Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 августа 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А33-275/2014

Резолютивная часть постановления объявлена «11» августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «11» августа  2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н.,  Радзиховской В.В. ,

при ведении протокола судебного заседания Грищенко Ю.А., ,

при участии:

от Санникова Сергея Алексеевича: Сингурли Е.Ф., представителя по доверенности от 05.10.2012, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от   30 мая 2014   года по делу  № А33-275/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Санников Сергей Алексеевич (ИНН 246300345600, ОГРН 304246324600087, г .Красноярск) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск) с уточненным требованием определить условия договора купли-продажи арендуемых помещений № 115,116, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. им.газеты «Красноярский рабочий», д. 102, по цене, соответствующей рыночной стоимости имущества. Условие пункта 2.1 договора купли - продажи изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, составляет 5 180 508 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч пятьсот восемь) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения №115, в размере 2 330 508 (два миллиона триста тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения №116, в размере 2 850 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Условие абзаца первого пункта 2.3 изложить в следующей редакции:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 180 508 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч пятьсот восемь) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 86 341 руб. 80 коп. (восемьдесят шесть тысяч триста сорок один рубль восемьдесят копеек) (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1)».

Определением от 05.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель».

Решением Арбитражного суда Красноярского края  от 30 мая 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал на то, что определенная экспертом стоимость помещений занижена.

Представители ответчика и третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. Ответчик направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве истец указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом  установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании договора аренды нежилого помещения от 26.02.2003 №7537 (далее – договор), в редакции дополнения от 26.07.2013 №15 истцу (арендатору) предоставлены в аренду нежилые помещения №115, 116, общей площадью 172,7 кв.м. (реестровые №№ СТР09077, СТР11964), расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. им. газеты «Красноярский рабочий», д. 102 (пункт 1.1 договора).

В материалы дела представлены кадастровые паспорта указанных помещений от 22.05.2013 и 23.05.2013.

Истец обратился к собственнику имущества – в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 07.08.2013 №166. Заявление получено Департаментом 07.08.2013 вх.№31300, согласно входящему штампу.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 21.10.2013 № 3585-недв «О приватизации нежилых помещений по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий», д. 102, пом. 115, 116», на основании заявления индивидуального предпринимателя Санникова Сергея Алексеевича от 07.08.2013 №166, решено приватизировать муниципальное имущество с предоставлением истцу соответствующего преимущественного права, стоимость указанных помещений утверждена в сумме 3 146 000 руб. за пом. №115 и 3 856 000 руб. за пом. №116.

Рыночная стоимость нежилого помещения №115, указанная в проекте договора купли-продажи – 3 146 000 руб., определена для ответчика оценщиком обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Старатель», которым составлен отчет №06-049.

Рыночная стоимость нежилого помещения №116, указанная в проекте договора купли-продажи – 3 856 000 руб., определена для ответчика оценщиком обществом с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Старатель», которым составлен отчет №06-050.

Оценка проведена экспертом на дату обращения истца в ответчику с заявлением о выкупе помещений- 07.08.2013.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил истцу проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, составляет 7 002 000 (семь миллионов две тысячи) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения №115, в размере 3 146 000 (один миллион сто сорок шесть тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения №116, в размере 3 856 000 (три миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Условие абзаца первого пункта 2.3 проекта договора изложено в следующей редакции:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере                    7 002 000 (семь миллионов две тысячи) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 116 700 (сто шестнадцать тысяч семьсот) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1)».

Истец обратился к услугам независимого оценщика – к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки» для определения рыночной стоимости указанных нежилых помещений (договор на оказание услуг по оценке от 25.11.2013 №268К).

Согласно выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки» 27.11.2013 отчету об оценке рыночной стоимости помещений №268-11/13, рыночная стоимость расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. им. газеты «Красноярский рабочий», д. 102, помещений составляет: №115 – 1 983 000 руб., №116 – 2 425 000 руб. (стр.3 отчета).

Подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом №46582 договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, в котором предложил следующую редакцию пункта 2.1 договора:

«Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 27.11.2013 №268-11/13, составляет 4 408 000 (четыре миллиона четыреста восемь тысяч) рублей, сложившаяся из:

-рыночной стоимости нежилого помещения №115, в размере 1 983 000 (один миллион девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей;

-рыночной стоимости нежилого помещения №116, в размере 2 425 000 (два миллиона четыреста двадцать пять тысяч) рублей.

В протоколе разногласий истец предложил следующую редакцию пункта 2.3 договора:

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере                            4 408 000 (четыре миллиона четыреста восемь тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 73 466,66 (семьдесят три тысячи четыреста шестьдесят шесть) рублей 66 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1)».

В протоколе согласования разногласий от 24.12.2013 ответчик оставил пункты 2.1, 2.3 договора в первоначальной редакции продавца (ответчика).

В связи разногласиями сторон по стоимости выкупного имущества судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 18.03.2013, ее проведение поручено эксперту - оценщику Васильеву А.Т. – эксперту общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр недвижимости».

Согласно заключениям эксперта общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр недвижимости» №1/2014, №2/2014 от 24.04.2014 на отчеты общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Старатель» от 04.10.2013 №06-049 и №06-050, соответственно, рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, №115, №116, равная величинам 3 146 000 руб. и 3 856 000 руб., соответственно, не подтверждена экспертом. Указанные отчеты общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Старатель» от 04.10.2013 №06-049 и №06-050 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3. В экспертном заключении №01/2014 от 25.04.2014 эксперт общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр недвижимости» Васильев А.Т. установил стоимость указанных нежилых помещений: №115 – 2 330 508 руб., №116 – 2 850 000 руб. (стр. 7 отчета).

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по условиям указанных пунктов исходя из рыночной цены, определенной в заключении судебной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Суд обоснованно установлено, что  у сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи – цене выкупаемого объекта недвижимости (пункты 2.1, 2.3 договора).

Истец направил ответчику протокол разногласий, изложив свою редакцию указанных пунктов договора. Ответчик отклонил редакцию указанных пунктов договора, предложенную истцом.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Материалами дела подтверждается, что   нежилые помещения №115, №116, расположенные по адресу: г. Красноярск, проспект им. газеты «Красноярский рабочий», д. 102, этаж подвал, являются муниципальной собственностью и были переданы на праве аренды индивидуальному предпринимателю Санникову Сергею Алексеевичу по договору аренды от 26.02.2003 №7537 и дополнениям к ним, в том числе от 26.07.2013 №15.

На основании пунктов 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации