Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Договор ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).

Таким образом, договор залога от 23.03.2009 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, как того требуют положения пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем на основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия государственной регистрации договор не вступил в силу и не стал обязательным для сторон.

Министерством в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не представлены доказательства того, что Министерство неоднократно обращалось к гр. Ягъяеву Н.Э. с просьбой зарегистрировать договор залога в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями договора.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Министерство экономики Республики Тыва в нарушение норм статей 131, 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не представило доказательства, подтверждающие регистрацию договора залога, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор залога недвижимых имуществ с ипотекой не имеет юридической силы.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Следовательно, правовым последствием заключения оспариваемых договоров является переход права собственности от одного лица к другому.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

12.10.2012 между Ягьяевым Нариманом Эмирасановичем (далее - продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Тыва Монтаж» (далее – покупатель) заключен договор купли–продажи недвижимости №1, согласно которому покупателем приобретены в собственность следующие объекты недвижимости:

- жилой дом по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский кожуун, Вавилинский затон, (6 км), номер объекта: 17-17-01/016/2006-011. Одноэтажный трехкомнатный жилой дом, общей площадью 95,3 кв.м., жилой площадью 45,1 кв.м. Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 10 000 кв.м., по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, местечко Вавилинский затон, 6 км трассы Кызыл-Кара-Хаак, участок №1;

- нежилое здание по адресу: Пий-Хемский кожуун (свиноводческий комплекс Вавилинский затон 6 км), номер объекта 17-17-01/013/2006 – 441, общей площадью 220,1 кв.м., основной площадью 204,2 кв.м. Нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 10000 кв.м. по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, местечко Вавилинский затон, 6 км трассы Кызыл-Кара-Хаак, участок № 1;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства с сопутствующим строительством инженерной и социальной инфраструктур, общая площадь 10 000 кв.м., адрес объекта: Республика Тыва, Пий-Хемский район, местечко Вавилинский затон, 6 км трассы Кызыл-Кара-Хаак, участок № 1. Кадастровый (или условный номер) 17:18:0103004:39.

Договор купли-продажи недвижимости от 12.10.2012 и передаточный акт от 12.10.2012 зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 22.10.2012 серии 17–АВ №158575, №158576, №158577 ответчик является собственником вышеуказанных объектов недвижимости.

Платёжным поручением от 23.10.2012 №112 ООО «Тыва Монтаж» перечислило на расчётный счёт Ягъяева Наримана Эмирасановича 10 000 000 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи от 12.10.2012.

Таким образом, переход права собственности между сторонами осуществлен, в связи с чем основания для признания сделки купли-продажи недвижимых имуществ с земельным участком, заключенной между Ягъяевым Нариманом Эмирасановичем и ООО «Тыва Монтаж», недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки отсутствуют.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Пий-Хемского районного суда от 27 августа 2013 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером 17:18:0103004:39 (площадью 10000 кв.м), расположенный по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский кожуун, местечко Вавилинский затон, 6 км автодороги Кызыл – Кара-Хаак принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Тыва Монтаж» на основании договора купли-продажи от 12.10.2012. Указанное юридическое лицо является добросовестным приобретателем указанного земельного участка, так как доказательств того, что оно знало о том, что Ягъяев Н.Э. не имел право распоряжаться продаваемым ему земельным участком суду истцом не представлено. Данный земельный участок приобретен ООО «Тыва Монтаж» на возмездной основе, на основании договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих регистрацию договора залога от 23.03.2009, что свидетельствует о его незаключенности, недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору от 23.03.2009, поступило в собственность добросовестного приобретателя (ответчика) по договору купли-продажи от 12.10.2012, что также установлено судебным актом суда общей юрисдикции, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недвижимых имуществ с земельным участком между недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, на основании части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции правомерно отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Тыва от 19.04.2013.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются арбитражным апелляционным судом, исходя из следующего.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

По настоящему делу, истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемой сделкой, в том числе и потому, что договор залога от 23.03.2009 не имеет юридической силы, поскольку не прошел государственную регистрацию, как того требуют положения пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены судебного акта, установленных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле), поскольку принятый по настоящему делу судебный акт (в мотивировочной и резолютивной частях) не содержит выводов относительно прав и обязанностей Ягъяева Наримана Эмирасановича, не привлеченного к участию в деле. В удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной, стороной по которой является Ягъяев Н.Э. отказано, последствия недействительности оспариваемой сделки судом не применены.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

На основании вышеизложенного, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Тыва от 05 июня 2014 года по делу №А69-806/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (истца – Министерство экономики Республики Тыва), которая с него не взыскивается на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от 05 июня 2014 года по делу                   №А69-806/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Магда

Судьи:

В.В. Радзиховская

Л.Е. Споткай