, в пункте 4 раздела «Сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке» указано, что при проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка (т.3, л.д. 4). Вывод эксперта о возможности использования стоимости земельного участка, установленной оценщиком, в целях определения его рыночной стоимости мотивирован лишь ссылкой на имеющуюся у эксперта практику выполнения оценочных работ, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, наличием у эксперта базы данных о продажах земельных участков, и основан на нахождении установленной оценщиком стоимости в диапазоне вероятностного значения рыночной стоимости (стр. 9 заключения – т.3, л.д. 11).

Таким образом, вывод эксперта по вопросу № 3 является вероятностным и не может быть проверен на предмет его достоверности.  На изложенные недостатки заключения эксперта от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ заявителем апелляционной жалобы было указано в отзыве на исковое заявление, представленном в судебное заседание 07.08.2014 (т.3, л.д. 179-181), что позволяло истцу при надлежащей реализации предоставленных ему процессуальных прав  представить надлежащие доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учетом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу истца (более чем в 5,5 раз), представленный отчет оценщика при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет не может быть принят в качестве достаточного доказательства соответствия рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 заявленному в иске размеру, что является препятствием для удовлетворения иска.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от  «14» августа 2014 года по делу № А74-7004/2013 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Магда